財聯社11月28日訊（記者 林堅）資本市場reits版圖迎來重要擴容。
證監會今天正式發布《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》，明確商業不動產投資信託基金的產品定義、註冊運營要求、機構責任及監管框架，同時明確相關事宜參照現有基礎設施reits指引執行。
圖為證監會發布公開徵求意見公告。
受訪人士認為，此次試點的推出，是繼基礎設施reits五年探索後，資本市場服務實體經濟的又一重要舉措，將為龐大的商業不動產存量資產提供盤活渠道，助力構建房地產發展新模式，進一步完善多層次資本市場的投融資體系。
監管推動商業不動產reits試點為何獲得市場關注，記者梳理髮現主要有四個方面，一是破解商業地產存量盤活困局；二是填補投資端優質標的缺口：三是依託成熟制度降低落地成本；四是推動行業轉型與風險防控。
記者了解到，此次意見徵集為市場提供了建言獻策的機會，主體將結合實踐對產品定義、資產標準等條款提出細化建議，助力制度完善。證監會後續吸收意見後，將進一步優化《公告》，為試點順利開展奠定製度基礎。
劃定產品運作全流程規範
《公告》共八條，從產品定義到監管責任，覆蓋商業不動產reits全運作鏈條，為試點劃定清晰規範，確保操作有章可循。
產品定義上，《公告》明確商業不動產reits是「通過投資商業不動產資產支持證券獲取不動產所有權或經營權，運營管理以獲取租金、收費等穩定現金流，並將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公募證券投資基金」。這一定義既貼合reits核心屬性，也突出商業不動產的資產特性。
主體資質方面，申請募集的基金管理人、託管人需符合《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》要求。其中，基金管理人還需具備健全的商業不動產投資管理、資產運營、內控及風險管理制度，確保能勝任專業運營需求。
募集前期準備環節，基金管理人需對擬持商業不動產開展全面盡職調查，並聘請合規專業機構提供評估、法律、審計服務；後續需向證監會提交符合法規要求的註冊申請材料，保障募集流程合規。
資產准入標準是核心門檻，擬持商業不動產需符合國家戰略、發展規劃及產業政策，權屬清晰、範圍明確、合規手續齊備，且已產生持續穩定現金流。這一要求從源頭保障資產質量，為投資者收益穩定打底。
運作階段，基金管理人的主動管理責任被重點強調——需按法律法規及基金合同，主動履行商業不動產運營管理職責，畢竟運營效益直接關係基金收益水平。
專業機構責任方面，基金管理人、託管人及評估、法律等機構需按規定履職，遵守執業規範與監管要求，為市場健康發展提供專業支撐。
監管與自律框架明確：證監會及其派出機構負責監管與風險監測處置，證券交易所、中國證券業協會、中國證券投資基金業協會承擔自律管理職責，形成「監管+自律」協同防控體系。
制度銜接上，商業不動產reits其他事宜參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》執行，充分借鑒基礎設施reits成熟經驗，降低制度銜接成本；同時《公告》自公布之日起施行，為操作提供明確時間依據。
多方聯動風險防控與發展支撐體系
商業不動產reits的平穩運行，依賴各類市場主體協同發力，《公告》通過清晰權責劃分，構建起多方聯動的風險防控與發展支撐體系。
基金管理人是核心主體，承擔從資產篩選、盡職調查到日常運營的全流程責任。其不僅需具備合規資質，更要搭建完善的投管、運營及風控體系——商業不動產運營涉及租金管理、租戶維護等專業環節，管理人的能力直接決定資產保值增值效果，進而影響投資者收益。
基金託管人肩負資產安全監督責任，需按法規保管基金資產，監督管理人投資運作，防範資金挪用、違規操作等風險，守護投資者合法權益。
評估、法律、審計等專業機構是重要支撐，評估機構為不動產價值定價提供依據，法律機構審查權屬與合規性以規避法律風險，審計機構通過財務審計保障運作透明度。這些機構的合規執業，是市場公信力的關鍵保障。
監管與自律組織則構建多層次體系，證監會及派出機構防範系統性風險、維護市場秩序；證券交易所負責日常交易監管，保障交易公平公正；行業協會通過自律規範機構行為，為市場創新留足空間。
市場期待平穩起步
經過五年的探索實踐，我國reits市場已逐步站穩腳跟，為商業不動產reits試點的推出築牢了市場根基。數據顯示，截至11月27日，我國已上市reits產品達77隻，累計融資金額2070億元，總市值規模突破2200億元，達到2201億元。
從市場表現來看，reits產品的投資價值逐步顯現，已成為大類資產配置中的重要品種。2024年以來，中證reits全收益指數上漲22.46%，在市場波動中展現出較強的穩定性，這一表現也為商業不動產reits的入市積累了投資者基礎和市場認可度。
放眼全球成熟市場，商業不動產一直是reits產品的核心底層資產。商業綜合體、商業零售物業、寫字樓、酒店等不動產，憑藉穩定的租金收入和成熟的運營模式，長期佔據國際reits市場的主導地位。而在我國，商業不動產存量規模龐大，大量優質商業物業沉澱了巨額資金，存在通過標準化金融工具盤活資產、拓寬權益融資渠道的強烈內在需求。
此次證監會推出商業不動產reits試點，正是在借鑒國際成熟經驗的基礎上，結合我國資本市場實際情況，堅持市場化、法治化方向的關鍵舉措。通過reits這一載體，既能讓商業不動產資產實現證券化流轉，又能為市場提供更多穩定收益的投資標的，同時助力房地產行業探索新的發展路徑，一舉多得。
此次試點並非從零起步，而是深度銜接現有成熟制度，參照基礎設施reits指引執行相關事宜——這一設計的核心優勢在於，基礎設施reits五年運行中積累的產品設計、發行上市、運營管理及監管經驗，可直接為商業不動產reits所用，減少制度重建效率損耗，也讓市場主體更快適應新產品。
對市場而言，商業不動產reits的加入讓reits底層資產更趨多元，此前reits聚焦基礎設施領域，如今商業不動產的納入，可滿足不同投資者配置需求；同時，商業不動產與居民消費場景緊密相關，其證券化能讓普通投資者低門檻參與優質商業物業投資，分享行業發展紅利。
對房地產行業而言，這是新的融資渠道——當前行業處於轉型關鍵期，通過reits盤活存量商業不動產，可有效降低企業負債、優化現金流，助力構建「輕資產+運營」的發展新模式，激活沉澱資金投入新業務。
對資本市場而言，商業不動產reits進一步完善多層次體系：作為直接融資工具，其能提高直接融資比重、優化社會融資結構；同時穩定收益特性可吸引保險資金、養老金等長期資金入市，為資本市場注入穩定性，促進資本與實體經濟深度融合。
目前《公告》處於公開徵求意見階段，市場各方將圍繞條款展開討論並提出優化建議，推動制度更貼合實際。隨著意見徵集推進與正式文件出台，商業不動產reits有望逐步落地，為資本市場與房地產行業注入新活力。
