前言
2022年漸進尾聲。這是一個對眾多投資人來說相當艱難的年份——A股市場表現低迷，從年初至今滬深300指數跌超20%，創業板指數跌超28%。
而近期，隨著相關要素的改變，如新冠疫情防控政策的調整、金融支持房地產政策的推出、美聯儲加息漸進尾聲等等，市場正在重拾信心。
以下，我們將重點對房地產相關政策的推出對房企帶來的影響以及房企仍然面臨的挑戰進行闡述分析，並分享我們對當下A股市場的一些觀點：
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中國房地產企業面臨的一些挑戰？
近期發布的金融信貸支持地產16條、民企債券融資支持工具、放開股權融資對穩定房地產融資形成了信貸、債券、股權融資的「三箭齊發」態勢，房地產股近期也明顯轉暖。
很明顯國家對房地產企業的政策扶持在加強，所以資本市場聞也聲而動，房地產股看得見的明顯上升。不過，我在這裡要從數據的角度分析當下中國房地產上市企業面臨的挑戰。
一是房地產銷售收入總體是在呈現繼續下行的特徵，根據財譯網的數據，在A股所有房產上市企業中，住宅地產佔比超過80%，也就是說，住宅銷售佔全社會房地產銷售比重佔了最大頭。
從上市住宅地產企業發展現狀可以看出，近一年來住宅類房地產銷售降幅非常明顯，一方面是由於疫情管控措施影響，還有一個因素就是當下中國已經步入人口老齡化的現實狀況，房地產住宅消費從過去的剛需進入到理性消費階段，這是我們必須要正視的一個挑戰。
二是必須了解當下中國房地產企業整體資本結構面臨的問題。我們知道，房地產開發企業資產負債率長期保持在79%左右，十年前中國房地產企業資金來源結構中，自有資本來源、債務融資來源以及社會面占款來源（社會面占款主要是佔用客戶售房預收款以及佔用上游材料供應商占款）大致是各三分之一的佔比結構。
而截止到2022年三季報房地產企業資金來源結構佔比中，自有資本佔比21%左右，債務融資佔比26%左右，比十年前下降了8%左右，而來自社會面占款來源佔比高達53%，也就是說，房地產企業這些年的主要資金來源來自社會面占款，而今A股房地產開發企業整體資產負債率依然保持79%左右。
如果國家要從資本結構改善上市房地產企業融資結構考量，則需要通過股權融資1.63萬億左右；債務融資，例如銀行以及發行企業債券這塊需要解決至少1.1萬億左右。兩項資金來源佔比高達2.73萬億，這樣才能置換出社會面占款佔比過高這種不合理資本結構。
所以說中國資本市場任重道遠，在當下國家實施貨幣穩健政策大背景下，可能更多的融資渠道需要通過資本市場解決，這個情況大家可能需要了解。
2
我們對當下A股市場的一些觀點
我們預計，未來中國資本市場面臨的挑戰著實不輕。
一方面要儘快從疫情對中國經濟影響的陰影中走出來。另外一方面，還需要市場重拾信心，加大消費支出，支持中國實體經濟健康發展，而我們相信國家層面應該也會繼續推出經濟刺激政策，增強市場信心。
我們比較看好消費板塊。因為隨著封控政策的放開，我們預計會對非大額消費領域帶來明顯復甦，因為這類消費金額小，而且很多行業跟民生密切相關，管控政策的放開如果再配合各地的消費刺激政策，此類非大額消費相關行業會明顯復甦，相關個股預計會受益。
而大額消費，像汽車消費，尤其是電動車消費，今年事實上是中國經濟保持穩定的重要基石，會繼續在國家政策支持下保持合理增長。
而房地產消費雖然復甦需要一定時間，但看得到的是房地產銷售加速下行風險會得到遏制，市場氣氛將逐步轉暖。
而金融板塊勢必會受益壞賬壓力的減小以及放款規模擴張導致金融企業業績上行。
看好的其他板塊還有很多很多，可以說，投資市場最困難的時期應該已經過去，在當下如果繼續看空沒有意義。
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