6月20日，央行如期公布當月貸款市場報價利率（LPR），1年期和5年期LPR分別為3.55%、4.2%，同時下調10個基點，為2023年首次下調。
其中5年期LPR是為買房量身定製的貸款利率，否則幾十萬甚至幾百萬的房貸，只會讓老百姓在買房這件事上望而卻步。
不難悟出，貸款利率下調，對樓市而言至少不是壞消息，確實是在為購房者降低購房成本，雖然不多，貸款100萬元分30年還，4.3%和4.2%的相差2.1萬元，蚊子再小也是肉，這裡不評論誠意是否大，畢竟人家的確給了優惠。
主要想跟你聊聊銀行催你買房這件事，對銀行來說，不是小事兒。
（一）
銀行作為存款和貸款雙方的中間商，主要收入來源是息差。
什麼是息差？舉個例子：儲戶在銀行存款100萬元，存一年銀行給儲戶支付2萬元利息，而銀行將這100萬元放貸出去，貸款一年收3.55萬元利息，貸款5年每年收4.2萬元。
貸款和存款同等年限時，100萬元貸款銀行就能收1.55萬利息，當然，銀行肯定不滿足於此，那就得擴大息差，以前的老百姓手裡面有錢，每個人至少幾萬元是有的，現在的人卻大多屬於月光族，活期存款餘額大幅下滑。
於是銀行開始下調儲戶中長期存款利率，減少利息支出，阻止息差收窄，轉頭又下調存款利率，鼓勵老百姓貸款（無論是買房還是消費亦或者投資），總之，只要你去銀行貸款，他們絕對笑臉相迎。
2022年末，金融機構各項人民幣貸款餘額213.99萬億元，同比增長11.1%，其中個人住房貸款餘額38.8萬億元，同比增長1.2%，比2021年末低10個百分點，對銀行而言，房貸嚴重拖整體貸款後腿。
房貸數據做不了假，去年全國商品房銷售面積僅135837萬平方米，同比下降24.3%，慌張的不只是銀行，還有開發商，以及依賴土地出讓收入的地方城市。
（二）
這次房貸利率再次下調，不少專家解讀為「利好樓市」，確實，單單從房貸利率來看毫無疑問，但是你要說僅通過下調房貸利率就能讓樓市恢復如初，那隻能說明還是太樂觀了。
從下調房貸利率網友們的反應來看，我看到的是麻木，是不屑一顧，好像再也激不起他們心中買房的水花。
就拿筆者自己來說，不依靠父母支持，當時買房的動力依舊很強勁，即便手裡並不富裕，生活壓力很大，也對買房熱情似火，因為那時候房價上漲得確實過於誇張，新開出來的樓盤，半年後直接宣布上調5%的價格，生怕買晚了占不到便宜，這或許是大部分人當初買房都會有的感受。
而且那個時候，沒有多少人幫著你分析未來樓市趨勢，思維幾乎完全固化在買房可以保值、增值的理念中。
說出來你可能不信，就連超過10年房地產從業經驗的人，也有在高位接過盤過的經歷，08年入行，19年入職一家房開公司，所在城市均價5000元/平方米，他們銷售的樓盤賣到7000元/平方米，而且銷售異常火爆，他自己也買了一套，老闆還給了優惠（6500元/平方米），在當時看來可以說是撿到便宜，但是現在看來，倒虧1000元/平方米，如果賣掉，算上利息足足虧20萬元。
房地產市場風氣變了，房開的都在埋頭打折促銷，姿態低得出奇，買房的人卻反而少了，其實也不怪買房人，即便手裡有買房錢，也要觀察一下是否還會繼續下跌，更別提那些連首付款都要借的買房人了，大家都不傻。
（三）
樓市不景氣的病根，不是靠刺激經濟就能治好的，過去的房地產出現病態時，4萬億砸基建，拆舊房，就能快速治癒，根本原因是信心提升，需求增加。
現在的房地產呢？買房信心被生活壓力磨滅，連結婚都不再是年輕人的奢望，也就別提買房，身邊不少同學都這樣，女朋友倒是不少處，一談到結婚就卡殼，要麼就是壓根不談女朋友，心安理得做宅男。
即便有心買房，也會被各種信用卡、花唄、借唄等透支額度壓得難以釋懷，或許這是個人咎由自取，但這就是年輕人消費風氣，骨子裡面的存錢傳統理念沒有了，多了一些西方「活在當下」文化。
其實也是無奈之舉，中年父母或許很難深有體會，22歲大學畢業，如果只是普通本科生，到北上廣深這些城市剛開始只能拿六七千工資，好不容易熬上去後，發現月工資也就一萬多點，工資想要再往上漲，難度可能就是之前10倍甚至100倍，一萬多工資，房租至少2千元，生活開銷3千元，一年存5萬元錢已經是一種奢望，根本不敢抬頭仰望房子。
那如果你不在一線城市，至少也在二線城市吧，實話實說，二線城市工資超過8千元，或許就能超過不少人了，這些城市房價萬元出頭，咬咬牙也能買，不過買房之後，那就是另一番場景了，試想一下，假設工資1萬元，房貸4千，裝修貸4千，還剩個啥呢？
所以說，不想買房這件事，年輕人可能比我們看得還要透徹，因為一旦買房，工作可能就會被房貸、裝修貸等各種貸款捆綁，不敢輕易跳槽，更不敢隨意裸辭，找一份能比現在更好的工作，可不是輕而易舉就能辦到的事。
（四）
說千道萬，靠降低房貸利率這種蠅頭小利的措施，來催人們買房，或許會激起一陣浪花，但絕不會形成一片巨浪繼續推著房地產往高處走，能通過政策讓樓市不出現硬著陸就是最好結果，壓根不要去幻想接下來還該有一波樓市行情。
房地產牽連著太多人、太多行業，繼續奔跑都沒有基礎條件，倒是下行存在著可能性，如果不出台政策穩樓市，開發商會成為第一批倒下的人，隨後是前期已經買房的人，最後是金融機構（主要是銀行），銀行都倒下了，那這個經濟鏈也就基本斷裂，千萬不要小看這場金融災難，日本曾在1990年親身為我們感受過。
繼續奔跑吧，遲早也會出問題，畢竟繼續奔跑的結果不是剛需來買房，而是那些手裡有閑錢的人衝進來投資，這段時間韓國首爾不正是在享受之前房價暴漲的勝利果實么。
對於樓市救與不救，其實已經沒有糾結的意義了，我在想那些專家呼籲救樓市大概率也會白喊，因為救樓市就意味著「犧牲」，犧牲掉普通人上車的機會，更是在犧牲未來樓市的穩定性，現在花大價錢、大代價來冒險救樓市，以後會花更大代價、更大價錢去冒更大的險救樓市。
當然，不僅專家呼籲救樓市可能白喊，前期貸款買房的群體呼籲降低存量貸款利率也會白喊，可能你多少有些會不太高興，但這卻是現實。
以前房貸利率能達到5.5%甚至6.5%，是因為存款利率能達到3.5%甚至4.5%，存款期限一般是3年、5年，到期後銀行按分別對應的期限給儲戶支付了利息，這些支出的利息轉移到房貸中，需要20年甚至30年才能收回來，你想想銀行會這麼幹嗎？從2022年3次降息來看，存量房貸利率仍沒有動靜，接下來大概率也不會有調整，否則不會出現越來越多人選擇提前還貸。
寫到最後
通過下調房貸利率來「催買房」，顯然還達不到刺激樓市的功效，照著不斷下調利率穩經濟趨勢發展下去，最終或許會踏上西方歐美國家老路：存款負利率。目前世界上存款負利率的國家並不少，比如瑞典（存-1%）、瑞士(-0.32%)、匈牙利(-0.15%)、挪威(存-0.25%)，這些國家早已跨入存款負利率時代，大多因為經濟發展達到瓶頸，沒有太大經濟增長空間。
不管怎麼調整，銀行作為贏家的身份還是不會改變，唯一的區別是賺錢對象發生改變，在經濟增長時期，賺貸款人利息，在經濟衰退時期，賺存款人利息，當然這兩類情形都有些極端，理想的狀態應該是這樣：存款利率在-1%至0，貸款利率在0至1%，不應該是富人越來越富有，窮人債務卻越來越大。
筆者認為，我國無論是發展中國家還是發達國家，穩經濟增長主基調不會發生動搖，接下來會全面開花發展經濟，而不是過於依賴房地產，降存款和貸款利率，會成為穩經濟的主要手段，對於我們普通老百姓而言，只會越來越有利，最直觀的感受便是以前買房貸款利息高於本金，以後買房貸款利率或許只有本金的30%（按貸款利率1%、貸款30年算），就看你能否扛住買房誘惑了。
