2021年，絕對稱得上是房企的「爆雷之年」。
今年以來，房地產行業的「爆雷」事件，不僅數量多、頻次高，「爆雷」房企的級別也是越來越高。
不過，眾多房企之中，有「差生」，也有「優等生」。
比如龍湖集團，竟然可以做到連續5年處於「三道紅線」的綠檔房企陣營。
房地產生意，說到底就是一場資本遊戲。而「三道紅線」，管得正是房企融資這檔子事兒。
龍湖集團連續5年綠檔，最直接的好處，正是體現在其融資成本方面。
數據顯示，2021年上半年，身為民營企業的龍湖集團，其平均融資成本只有4.21%，與央企中海、保利處在同一水平。
如此低的融資成本，絕對能夠羨慕煞一種房企。
不過，龍湖集團的綠檔身份，也不是完全無可挑剔。一個疑點，是激增的少數股東權益；另一個，是較大規模的資產證券化產品。
少數股東權益：5年暴漲11倍
截至2021年6月末，龍湖集團的凈負債率46.0%，剔除預收款後的資產負債率為68.3%，現金短債比達到5.48倍，「三道紅線」保持綠檔水平。
我們知道，「三道紅線」指標，跟房企的所有者權益有直接關係。
比如，凈負債率的計算公式為：（有息負債－貨幣資金）/凈資產，這裡的凈資產就是所有者權益。
那麼，想要把凈負債率壓低，一個操作就是做大所有者權益，也就是做大凈資產這個分母。
而龍湖集團顯然深諳此道，具體操作正是迅速做大少數股東權益。
數據顯示，在2014年末，龍湖集團的少數股東權益占凈資產比例僅為4%。而此後，其少數股東權益出現激增，使得占凈資產比例也大幅上升。
2015年末到2020年末，龍湖集團的少數股東權益從73.4億元增長至900億元左右，5年暴漲了11倍多。
而在同一時期，龍湖集團的歸母股東權益從551.3億元增長至1083.4億，5年僅增長了0.96倍。
在此背景之下，截至2021年6月末，龍湖集團2006.5億元的凈資產中，歸母股東權益達1097.0億元，少數股東權益909.5億元，後者占凈資產比例為已經高達45.3%。
可以說，龍湖集團少數股東權益的大幅增長，是其負債率5年來一直保持較低水平的主要原因之一。
不過，少數股東權益的激增，使得龍湖集團的少數股東損益也同時大幅增加。
數據顯示，2016年到2020年，龍湖集團的少數股東損益從7.8億元增長至88億元，少數股東損益占凈利潤比例也從7.8%提升至31.0%。
而在同一時期，龍湖集團的歸母凈利潤從91.5億元到200億元，增長速度明顯低於少數股東損益。
也就是說，龍湖集團少數股東權益的增加，使得其少數股東損益同步快速增長，這就大幅擠壓了龍湖集團歸母凈利潤的增長空間。
不過，雖然龍湖集團的少數股東損益大幅增加，但其占凈利潤31%的比例，仍明顯低於少數股東權益占凈資產45.3%的比例。
這也意味著，龍湖集團同樣存在「明股實債」的嫌疑，只是程度略輕罷了。
ABS：可不計入有息負債的「隱性負債」
再回到凈負債率的計算公式：（有息負債－貨幣資金）/凈資產，要想把這個數據壓低，還有一招，就是把有息負債做低。
要想做低有息負債，最簡單的辦法，就是少借錢。
但是，作為頭部房企，龍湖集團是要做大規模的，不借錢是不可能的。
從拿地方面來看，今年上半年，龍湖集團共獲取53幅新地，權益金額高達389億元。而這些錢，不可能都是龍湖集團的自有資金，肯定一大部分都是借的。
那麼，龍湖集團就得想別的招數了。從數據來看，資產證券化產品，成了龍湖集團的「香餑餑」。
數據顯示，截至8月31日，龍湖集團的供應鏈ABS和CMBS高達357.75億元，總規模在所有房企中排名第二，僅次於萬科。
所謂資產證券化（ABS），實際上就是一種在國際資本市場上流行的項目融資方式。它是將低流動性資產，打包為高流動性的證券，以此獲得融資。
比如供應鏈ABS，就是以房企應付賬款為基礎資產，以應收賬款的債權，發行資產支持證券。
CMBS，是以寫字樓、商場、酒店等商業地產為底層標的物業，以標的物業抵押貸款債權為基礎資產，發行資產支持證券。
說到底，供應鏈ABS和CMBS，都是房企的變相融資，也就是負債。
但是，在會計操作上，供應鏈ABS通常會計入「應付賬款」、「其他應付款」等經營性負債科目下；而CMBS通常會被計入「長期應付款」或「其他非流動資產」等科目。
此類科目在統計時容易遺漏，也就使得有息債務的賬面數值，低於其真實的債務水平。
也就是說，供應鏈ABS和CMBS，都會通過會計手段，變為「隱性負債」。
那麼，我們也可以說，龍湖集團357.75億元的供應鏈ABS和CMBS，部分甚至於全部，未計入有息負債科目下。這就降低了龍湖集團的凈負債率水平。
這也是龍湖集團可以實現綠檔的真實原因之一。
不過，ABS名頭雖然花哨，但融資既意味著債務的產生，這是誰都改變不了的事實。
龍湖集團通過ABS，可以形成不計入有息負債的「隱性負債」。但是，在房地產行業調控趨嚴的大背景之下，房企都必須承擔起降低高槓桿的責任。龍湖集團作為房企「優等生」，更不應該耍手段、秀「財技」。
此外，房地產行業整體融資環境正在加速收緊。伴隨著此類產品的受限，之前吸收大量經營性融資的房企將面臨更大的短期債務壓力。
也就是說，對ABS融資較為依賴的龍湖集團，以後的日子或許不好過了。
