文/醉眼朦朧看世界
就在最近，商業地產圈被一則重磅消息徹底點燃：王健林旗下的大連萬達商業管理集團，大手一揮，將48座萬達廣場的100%股權，一股腦兒賣給了由太盟投資集團牽頭，聯合騰訊、京東系資本以及陽光人壽等組成的超強財團，交易總額高達約500億元！此等規模的交易，堪稱中國商業地產史上最大規模的輕資產化運作，瞬間成為街頭巷尾、網路內外熱議的焦點。這一場「世紀大甩賣」背後，究竟藏著哪些不為人知的秘密？萬達這艘商業巨輪，又將駛向何方？今天，咱們就來一探究竟。
債務大山壓頂，萬達緊急「瘦身」
要搞清楚萬達為啥突然甩出這麼多優質資產，得先看看萬達這幾年的處境。從2017年開始，萬達海外擴張之路遇阻，流動性壓力就像甩不掉的「緊箍咒」，一直緊緊纏著萬達。到了2023年，萬達商管沒能按計劃上市，這下觸發了對賭協議，需要償還大約300億元的股權回購款，這無疑是給本就緊張的資金鏈「雪上加霜」。禍不單行，萬達和蘇寧、融創等昔日合作夥伴之間還存在債務仲裁，涉及金額超過180億元。
面對如此沉重的債務大山，萬達只能開啟資產處置的「瘦身」模式。從2023年到現在，萬達已經陸陸續續出售了超過10座萬達廣場，回籠了大概百億元資金。但這還遠遠不夠，這次一下子賣掉48座萬達廣場，實在是形勢所迫。這些廣場可不是一般的資產，它們分布在北京、廣州、成都等39個城市的核心地段，隨便拿出一個，都是能帶動一方商業繁榮的「香餑餑」。萬達忍痛割愛，背後的無奈可想而知。
輕資產轉型，無奈之舉還是長遠布局？
其實，王健林早在很多年前就提出了「輕資產」戰略。簡單來講，就是把重資產賣掉，換成現金，同時保留運營權，輸出品牌管理，這樣就能降低負債率，轉型成為「商業運營服務商」。這次出售48座萬達廣場，正是這一戰略的延續。
從萬達自身角度來看，短期內，這500億資金就像一場「及時雨」，能極大緩解債務危機，讓萬達喘口氣；長期而言，這是萬達轉型的關鍵一步。可輕資產模式也不是「萬能葯」。就拿珠海萬達商管來說，2024年凈利潤只有97億元，連資本支出都覆蓋不了。而且，管理費收入依賴規模擴張，這就逼著萬達不斷承接新項目，一不小心就會陷入「擴張 - 現金流壓力」的惡性循環。
從行業角度來說，萬達的轉型影響深遠。騰訊、京東這類互聯網企業，看中的是線下商業場景的數字化改造潛力，它們早就想在線下消費場景分一杯羹；陽光人壽等險資，則是盯上了萬達廣場6%左右穩定的租金回報率，在如今低利率環境下，這可是優質的長期資產配置選擇。這種資本偏好，正推動著商業地產從單純的「產權持有」，向更注重運營的「資產管理」轉變，萬達的這次交易，無疑是給這一轉變添了一把「大火」。
「熟人團」接盤，各懷心思
這次接盤的陣容堪稱豪華，騰訊、京東、陽光人壽等，都是萬達的「老熟人」。騰訊早在2018年就注資萬達商業，一直想通過資本布局線下消費場景，這次收購，騰訊肯定想進一步整合其智慧零售生態，說不定以後在萬達廣場里，到處都能看到騰訊系的數字化服務。陽光人壽這幾年一直在購入萬達廣場，對商業地產「穩定租金 + 抗周期」的屬性十分青睞，這次也不例外，繼續擴充自己的商業地產版圖。太盟投資作為主導方，在萬達債務重組中一直扮演著關鍵角色，繼2024年牽頭600億元戰投後，這次又協調多方資本入場，實力和野心都不容小覷。
這些「熟人」再度聯手，各有各的算盤，但也都看到了萬達廣場的價值。不過，隨著太盟投資等資本方持股比例上升，萬達在決策上的話語權可能會被稀釋；第三方項目佔比提升，也可能會讓「萬達廣場」品牌的標準化管理能力打折扣，這對萬達來說，也是不小的挑戰。
萬達未來路在何方？
萬達在商業地產領域摸爬滾打多年，有著深厚的運營經驗和強大的品牌影響力，這是它的底氣所在。但連續出售核心資產，也讓不少人對萬達的未來充滿擔憂。一方面，萬達的資產規模在不斷縮小，核心資產流失，如果運營能力再下滑，很可能會從曾經輝煌的「商業帝國」，淪為空殼運營商；另一方面，萬達也在努力構建「管理費 + 品牌授權 + 資本運作」的新盈利三角，2025年推出的「萬達雲商管」系統，已經開始向中小商業體輸出數字化解決方案，試圖在新的賽道上找到增長點。
王健林在內部會議上重申「不做重資產、不做高槓桿、不做非核心」的三原則，可見萬達轉型的決心。萬達的這一系列「瘦身」操作，不只是一家企業的興衰，更是中國商業地產從規模競賽轉向效率革命的標誌性事件。未來，萬達能否在輕資產道路上成功轉型，三四線城市項目的回報率能否支撐規模擴張，資本市場對萬達的輕資產敘事又能保持多久的耐心，這些問題，都像一團迷霧，籠罩在萬達的前方，只能等待時間給出答案。
這場500億的大交易，是萬達的「斷臂求生」，也是商業地產行業變革的縮影。我們作為旁觀者，不妨持續關注，看萬達如何在這場商業風暴中乘風破浪，續寫傳奇，亦或是面臨新的挑戰。
原載《鈴子百花園》微信公眾號
