戴德梁行程家龍：未來房地產商將從土儲到綜合能力的較量

2022年10月04日16:35:03 熱門 1025

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從1993年至今，已經25個年頭。

程家龍先生，1993年加入戴德梁行，2018年是戴德梁行在深圳的第25年，也是程家龍在戴德梁行的第25年。

2018年，還是深圳成立特區38個年頭，改革開放40周年。

從這組數據中，可見程家龍先生是親身歷見了深圳的成長，從為深圳第一家肯德基做市場調研、再到為深圳第一家LV專賣店的引進提供服務、以及地王大廈等多個項目的物業管理業務，這些項目都是深圳高速發展過程中的典型代表。

初見程家龍先生，給我的印象：凜然大氣、冷靜儒雅。戴德梁行辦公室位落福田CBD嘉里建設廣場，在深圳中心城的正對面，我們的專訪也在這座超級商務中心的5樓展開。

」

房地產市場處於下行

戴德梁行業務卻同比出現增長

剛到戴德梁行辦公室，溫馨大氣的布置就吸引了我們。聖誕剛過兩天，為慶祝節日購置的紅花盆栽整齊地陳列在員工的卡位上，點綴下的辦公室顯得更加生機活力。而掛著滿滿榮譽的一面牆則記錄了這家公司在發展歷程中取得的成果，更是見證了深圳成長期到繁榮期的一路的切換。

戴德梁行深圳公司的前身為梁振英測量師行，創立於1993年。目前，戴德梁行遍布全球70多個國家，擁有48000名專業員工，是全球最大的房地產服務商之一，也是大中華地區最具規模的國際房地產顧問公司。於 2017和2018連續兩年蟬聯《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎2017年公司營業收入達69億美元。

這樣一家具有深厚積澱的公司，成立的時間甚至可追溯至1784年。程家龍身為全球領先的房地產服務商戴德梁行大中華區副總裁、華南及華西區董事總經理，參與了深圳無數知名項目服務，更是親眼見證了這25年來深圳房地產的多重變幻、跌宕起伏。

經過近年來的嚴密調控，深圳整個市場正式步入下行調整階段，房價過快上漲勢頭也得到有效控制。2018年「三價合一」、「731新政」再加碼，下半年深圳樓市出現一二手房倒掛、二手房業主報價下降、開發商促銷降價等現象，有人則直接形容深圳樓市在過「寒冬」。

在這樣的環境下，戴德梁行2018年業績卻出現了同比大幅增長。程家龍把這個成績歸功於戴德梁行一貫高水準的房地產諮詢及顧問服務和業務多元化發展。

他坦言，房地產市場的調整對他們有一些影響，但相對不是非常大。「戴德梁行作為一家從事房地產服務的公司，業務分布廣泛、服務多元，既能為政府做產業研究、大型科技企業做辦公規劃，又能為開發商提供房地產策劃和租售代理，還能為國有企業進行資產的梳理、評估，為小業主房地產買賣提供服務也有涉及，同時有些業務還處於上升過程。因此，逆市下的戴德梁行仍然能取得喜人的成績。」談到戴德梁行2018年的好成績和業務範疇，程家龍侃侃而談、如說家珍。

他還補充道，受影響的是住宅銷售和綜合代理方面，主要由於銷售速度在下半年有些減慢。即使是售出的項目，由於銀行批貸款速度放緩，也會有一些影響，但整體並不大。

「總體來說，2018年公司的業務跟去年相比還有一定增長，受到的影響比較少，我們也在不斷創新業務，希望能為所有開發企業、投資機構或政府提供全面的房地產專業服務。」程家龍自豪地表示，也不忘自己肩負的企業使命感。

房企難「活下去」？

過去模式已變！未來更考驗開發商的綜合能力

對於開發商來說，2018年的樓市或許可比作是一場「考驗」。

作為房地產服務商並提供全球諮詢的一家專業機構，戴德梁行服務的企業不在少數。談到2018年「萬科高喊活下去」代表事件，程家龍認為，「活下去是每個企業在市場變動的情況下都應該思考的公司長期發展戰略，萬科提出「活下去」，說明他對未來的發展有戰略思考。」

他還列舉了近年來服務的房地產企業，並向我們分析道，從過往給眾多房地產企業做過的發展戰略中發現，房企的競爭已不僅局限於土地儲備方面，是否持有和運營優質項目越來越成為更加重要的影響因素。

「早些年大家比較看重有沒有土地儲備，有土地儲備，未來幾年就有項目賣，就能預算銷售能增長多少。但今天除了項目銷售，還應該持有和運營優質項目，使收益保持比較穩定的增長。」

他分析道，現在的房地產市場競爭已經不再局限於住宅市場，還在於甲級寫字樓、文體、或裝載著產業的綜合體、產業園等方面的比較。而這些領域受房地產調控政策等影響較小，運營帶來的租金收入或其他收入，都是相對穩定的。

早些年房地產市場環境好的時候，只要有住宅和銷售就能產生收益，未來更多是看重開發商的綜合能力。同時，對各類優質物業的（如優質寫字樓、購物中心、產業園）運營，則是開發商應該具備的能力，程家龍表示。

另外，他還認為樓市下行環境下，對小開發商或許不一定很「友好」。

「因為最近幾年一直有這種狀況，有些小開發商沒有項目或者只有一個住宅項目，突然銷售停滯，就會面臨困難。但大部分大型開發商幾年前就已經著手準備，比如萬科、星河地產，他們的產業園、商業運營都做得非常好。京基早期專門設立產業地產部，招商地產以前就做了南海意庫等，還持有優質寫字樓。從公司戰略來講，幾年前就已經做出了準備。」

另外，他還建議，現在房企要善於借用外腦、專業外包。作為房企，綜合能力非常重要，不僅限於開發、銷售，還需要有各種物業的運營能力。他還列舉了現在發展比較好的企業，比如招商、萬科、金地、星河等，他們和諮詢機構的合作一直都很多。多藉助專業力量、各種類型專業機構提供的諮詢服務，有利於確保企業長遠發展。

未來房租會繼續漲嗎？

長租公寓需要規範化

從去年年初開始，深圳的房租一直處於上漲的狀態。直到7月份開始，深圳房租暴漲，7月同比暴漲29.68%，在北上深的上漲幅度中最大。

其中，長租公寓的出現到大量房源迅猛入市也是房租上漲的一大原因，也有人把長租公寓歸為「罪歸禍首」，認為其直接推高了周邊租金。

「長租公寓」，一度成為2018年一大關鍵詞。

對於這種說法，程家龍則表示，租賃市場作為長效機制建設的重要組成部分，有利於促進房地產市場的平穩發展。對於來深買不起房的年輕人，可以用不太高的價錢租房，既有利於降低居住成本，也有利於降低買賣市場熱度。

同時，他認為長租公寓有利於穩定租金走勢，但前提是政府在當中起到調節的作用。「如果租金偏高，可以增加供給量。租賃市場的變化比較快，政府如果有足夠的長租住宅或者人才公寓推向市場，將會對保持租金的平穩起到一定作用。」

另外，他還認為長租公寓的發展是市場所需要的。一部分是政策性長租公寓，政府提供人才公寓有利於吸納更多的高端人才，而藍領公寓則有利於初來深圳打拚的基層服務人員立足。另一部分是高端服務式公寓，用以提供給隨著深圳不斷發展而出現的高端人群，高端服務式公寓也是長租公寓的重要組成部分。長租公寓最終應當包括高端、中端和低端等多元化的產品。

他很看好長租公寓的未來發展前景，「相信高端市場的需求會越來越多，中端市場也會愈加壯大，市場的發展前景廣闊。」

而對於企業參於農民房改造為長租公寓，從而導致周邊房租上漲的現象，他分析稱，「短期內有些人借長租公寓炒作一些概念，深圳可能有個別公司借長租公寓炒高公司股價，但長期來說老百姓會看清楚，真正服務好的公寓才會被老百姓所接受。」

他認為長租公寓處於發展初期，肯定會出現一些問題，通過不斷的改進，市場會更加健康，老百姓也會認識到什麼樣的服務才是自己的需求。

他還表示，對片區重新進行規劃，提高了房租，這是合理的行為。「因為環境和產品品質都提升了，一部分人群有能力享受這一產品，市場應該提供。市場有多樣化的客群，只不過政府應該提供基本服務，以保證一些人的需求；也希望企業能投資，做高品質的公寓，以滿足市場上有高端需要的人群。」

另外，他認為政策性住房的租金定價政府可以限制，但市場化的租賃房屋在符合安全、消防等各項標準的情況下，租金水平應由市場來決定，不應被過多干預。

「市場化的產品應該讓市場決定價格，只要市場有接受能力。當然，畢竟是居住物業，如果過高，政府也有管控必要。」程家龍補充道。

深圳房價能超香港嗎？

粵港澳大灣區「龍頭」一定是深圳？

去年12月底，粵港澳大灣區傳出確切消息，將在明年初正式出台。還被中央經濟工作會議公報中寫入2019年第四個重點任務，未來將以香港、澳門、廣州、深圳為中心引領粵港澳大灣區建設，帶動珠江－西江經濟帶創新綠色發展。

這兩年，關於粵港澳大灣區「龍頭」的爭議一直不斷。

對於這種爭議，程家龍直言，「戴德梁行今年已舉辦兩次大灣區論壇，發布了《大灣區產業發展研究報告》，我們對大灣區9+2城市的產業已經做了不少研究，深圳在其中一定處於龍頭地位。」

他認為，首先深圳的經濟發展勢頭迅猛，充滿活力，創新能力很強。另一方面，政府對科技創新的扶持力度比較大，一些新技術在深圳通過研發再提高，很快就得以投產，效率極高。

「市場氛圍也很強，上市公司多，高新科技、金融、高端服務業增長強勁，這些都為企業發展提供了非常好的氛圍和機會，我相信深圳在大灣區應該能起到領頭的作用，因為深圳是創新高地，金融上也有一定支持。」程家龍表示道。

另外，他還認為，粵港澳大灣區規劃雖然還沒有出台，但灣區城市融合已經在迅速推進，政府、企業已經在著力做這件事情。

談及未來深圳的房價是否會超過香港這個熱門話題，他表示，「有可能，深圳在不斷發展，向香港看齊，這是一方面。另一方面，深圳的土地有限，人口增長快，未來隨著經濟的發展，高端人士也會越來越多，對高端住宅的需求也會增加，高端住宅需求自然會推動頂尖住宅產品的出現，所以未來若干年是有機會的。」

他還補充道，像前海、蛇口、南山以及福田一些區域，未來是最有可能出現最高房價的片區。而對於粵港澳的其他非一線城市房價是否會出現上漲，他認為，主要跟當地產業發展和人口增長相關聯，只要產業發展，未來房價自然會有緩慢上漲。

2019年樓市走向？

某些區域可抄底!存在買房機會

談到2019年的樓市走向，是否具有「抄底」的機會。程家龍認為，「現在整體經濟不是很好，房地產剛剛開始調整，可能2019年會有一點小調整，小調整之後會面臨入手機會，但也要看區域，有些區域入手機會早一點，有些區域晚一點。」

他還表示，短期看不到房價快速上漲的趨勢，如果房價有一些下調，剛需要買房，則可以在某些區域抄底。同時，限價的政策導致某些樓盤定價較為保守，也帶來了更多的選擇機會。

同時，他還預判，2019年可能短期會有一定調整。一方面，深圳因為人口增加，需求量比較大。另一方面，受2018年下半年成交量低迷影響，2019年可能會有一些小反彈，成交量或者會增加。因此，他認為2019年會有一些機會，可以在不同區域尋找優質樓盤。

對於優質片區和樓盤的推薦，程家龍向我們分享了他們的研究成果。

「區域的規劃發展方面我們也做了一些研究，比如龍華片區有些機會，但目前已經漲了不少。寶安機場、福永、西鄉、光明靠近東莞長安的區域都有比較大空間，未來還要看新的地鐵規劃，軌道交通自然會帶來新的機會，西麗目前房價也不是特別高，西麗環境很好，距離中心區和前海都比較近。」

同時，他還認為，高新南、高新北也是不錯的選擇。而未來科技走廊將會抵達光明區，中間經過石岩。目前，石岩房價也不是非常高、環境好，離市中心也比較近，都是可選區域。另外，他還認為處於軌道交通旁邊的項目未來會有一些機會，如果有新的軌道線路規劃，龍崗、平湖也會有機會。

對於2019年調控是否會出現放鬆，他認為，「在目前市場狀況下應該不會，調控是希望房價平穩發展，平穩狀態下不會出台新政策。」但政府總是希望穩定房價和租金，新的一年如果有快速上漲，可能還會有政策出來，他補充道。

2018熱點話題

粵港澳大灣區深汕合作區深港河套地區房地產稅維權土拍流拍

深汕特別合作區

【問】深汕特別合作區未來房價？

【程家龍】：我覺得深汕合作區是國內區域合作的典範，以前是合作區，現在作為深圳的「飛地」，是深圳管理的獨立區域，這對深汕合作區的發展來說會更加容易，深圳獨立決策，獨立支持其發展，深圳本身腹地比較小，能容納產業的地方越來越小，有那麼大一塊地方放一些新的產業，也是蠻好的，深圳本身在大灣區就具有引領作用，深汕合作區等於為深圳的產業發展提供一個新的載體，相信未來會有很好的發展，這個機制非常好。

而房價是緩慢上升的過程，要看進去了什麼樣的產業、有多少人才，畢竟周邊城市的房價比較低，所以房價不可能一下子沖得很高。

深港河套地區

【問】深港河套地區未來前景？

【程家龍】：很多年前我參加過一次規劃國土委組織的規劃研討會，我覺得深港河套地區的啟動還是慢了，可能是因為牽涉到多方協調的問題，我覺得這麼好的區域應該儘快發展起來，它的發展也有優勢，土地權屬在深圳，但是香港管理，目前我們正好在推動大灣區合作，這塊地可以作為深港合作非常好的案例，推動深圳和香港更好的融合。這個項目也有利於深圳進一步了解香港優秀的管理經驗、好的政策，深圳也可以把產業發展、高新技術發展經驗放在深港河套地區，大家互通有無，共同合作，這樣能使河套得到非常好的發展。

房地產稅

【問】房地產稅2019會出嗎？

【程家龍】：不太清楚，我相信短期內不會推出，目前房價比較穩定。即使推出房產稅，裡面的細則也是相關聯的，不是出了房產稅就會對價格有多少影響，細則的制定需要綜合考慮。

維權

【問】怎麼看待2018多地出現維權？

【程家龍】：維權要從兩方面來看，一是這個質量是不是經過驗收，如果經過驗收，質量合格，我們就不應該挑剔開發商。如果維權是價格變動引起的，比如售價下降了，往往比較容易出現維權，所以要看維權的本質到底是什麼。

土拍

【問】2019的土拍市場？

【程家龍】：土地拍賣市場跟銷售市場緊密相關，如果銷售市場或二手市場成交更加活躍，大家的信心就會更足。另外也要看房地產開發資金，今年由於限購、限售、限價等原因，發展商不想那麼快把房子賣掉，產品積壓在手上，手頭資金不是很寬裕，就不會投入太多，如果明年銷售轉好或者回收資金，需要新的項目時，自然會有人去拍。