這裡的新房越賣樾多,大瓦窯雙子能實現自我救贖嗎?

2024年05月15日18:02:21 家居 4992
北京有一個奇葩的地方,新房賣了三四年也賣不完,結果越賣越多,這裡就是丰台西部西四環至西五環。
這裡是典型被環線耽擱的區域,五環里,城六區,房企頭也不回的做改善,丰台頭也不回的供應新地。

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2021年是大瓦窯的高光時刻,遠洋國譽萬和城和首創天閱山河,貼臉競爭,結果賣到現在都快交付了,還有少量房源。
2022年,大瓦窯周邊又迎來了宸知築和龍樾天元,結果這倆賣到現在網簽率不到一半,宸知築戶型太差,龍樾天元賣到了8.5萬元/平米,沒人買單。
這一年個例外,小瓦窯華曦府橫空出世,開盤售罄,現房今年入市,據說早被內部預定一空,華曦府指導價7.5萬元/平米,開板價7萬出頭,跟周邊新房有1萬元/平米的差價,少了一條現成地鐵而已。
華曦府熱銷說明,西四環至西五環這塊披薩餅,買房人的承受度就是7.5萬元/平米,高於這個價格就不好賣。
2023年,挨著四環的熙華台入市,指導價8.5萬元/平米,同區域對比開盤賣的不錯,往前也不足一半,最近我們還掀起了退房潮,我們至少有兩個粉絲退房了。
與丰台接壤的衙門口,中海學仕里小戶型賣的挺好,結果去年中海學府里偏偏做改善,結果賣不出去了,同板塊融創的改善項目長安悅璽賣了四五年,現在還沒賣完。
大瓦窯周邊被隔離的十分嚴重,除了京港澳高速,還有好幾條鐵路盤根錯節,就導致周邊的城市界面非常差,總給人一種城鄉結合部的感覺。
做改善,很多人是不買單的。
大瓦窯唯一的買入邏輯就是14號線,大瓦窯站,串聯起北京西部多個產業區,從大瓦窯站到麗澤站只有六站地,開車大約20分鐘。
所以大瓦窯的客群主要來自麗澤的首改。
然而,今年郭公庄強勢而出,中建雲鏡、中海豐和叄號院產品碾壓大瓦窯不說,郭公庄無論地段,城市界面,產業比大瓦窯都高一等。
今年,大瓦窯又出了雙子盤,這個片區新盤已經超過了11個。這些項目定位相同,戶型差的也不大,今年大瓦窯想要實現自我救贖,只有降價一條出路了。
京西新房今年形勢都很嚴峻。
前幾天,大瓦l44地塊地塊,京能西賢府產品出爐,我們做過比較詳細的測評,新中式產品確實很拉風,但是戶型的問題也不小,具體文章可以戳鏈接了解
最近,中建信合拿下的l42中建和頌九里產品也出爐了,大瓦窯雙子之爭,一觸即發。

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跟西賢府相比,和頌九里地塊的硬傷就比較明顯了,一是三角地塊,不利於樓棟排布,二是地塊距離地鐵站更遠。
好消息是,和頌九里沒有任何配建,而西賢府地塊的北側有三棟商業酒店配套,需要自持。拿地成本京能更高。

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從產品看,西賢府一共6棟樓,125~173平米的全四居戶型,社區比較純粹。
和頌九里一共9棟樓,17~18層小高層為主,也有7層的洋房,整體面積段比西賢府略低,主力戶型是113平米的三居和135平米的四居,最大163平米的四居。
從戶型草圖來看,延續丰台高贈送的傳統南向雙陽台贈送,北向有設備平台的贈送。

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113平米的三居是南向三面寬設計,半開放廚房,增加了收納,但阻隔了動線和通透性。北校有單獨的家政空間,緊挨著公衛,更方便打理。
主卧室贈送飄窗, 衛生間做了三分離,實用性很強,目測該戶型的三個卧室面積都比較小。
135平米的四居是典型的四葉草戶型, 這個戶型跟西賢府165那個戶型有異曲同工之妙。利用家政間做成了類似影壁設計,增加了入戶的儀式感,也增加收納空間。但是損失了房間的動線,和通透性,我覺得得不償失。
北向雙設備平台贈送兩個次卧都有外拓空間。主卧也有單獨的衣帽間設計。
和頌九里是五局繼北沙灘學府公館後再次在北京操盤的項目,從戶型看有點差強人意,跟西賢府的中式風相比,落了下風,至少沒有炒作的噱頭。
和頌九里走的是現代簡約風,圓弧形的外立面比較新穎,跟隔壁西賢府鋒利的線條正好互補,亮點是陽台,後期可能會打通,跟室內相連。

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社區大門也是簡約風

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設計了下沉庭院和會所

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最後,和頌九里的樓座分布圖挺有亮點,地塊雖然三面換路,但是西側的綠化帶,大約50米寬,避免了臨街樓棟噪音影響。

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小區是中心園林景觀,社區內部景觀資源分給了樓房的幾棟樓,不過綠化帶如果做的好,也可以當成一個街邊公園,還挺舒服的。

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