430鬆綁五環外，背後的邏輯是什麼？

2024年05月16日19:21:14 財經 5331

節前，北京時隔13年首次放開限購，炸出了群里一眾潛水黨。

觀點爭鋒，總結下來討論話題集中在三個方面：

1.出台動機

2.實際效果

3.未來預期

說白了一三問題沒有個固定的答案，畢竟觀念類的理解，適用於哈姆雷特的一千種視角。但市場給出的數據卻是一目了然，結合昨晚直播精華，大王發表見解如下：

1、買賣雙方市場信心都在恢復。

沒有數據支撐的觀點，等於耍流氓。

430新政發布之後，僅僅一個晚上，二手房掛牌量怒降7千套，從14.6降至13.9萬套，第二天還在降，後面幾天有所回升，截至昨天，掛牌量在14.3萬套，總的來看依然有3千套左右的下降。

說明什麼？

二手房業主信心在恢復。為了止跌套現出手的人在減少。7k可能是個應激反應，並不理性，一周之後回落仍有3k降量，就有些說法了。

而新房市場，整個五一期間，有十幾個項目銷量過25套，還就集中在五環外的改善或偏改善類的板塊，比如朱辛庄板塊的寰宇未來、首鋼園的元璽、北神樹的北京潤府，其他項目想了解的關注私信大王就行。

2、首放給到五環外，一點不稀奇。

憋了13年，第一次放開限購，給到五環外，絕對是有考量的。

老規矩，先看圖。

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怎麼樣，五環外不管是新房還是二手，不論是成交量還是整個佔比，都是牛逼克拉斯的存在。

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當然了，不能說偏話，由圖可見，確實五環外庫存上也佔大頭。430中央政治局調整房地產措施方向里明晃晃的「消化存量」，庫存大哥五環外各板塊肯定是要挑大樑的。

3、真突破or假放鬆？

從力度上來看，這次政策調整有種隔靴搔癢的感覺，使點勁兒撓也不能說沒用，但就是讓人覺著，沒撓舒坦。

其實拉個時間表，可以看到從23年9月份到現在，北京大大小小的政策調整已經有11次了，但只有最後這次，才摸到要害——底層邏輯變了。

以前都是限貸調整，這次限購的命門終於開了，擠牙膏擠到現在，政策力度大王判斷已然開到了80%。

但為啥還是不舒坦呢？

因為它開了，但沒完全開。政策的光環只籠罩了一部分本身就有買房資格的人群，他們能多買一套了。其餘該不能買的還是買不了。

4、斗膽給新政打個分。

政策的理解，自然是無法量化處理，但為了更直觀的感受到政策力度和放開的階段，這個不太準確的數學題，我還是得算算：

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按調整方向不同進行分類，劃定分數區間，再將各種政策得分加和，總計得分75。

嗯，還有上升空間。

5、新政的風，吹的是改善盤的風。

從人群來說，最受益的還是資格受限有改善需求的人群。

雖然原文說的是支持剛性和改善住房需求，但其實對剛需來說恐怕影響不大，因為剛需缺的是錢。

真正利好的還是有資格有改善需求的群體，這部分人手裡有錢，但受資格限制，沒法買。

6、限購放開後，三類板塊鑲金邊兒。

群里有個問題討論的挺有意思：

「放開限購，是不是等於五環外更不值錢了？」

這個問題，目前態度有三：

觀點a：五環外放開，逆向思考，說明五環內資源更稀缺了，物以稀為貴，以後五環外更不值錢。

觀點b：北京不能以環線論，北五環西五環比南二環那不是貴多了？值不值錢得看產業地鐵配套和項目品質，搞不好政策一出，五環外競爭上來，開發商哐哐卷品質，反而更牛逼了。

觀點c：不買房子難道不是因為手上沒錢嗎？有資格的才能買，給有錢人的遊戲罷遼~五環外還是五環內、值不值錢，跟咱小老百姓有關係嗎？

ok，孰對孰錯，暫且不論，咱先當個開放題，評論區or群聊再論。

不過五環外有些板塊項目的價值，確實有上升的潛質。

第一梯隊自然是有強產業、地鐵配套的改善板塊和項目，如東壩、崔各庄、奶西、永豐、首鋼園這些1000萬+的改善板塊，之前得賣房買房，現在不用賣就能入手。

第二是遠郊的低總價別墅項目，懷柔、密雲這些地方，很多想要買一個度假或者養老的客戶，以前受制於沒有資格，現在不用糾結就能買了。

還有就是五環外第二梯隊的改善板塊了，比如西紅門、北神樹、運河商務區、後沙峪這些大平層產品，既要錢又要資格的。

至於利空……pua二手房業主趕緊賣的中介，還有想抄底老破小的剛需，可能有苦難言嘍~

7、幾個在售的熱點項目。

新政一周後認購表現順義、昌平、首鋼園、西紅門、北神樹、這些板塊熱度都很高，中海寰宇未來、梧桐星宸、華潤北京潤府、元璽都屬於給力熱盤。

寰宇未來，朱辛庄的太子盤，產業背景很牛逼，緊鄰中關村科學城和未來科學城，地鐵朱辛庄站600m，強配套底氣，88-145㎡的戶型，開到6萬3，最低五百多萬上車。

，北五環與北六環之間的沙河高教園板塊，沒啥產業，但是勝在地鐵通勤方便，海淀、北三環、昌平南都能覆蓋。

北京潤府之前細說過，詳見鏈接。

元璽，石景山首鋼園內，兩條地鐵線11號、6號，沒有明顯短板，均價7萬5，120-196㎡的戶型，純改善。想了解更多項目的加v自取購房地圖。

8、430新政得長期看才能看出門道。

430新政，政府有自己的站位高度和研判視角，得長期看才能看出門道，短期內的影響是站不住腳的。

這裡我們拿之前的三胎政策做個類比，這倆政策貌似沒關聯，其實十分有可比性。

它們都是政府為了應對當前社會經濟形勢所採取的宏觀調控措施，解決的都是長期性、結構性的問題：一個是人口，一個是實體經濟支柱；都是對部分人群生效：一個放開三孩，一個放開三套。

當年三胎政策出台前，人口出生數量那是一路下跌，從2016-2020年4年時間少了600多萬，下降率達36.17%；

當然政策出台後，人口出生數還在繼續下滑，但是下降速度有明顯減緩，21至23年下降了15.07%。

這裡頭有政策的功勞，即使還在降，但降速變小了，就是效果。

430新政也是這個邏輯，樓市價格能止跌，哪怕是跌幅變小了，對房地產市場的平穩運行那也有貢獻。

9、現在就是資產換倉的黃金時期。

之前仔細聊過這個話題，

430新政出台，這個判斷似乎又被驗證了。

北京新房去化周期21.5個月，其實在全國都是比較健康的一個水平。所以調整政策的目標除了去庫存，還想想讓市場有信心，後續必然還有更重磅的政策要出台。

最好的換倉時間，到了。

查詢：

1.真實的網簽認購數據，了解產品到底還剩多少套

2.真實成交價格（具體到樓棟）

諮詢：

1.解答各區域、板塊的置業邏輯、發展前景等一系列問題

2.披露一些產品內幕

3.為你的置業方向出謀劃策

對接：

1.某些項目幫你爭取最低折扣

2.幫你聯繫靠譜銷售，選房快人一步

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