近期，國務院新聞辦公室新聞發布會明確地方政府專項債可用於收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補助資金也將更加側重支持消化存量房，以此來激活市場。截止目前，已有超80個城市支持收購存量房作為保障性住房公告、超130個城市發布以舊換新政策，未來「嚴控增量、優化存量、提高質量」 將成為房地產市場調控的主要方向。
中央明確方向，地方積極推進
中央政策導向旨在促進新舊二手房市場的流通，去庫存優化存量，以釋放需求端。5月17日，央行首次設立3000億元保障性住房再貸款機制。隨後，中央各部門陸續出台了一系列政策，強調「嚴控增量、優化存量」的方針。9月26日，中央政治局提出促進房地產止跌回穩；10月12日，財政部明確表示可以使用專項債券來收購存量房產並用於保障性住房。地方政府從以下四個方面積極推進相關政策落實：收購存量房用作保障房（政府堅持「以需定購」，支持企業以合理價格收購存量商品房用於保障房、人才住房等）、以舊換新（通過政府、中介機構及房企合作，幫助居民出售舊房，並在購買新房時提供一定補貼）、需求側放鬆（如降首付、降利率、放鬆限購等，部分城市允許開發商自主定價銷售）、供給端政策（一方面部分城市停止新建安置房，有安置需求的可採購商品房用於安置房；另一方面優化供地結構，優化住宅規模、布局等）。
表：部分出台相關優化存量去庫存城市
收購存量房用作保障房是當前重點政策之一。目前，全國已有超80城表態支持收購存量房用作保障房。此外，政府支持通過發行專項債券籌集資金，用於收購市場上未售出的存量住房，幫助消化存量二手房及庫存，減輕購房者和開發商的資金壓力，並將存量房轉化為保障性住房，以滿足社會其他群體的住房需求。
為了進一步激活新房市場，鼓勵個人消費者售出舊房後購買新房，提高房地產市場的流動性，超過130個城市正在積極推動「以舊換新」政策，主要涉及「幫賣、收購、補貼」三種模式，「幫賣」模式是通過引入中介或開發商，在一定時間內幫助消費者賣出舊房，並促成其購買新房；「收購」模式則是由開發商直接收購舊房的同時協助消費者購買新房；「補貼」模式則是在以舊換新的過程中減少稅費負擔，並提供購房補貼。「以舊換新」政策不僅簡化了交易流程，還幫助消費者降低了換房成本，在實際操作中效果顯著，受到了廣泛的認可。
「以舊換新」再升級：房企模式創新
當前，大多數房企開展的「以舊換新」活動主要採用「幫賣」模式，該模式通常由政府主導，並涉及中介機構和企業等多個平台的合作，因此在實際操作中仍然存在流程複雜、協調環節多等問題。基於此，許多企業正在積極探索以舊換新模式的升級，旨在通過創新手段提升效率和服務水平。如華髮在珠海推出集「直購+幫賣+補貼」於一體的「以舊換新 3.0」新模式、保利推出「保價無憂，買貴補償」計劃、招商與貝殼合作推出全過程的一站式房產置換解決方案等。
表：部分房企開展「以舊換新」模式及流程
未來，華髮引領的「直購+幫賣+補貼」模式有望成為主流趨勢之一。
以舊換新1.0：早在今年年初，華髮便展現出前瞻性的視野，在珠海地區啟動了「以舊換新1.0」試點項目，採取直接收購業主二手房的方式進行操作。
以舊換新2.0：進入五一期間，華髮對原有模式進行了創新升級，加入了「幫賣」模式，成為全國首創「直購+幫賣」雙輪驅動模式。這使得傳統的「先賣後買」方式轉變為「先買後賣」甚至是「同步買賣」，且所有交易均由官方平台完成，極大提升了房產置換的效率。
以舊換新3.0：隨著政策的逐步放鬆，華髮在「金九銀十」期間將模式全面升級至「以舊換新3.0」——「直購+幫賣+補貼」模式。此次升級不僅放寬了房屋年限限制至24年，還大幅增加了補貼額度，最高可達百萬元級別。
華髮「以舊換新3.0」創新升級
華髮「以舊換新3.0」核心在於「六大權益升級、兩大模式創新」。
六大權益升級
1、全市範圍收購：房齡放寬至24年，優質學區房還可再放寬；
2、高額換新補貼：最高可享受百萬元的換新補貼；
3、同步買賣機制：買賣同步，現房、期房均可參與返現（限時限量）；
4、過渡期租賃權：新房過渡期，舊房有優先租賃續住權；
5、公正評估流程：專業評估機構估價，流程公開透明；
6、零傭金助售賣：限時0傭金幫賣，規定時間內未售出，可無理由解除協議。
兩大模式創新
直購模式下，華髮直接收購符合標準的二手房，大大簡化了傳統二手房交易中的繁瑣程序，減輕業主的首付負擔，使置換過程變得更加便捷。
幫賣模式下，華髮推出全平台限時免佣幫賣，與貝殼等平台合作，加快舊房出售速度，縮短新房置換周期。若在約定時間內售出舊房，則可順利換購新房；若未能售出，則無理由解除合約。這種模式不僅節省了時間和精力，還為業主提供了更多的安全保障。
與行業內的「以舊換新」模式相比，華髮「以舊換新3.0」——「直購+幫賣+補貼」模式擁有以下六大亮點：
1.零壓力換房：客戶可直接以舊房換新房。此外，換房成功後還能獲得補貼，即使是期房，客戶也能同步享受返現優惠，這比業內通常較長的返現周期更具吸引力。
2.零縫隙銜接：華髮直接收購舊房，無須通過中間商，無需等待舊房售出。
3.零操心服務：從舊房評估到新房成交，專業人員全程跟蹤，客戶省時、省心、省力。
4.零傭金幫賣：與業內普遍的1%-2%傭金標準相比，華髮零傭金幫賣幫客戶降低成本。
5.零過渡換房：在新房過渡期間，客戶還可以優先享有租賃續住權，降低客戶換房成本。
6.超寬年限覆蓋：收購房源年限放寬至24年，對比多數企業只收購15年以內的房源，這為更多客戶提供了解決方案。
華髮憑藉其敏銳的市場洞察力抓住了機遇，並通過不斷的創新贏得了廣泛的認可，尤其在珠海地區的實踐中取得了顯著成果。據統計，十一國慶節期間，珠海「以舊換新3.0」政策吸引了超過1000批次的線上諮詢，線下接待了超過200批次的來訪者，並實現了超過50套房產的成交。截至目前，該活動已影響到超46萬人群體，超850套房產進入評估階段，其中已成交的房產超過300套。銷售業績方面，華髮股份珠海大區的表現同樣亮眼。國慶期間，銷售額突破10億元，售出超300套，市場佔有率達到40%以上，同比增長超30%。這都充分展示出華髮在市場中的強勁競爭力及其策略的有效性。
華髮「科技+好房子」產品升級
當然，華髮「以舊換新」政策取得顯著成效的關鍵在於其「科技+好房子」產品力的提升。4月13日，華髮與華為、億航等行業領先者聯合發布了「華髮科技+好房子產品體系技術標準」，該標準圍繞「數字化、智慧化、綠色化、產業化」的技術理念，從多個層面融合了數字智慧社區、智能家居以及無人機服務等新技術。
緊接著，在4月26日於珠海國際會展中心舉辦華髮「科技+好房子新品發布會」，珠海橫琴璽、灣璽壹號、天鑾、四季雲山、金灣府等「好房子」項目試點落地。位於珠海高新區的珠海灣項目，更將成為全球首個無人機智能配送的智慧住宅小區。
圖：華髮科技+好房子產品體系技術標準技術底盤
在「以舊換新」活動中，華髮不僅僅提供了優質的舊房換新房服務，更是在「直購」模式下，使業主能夠直接置換到諸如華髮·灣璽壹號、華髮琴澳新城、華髮·橫琴璽等「科技+好房子」 ，從而顯著提升了業主的換房意願。華髮不僅僅是簡單地消化存量住房，更是從業主的實際需求出發，致力於提供最前沿的科技賦能美好生活體驗。
小結：華髮通過提升「科技+好房子」產品力為客戶提供了更高品質的換房選擇，在此基礎上，「以舊換新3.0」開創了新的換新模式。這兩項舉措的結合不僅有效提升了換房的品質，還加速了去庫存進程，並在市場上取得了亮眼的成績，為整個行業樹立了一個值得借鑒的成功範例。
目前，全國商品房待售面積已達7.38億平方米，存量規模創下自2015年以來的新高。與此同時，在政策放鬆的背景下，多個城市的二手房掛牌數量也在不斷攀升，達到歷史高位。「以舊換新」作為落實「嚴控增量、優化存量、提高質量」政策的重要手段，正在發揮越來越重要的作用。
10月17日，五大部委在國新辦會議上重申了促進房地產市場止跌回穩的重要性，並提出了「嚴控增量、優化存量、提高質量」的指導原則。短期內，市場尚未完全穩定，相關政策將持續推行，市場將迎來調整窗口期；但從長遠來看，房地產走向平穩健康發展，並逐步建立起適應新形勢的發展模式。華髮的「以舊換新3.0」模式不僅有助於加速存量房的流通，也促進了市場的流動性，為房地產市場的健康良性發展貢獻了一份力量。
