文 |有風
編輯 |有風
前些天，大連萬達商管新增了1.73億元的被執行人信息。
這個數字放在普通人身上是天文數字，但對曾經喊出「先定一個小目標，比如掙它一個億」的王健林來說，更像是一記響亮的耳光。
七年前還在指點江山的首富，如今卻被債務追著跑，萬達的日子確實不好過。
對賭協議埋下的雷，從「自信」到「被動」的轉折
2016年那會兒，王健林對萬達商業在港交所的估值很不滿意。
當時港股給的市盈率才4到5倍，他覺得自家企業值更多錢，乾脆啟動私有化，想著回A股上市能賣個好價錢。
為了推進這事，萬達和戰略投資者簽了對賭協議，承諾2023年底前完成港股上市，否則就得回購股份，還要支付8%的年息。
當時可能覺得上市是板上釘釘的事，誰能想到後面會出這麼多岔子。
結果2023年珠海萬達商管港股IPO真就折戟了，這一下，380億元的股權回購條款被觸發，直接成了債務危機的導火索。
債權人哪能等，2023年5月8日對賭協議剛到期，光大興隴信託第二天就申請了財產保全。
後面的事大家也看到了，大連萬達集團和關聯公司被執行的總金額超過70億元，以前的「盟友」一個個都變成了追債人。
商業世界就是這樣，利益面前，哪有什麼永久的朋友。
賣資產求生，從「甩賣」到「騰挪」的無奈
為了填窟窿，王健林這幾年沒少賣東西。
2020到2023年，萬達累計出售了85座萬達廣場。
最狠的是2023年5月，一次性打包48座一二線城市的優質廣場，像北京、廣州、成都這些地方的核心資產，都賣給了太盟投資集團牽頭的財團，交易額大概500億元。
這哪是賣資產，簡直是「大甩賣」。
這麼一賣，代價也不小。
太盟聯合機構給大連新達盟投了600億元，拿到60%的股權，萬達商管持股降到40%。
這意味著王健林失去了對核心商業資產的絕對控制權，本來想通過賣資產換現金流，結果把自己的「話語權」也搭進去了，這筆買賣到底值不值，估計只有他自己心裡清楚。
不光是大規模甩賣，萬達還搞起了「閃電操作」。
2023年12月2日，萬達贖回了煙台芝罘萬達廣場。
這個廣場年租金1.2億元，出租率100%，絕對是優質資產。
結果第二天，就把它轉到了浙商金匯信託旗下公司。
這麼折騰是為啥？無非是通過資產抵押快速弄點錢，同時還能保留運營權。
這種「保帥舍車」的邏輯很明顯，贖回優質資產是為了以後發REITs或者二次上市做準備，普通債務就只能協商延期了。
看看其他地產大佬的處境，更能明白萬達現在的位置。
許家印因為債務違約已經入獄，面臨司法審判。
孫宏斌帶著融創，通過不斷出售資產、聚焦核心區域項目勉強維持運轉。
王健林則從「賣資產」轉向「保運營」，想靠商業管理能力換生存空間。
房地產的「黃金時代」早就過去了，現在能不能活下去，關鍵就看誰的現金流管理得好，手裡的資產夠不夠硬。
萬科早幾年喊「活下去」不是沒道理，行業轉型真的迫在眉睫。
三張底牌能撐多久，租金、廣場和股權的博弈
王健林手裡不是一點牌都沒有，第一張底牌就是商業管理能力。
剩下的萬達廣場，估算年租金收入能有300億元左右。
靠著招商、運營和品牌維護，這筆錢還算穩定，能提供持續的現金流。
這有點像龍湖商業的「輕資產」模式，不靠賣房子，靠管理賺錢。
第二張底牌是200座自持萬達廣場，這些廣場大多在一二線城市的核心地段，都是能抵押、能證券化的「硬通貨」。
只要這些物業還在手裡，就有翻盤的可能。
第三張底牌是大連新達盟40%的股權，作為萬達優質商業地產管理平台，這個股權估值幾百億，雖然多次被凍結，但仍是未來融資或上市的核心標的。
不過牌再好，也得有機會打出去。
截至2025年9月，萬達商管一年內到期的債務有302億元，賬面現金卻只有116億元，資金缺口近200億元。
核心資產的股權多次被司法凍結，想變現沒那麼容易。
這時候，王健林的個人資產可能就得派上用場了。
新財富富豪榜顯示，他父子身家588.1億元，比上年縮水了820億元。
真到了沒辦法的時候，變賣個人資產可能就是最後的防線了，就像當年李嘉誠出售海外資產救急那樣。
萬達的突圍路徑其實很清晰，就是從「地產開發商」徹底轉向「商業運營商」。
一方面搞輕資產輸出，靠「萬達商管」這個品牌給第三方項目做運營，賺管理費，學凱德集團「開發+運營+資本」的模式。
另一方面推動優質廣場資產證券化，發REITs盤活存量，參考2021年華潤有巢REIT、中金普洛斯REIT的上市案例。
最後就是和債權人協商債務展期或債轉股，緩解短期壓力，就像碧桂園2023年的債務重組方案那樣。
萬達的債務危機，說到底是房地產高槓桿模式撞上了行業政策調整。
對賭協議不過是個導火索，王健林「保核心資產」的策略，算是給轉型留下了一點火種。
未來能不能突圍，關鍵就看商業管理能力和優質資產的價值能不能釋放出來，但股權凍結、現金流缺口這些現實問題，都得一個個解決。
中國房地產行業的轉型之路，還得在「去槓桿」和「保穩定」之間找平衡。
商業世界沒有永遠的王者，只有適者才能生存，王健林和萬達的這場突圍戰，還遠沒到結束的時候。
