作者 | 騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
在深圳存在一批很尷尬的新房，在別的新房一個又一個清盤的時候，即使降價也賣不動。
降到「2字頭」
最近，位於深圳龍華的一個項目，甩出一張海報——馬力全開，新年狂歡，勁爆秒殺，3套工抵房上新，91平原價約374萬一口價約286萬，原價約378萬一口價約289萬，原價約377萬一口價約288萬。
乍一看，似乎並無特別的地方。
畢竟深圳做促銷的項目並不罕見，以工抵房的名義做促銷也並不罕見。
但值得注意的是，這個項目給出的秒殺價的三套房源，暴露了當下深圳新房市場的一個問題——連龍華的90平的剛需戶型也降到 了「2字頭」，並且降幅在88萬—90萬之間，接近百萬的級別。
促銷力度之大，可見一斑。
根據海報中披露的信息——
實景現樓交付有保障；
家門口12年一貫制優質教育；
社區超九成商業已入駐運營開業；
在建中25號線石凹站便捷出行；
加上龍華區域的定位，其實很容易就能鎖定到位於在建中25號線石凹站約620米的錦順名居。
龍華大浪的錦順名居，這些年的順銷都表現得比較尷尬。
2021年7月6日項目獲批預售，520套78~187平戶型，備案均價約5.1萬/平，總價約344萬～943萬，但深圳房地產信息平台上顯示，依舊剩餘291套房源，去化率約44.04%。
這就意味著項目賣了4年都還未清盤，甚至連一半都未賣出，去化周期超過了53個月。
去化速度遠低於深圳同類新房去化水平。
不僅遠低於深圳同類新房的去化水平，甚至也遠低於深圳的非住宅類新房的去化水平。
根據深圳貝殼研究院及深圳房地產信息平台數據，深圳2025年12月的新房住宅庫存量為30330套，去化周期約為14.8個月，而2021年12月深圳的新房住宅庫存為28793套，去化周期為6.6個月。
而根據深圳貝殼研究院及深圳房地產信息平台數據，深圳2025年12月的非住宅類新房庫存量為18399套，去化周期約為73.4個月，而2021年12月深圳的非住宅類新房庫存量為53911套，去化周期為34.6個月。
要知道，錦順名居開盤當年龍華大浪片區唯一在售的新房，更是整個大浪片區超250萬平方米舊改規劃的首發標杆綜合體項目之一，集高端住宅、商務寫字樓、精品公寓、商業為一體，整個項目規劃體量並不算差。
其次，在一眾預售期房中，當時這個項目也已經是准現房的狀態。
而開盤的時間節點上，不僅是深圳樓市行情最好的時間段，而且當年深圳的新房預售才124個批次，當年整個深圳樓市的新房庫存是近12年最低的一年，去化周期也是近12年最短的一年。
當年深圳樓市的新房都顯示出「不夠賣」的跡象，當年28個樓盤還誕生了31次日光的成績。
可以說，當年的深圳新房是整個市場的香餑餑。
更重要的是，在這些年，錦順名居進行過多次「自救」，比如10萬一套 的高傭金讓全深圳的經紀人推售。
這樣嚴重拖深圳新房庫存後腿的新房，在整個深圳來說，都是很尷尬的一個存在。
缺「好房子」
錦順名居的規劃不差，但綜合位置地段看，市場的價格就略顯偏高了。
即使價格隨市場一調再調，也無法突破自身的局限性。
項目更多地局限於項目本身。
項目現房的狀態，小區外觀及園林的布局都不算差，肉眼可見的品質。
雖然項目戶型整體看都比較方正，但項目需要超過120平的戶型才能做到比較通透。
若追求居住空間的舒適度以及通透性，選擇錦順名居的總價門檻就變得更高了。
錦順名居120平以上的戶型，備案總價最低587萬，最高944萬。試問什麼樣的群體願意支付這樣的成本選擇周邊景觀以民房及廠房為主、社區園林配套一般、地段位置相對偏遠的項目？
而項目109平及以下的戶型，不僅不夠通透，玄關處的收納空間或內部的次卧空間都有一定的欠缺。比如81平的戶型，設計僅一個衛生間，其中一個卧室的飄窗與卧室進深無法對齊，導致卧室利用飄窗增加空間的實用性難度有所增加。
但這並非錦順名居這一個項目的困局。而是深圳整體新房的一個縮影——戶型有待升級及更替。
以相同的開發商開發的不同項目為例——
約139平的戶型，中山保利琅悅項目的格局上，做到正常的五開間，並且戶型內部不會設計過多的飄窗佔用卧室空間，陽台、套間卧室以及客廳不會出現錯位，陽台約5.1米的開間，套間卧室+客廳的開間也對齊是約5.1米，戶型的使用率也卷到了約130%。
而深圳保利瑧譽項目約138平戶型，雖然也是五開間，但5開間中被一個廁所佔了一個位置，不僅每個空間都設計了飄窗，卧室、客廳也與陽台錯位，無法做到開間對齊，陽台開間比卧室+客廳開間，少了一個飄窗的尺寸。
明顯，若陽台開間與客廳+卧室的開間對齊，戶型會更規整，客廳及陽台的使用效率也更好，相對而言也更容易布置室內傢具及家居用品的擺設。
當然，並非中山的項目同戶型布局設計已經很完美，但空間使用設計，更能滿足當下市場對新房得房率以及使用率的需求。
所以，可以看到，有時候新房庫存有壓力，也就意味著市場有一定的缺失急需補償。
深圳依然缺少真正的「好房子」，也就意味著深圳的新房住宅，還有很大的提升空間。
深圳的住宅，還有很長的路要走。
