文/北京進深 徐迪
取證首周，北投棲澐灣取得了相當不錯的網簽成績。
80套，0.8萬㎡，2.88億元。
成交均價3.52萬元/㎡，約為預售均價的84折。
網簽：小戶型先行
3月28日，棲澐灣西區6003地塊取得新的預售證。
共8棟住宅樓，合計246套房源，擬售均價4.17萬元/㎡。
· 11#和12#的備案均價最低，不足4萬/㎡。
目前分別網簽25套和22套，佔網簽總量的一半以上。
其中：建面約110㎡房源網簽數量最多，為18套；
其次為89㎡，網簽14套；
80㎡網簽8套；85㎡網簽7套。
· 6#的備案均價最高，約4.63萬元/㎡。
為頂配建面約142㎡四居，目前已有4套網簽。
調規 更名 大降價
棲澐灣所在地塊，是北投置業於2023年6月以25.9億元底價競得，樓麵價約2.57萬元/平方米，銷售指導價5.5萬元/平方米。
從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。
這個項目一路走來很不易，經過換帥、調規與更名。
2025年初，項目曾以雲帆汀瀾取證，推出西區6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價格在5.32萬元/m²至5.68萬元/m²，備案均價5.5萬元/㎡。
取證後一直未開盤，直到8月份，項目進行了一次顛覆性調規。
涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術經濟指標等諸多細項。
然而，最受關注的還是，它增加了開敞陽台等新規配置，躋身四代宅好房子行列。
調整之後，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。上車戶型變成了時下最受剛需歡迎的小三居。
疊加南陽台、北設備平台、側面飄窗的贈送，實得率最高做到了95%。
同樣調整的，還有整體的售價水平。
擬售均價從5.5萬調至4.2萬，每平米降了1萬 。
這個價格放在遠郊新房市場也是挺香的，而且還是好房子 全精裝交付。
北投置業總經理屈晨看得很清楚，現在的通州市場，已經跟兩年前大變天了。
棲澐灣為了不重蹈「兄弟盤」晟景汀瀾的覆轍，在定價上肯定有所考量。
如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還佔用資金。
屈晨的打法，是走平民路線，3萬 的房源，而且還是精裝修交付。
縫差僅1萬，硬拼性價比
這麼一來，項目的地價縫差不到1萬元/㎡。
通常而言，地價縫差越大，能讓開發商有更多操作空間，用心打造產品；反之，地價縫差越小，開發商可能為了保利潤，會「砍」成本、偷偷減配。
綜合對比下其他通州樓盤的地價縫差：
招商朝棠攬閱的樓麵價3.12萬/㎡，一期成交價5.8萬/㎡，地價縫差2.68萬/㎡；
招商雲璟攬閱的樓麵價2.86萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.84萬/㎡；
中鐵建花語璟雲的樓麵價3.58萬/㎡，成交價5.7萬/㎡，地價縫差2.12萬/㎡；
中建運河玖院的住宅樓麵價3.06萬/㎡，一期成交價6.2萬/㎡，地價縫差3.14萬/㎡。
可見，棲澐灣的地價縫差是真的小。
對比上述項目，棲澐灣最大的硬傷還是城市界面。
通州張家灣板塊並不是通州傳統的主城區，配套主要靠未來規劃，周邊現在比較荒。
目前該項目距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花庄站步行大約2.4公里。
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