穆迪又對房企評級下手，被質疑意欲何為？

穆迪的評級展望調整是否合理還需要結合具體情況進行分析。

中房報記者 付珊珊 上海報道

穆迪又對房企評級下手了。

9月22日，穆迪已將弘陽地產集團有限公司（以下簡稱「弘陽地產」，01996.HK）的公司家族評級從「Caa2」下調至「Ca」，將該公司的高級無抵押評級從「Caa3」下調至「C」，並維持負面展望。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：「弘陽地產評級被下調，評級展望為負面，反映出該公司流動性疲弱，以及穆迪對該公司債券持有人復甦前景疲弱的預期。」

從2021年下半年起，穆迪便頻繁下調上市房企評級或展望，尤其是在2021年10月，穆迪在兩天內一次性下調了近20家房企主體或債券評級。

但彼時，被穆迪下調評級或展望的主要是民營房企。如今，穆迪再次出手，對象變成了頭部央企、國企。

9月21日，穆迪將多家國資房企列入評級下調觀察名單或者下調公司評級展望。

具體而言，穆迪將萬科「Baa1」發行人評級列入負面觀察名單；將保利發展「Baa2」發行人評級及其子公司「Baa3」發行人評級展望由「穩定」調整至「負面」；將深業「Baa1」發行人評級和「ba1」基礎信用評估展望由「穩定」調整至「負面」；將中國金茂「Baa3」發行人評級列入負面觀察名單；將越秀地產「Baa3」發行人評級展望由「穩定」調整至「負面」；將中國海外發展「Baa1」發行人評級展望由「穩定」調整至「負面」；將中國海外宏洋「Baa2」發行人評級展望由「穩定」調整至「負面」；將華潤置地「Baa1」發行人評級展望由「穩定」調整至「負面」；將綠城中國「Ba3」企業家族評級和高級無抵押評級展望調整至「負面」。

在評級的說明中，穆迪也肯定了這些房企在我國房地產行業中的地位。

比如，據穆迪表示，保利發展是中國最大的住宅開發商之一，國有企業的背景使其有優越的融資渠道；綠城中國在長三角市場地位穩固，擁有良好的品牌聲譽；越秀地產由廣州市國資企業控股，在廣州黃金地段擁有地標性綜合項目的開發記錄，在大灣區等地擁有優質土儲；中國海外宏洋的大股東為中國海外發展，依託國企背景擁有良好的銀行融資渠道。

穆迪認為，上述五家上市房企流動性良好或充足，非限制現金和運營現金流足以覆蓋未來至少12個月的地價、股息，以及到期債務或再融資資金的支付。

不過，穆迪也提到了各家企業的風險點。

例如，保利發展的評級受到房地產業的周期性、監管風險，以及其相對較高的債務槓桿所制約；綠城中國的信用狀況受到其較高的債務槓桿率，以及其對合資企業的重大敞口的限制；越秀地產在廣東省業務相當集中，擴張意願強烈，有持續的融資需求；萬科銷售額下滑，可能削弱其財務指標；華潤置地正進行投資以擴大住宅開發和投資組合，將削弱其原本的融資運營協同等優勢。

值得注意的是，在上述房企的評級調整中，穆迪都提到了一點：銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業的信用指標造成不利影響。

穆迪表示，經濟增長前景疲軟，購房者擔心項目及時完工和交付，儘管政府採取了支持措施，但房地產銷售仍受到抑制。在中國房地產市場復甦前景不確定的情況下，以上實體能否在未來12個月至18個月實現穩定的經營業績並恢復與當前評級相稱的信用指標存在不確定性。

實際上，房企對國際評級機構下調評級或展望的行為也表示不滿。

「現在還有房企看評級嗎？」一位華東民營房企副總裁直言，現在很多房企都不跟評級機構合作了，一方面，房企海外發債停滯，評級機構對房企的幫助作用有限，另一方面，房企避免疲於應對輿情，都主動撤銷評級，一心處理債務和保交付。

據中國房地產報記者不完全統計，從2021年至今，超過30家房企主動停止與國際三大評級機構的合作。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，穆迪作為一家專業信用評級機構，對房地產行業動態和各家企業的運營狀況有深入的了解和專業的分析，不過即使是這樣的機構，也難以準確預測未來的所有變化和可能的影響因素。

就此次評級或展望被調整的企業而言，柏文喜認為，這些企業具體情況和未來發展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理還需要結合具體情況進行分析。對於這些企業來說，應認真對待穆迪的評級調整，審視自身可能面臨的風險，並採取相應的措施來應對挑戰。

從行業角度出發，雖然房地產銷售市場存在不確定因素，但中央以及各地方政府正制定一系列政策措施來保證市場平穩運行。

從近期貝殼研究院發布的報告來看，在「認房不認貸」政策實施後的三個周末，市場表現積極，一二線城市二手房市場呈現「量升價穩」的局面。

其中，一線城市成交量增加近 50%，二線城市增加近 30%；成交價格止跌回穩，京滬房價回升約 1%，其他城市房價跌幅收窄。

換房客戶積極入市，京滬新增掛牌量明顯增加，市場盤源充沛利於換房客戶達成交易。帶看量穩步上升，換房客戶掛牌後開始看房是主要的增量貢獻，這將為後續成交量穩步回升提供堅實基礎。

這些數據都表明，政策的調整對於中國的二手房市場產生了積極的刺激作用，鼓勵了更多的購房者進入市場，在增加交易活躍度的同時，也對房價產生積極影響。

不過貝殼研究院在報告也提示，需要密切關注市場的長期表現以及政策的實施效果，以確保市場的長期健康和穩定。