面積不大的小商鋪由於地理位置特殊而拍出高價租金，近年來多地類似的「小賣部」引發關注。在安徽省六安市開著一家煙酒經營部的許先生，就由朋友借用他的經營執照，參與當地皖西學院校內一處面積為51平方米商鋪的拍租。經過多輪競拍後，以年租金85萬元合計255萬元的高價拍下3年經營權。
然而許先生的經營執照項目包含「煙酒」，學校在招租時明確不得售賣香煙、酒水，要求他變更經營範圍，不願放棄煙酒生意的他及朋友選擇毀約。經過二輪拍租，該商鋪以年租金60萬元被其他經營者租賃。令他沒想到的是，因此自己也被皖西學院告上法院，對方要求他賠償租金差價損失，三年合計75萬元。許先生認為，他及朋友提供的招標文件如不符合要求，招標公司卻審核通過，存在一定過錯。揚子晚報紫牛新聞記者了解到，目前該案歷經多次開庭，但尚未宣判。
圖為皖西學院官網發布的拍租公告
圖為當地房地產經紀公司開具的證明
受託朋友借用營業執照，255萬3年經營權拍下個「燙手山芋」
許先生告訴揚子晚報紫牛新聞記者，自己從2005年開始經營煙酒店，2023年8月，老主顧陳某告訴他，當地皖西學院門面房招租，他想租下來，煙酒的生意仍由許先生經營，其他的則由陳某來干。
許先生稱，當年9月1日，陳某派司機拿走委託其拍租的書面證明及營業執照複印件。同時，陳某轉給許先生1萬元參拍保證金，由其轉入拍租指定賬戶。9月5日，由陳某代拍的皖西學院校內一處標註為「學生201#經營類服務用房2號三年期租賃權」商鋪，以年租金85萬元中標，三年租金共計255萬元。
許先生向記者提供了當地一家房地產經紀公司的評估證明，其中顯示，皖西學院附近商鋪目前實際租金在50-60元左右平方每月。該證明還稱，許先生所拍下的門面房「摺合月租金竟達到1388元每平方，已達到六安市場商鋪租金中的天花板，實屬天價。」
「拍下的這個『天價』我並不知情，當初跟朋友約定好的，不是我經營，也就沒當回事。」許先生對記者說，後來發生的事才讓他徹底蒙了。
圖為皖西學院的民事起訴狀
圖為拍賣公司發布的競租須知
圖為許先生的稅務登記證
經營範圍不符，兩人「神操作」被拒後選擇毀約放棄租賃
記者從皖西學院官網查詢發現，一則發佈於2023年8月16日的《皖西學院超市、奶茶店等經營性用房22處三年期租賃經營權拍租交易公告》顯示，陳某代拍下的經營服務用房經營範圍為「超市」。 「我們私下約定商鋪由陳某來經營，我只做些煙酒生意。但當時拍租公告中有約定，校內不準經營煙酒。為此，陳某便想到了一個變通的辦法。」許先生對記者說。
許先生先是提供了一份《轉讓協議》，稱將該標的經營權以成交價全部轉讓給陳某，不過這一行為被皖西學院拒絕了。退而求其次，陳某提出借用許先生的經營執照入校經營。然而，算盤再次打錯了，記者看到許先生的經營執照中，經營範圍為「煙、食品、日用百貨零售#」。而在拍租公告中則明確規定，「學生201#經營類服務用房超市、水果超市不得售賣香煙、酒水類及含有酒精的飲料……」
「正是這個規定，讓我們本想進場經營變為泡影。」許先生說，皖西學院相關管理方稱，他必須重新申領營業執照，其中經營範圍里包含「煙」的字樣必須去掉。許先生告訴記者，他20來年的生意主要是以煙酒為主，如果重新申領執照那意味著自己經營多年的生意不能做了。溝通無果後，兩人決定放棄承租皖西學院該處商鋪，正式毀約。
記者看到，另一份簽訂於2024年5月27日的租賃合同顯示，皖西學院「201#經營類服務用房超市」被安徽某商業管理公司租賃，年租金60萬元，租約3年共計180萬元。
許先生經營的煙酒店
被皖西學院告上法院索賠75萬元，他質疑當初拍租審核流程有問題
不久後，許先生被皖西學院告上法庭。揚子晚報紫牛新聞記者從一份《民事起訴狀》看到，該院以許先生的經營部參與競拍中標該校商鋪，未依約付款及簽訂房屋租賃合同，造成損失三年租金差價75萬元，要求其承擔賠償責任。
許先生稱，即便自己有錯，但當初陳某報名參與拍租時，皖西學院及對方委託的拍租公司的審核就存在問題。比如，競租須知中明確規定「須在公告規定期限內提交如下證明文件的原件及複印件」，但自己只提供了營業執照的複印件；明確規定自己所參拍的標的「不得售賣香煙、酒水類及含有酒精的飲料」，而自己營業執照經營範圍中的第一個字就是「煙」。
「2023年8月29日由安徽邦德拍賣有限公司發布的《澄清公告》，那他在審核時僅憑我的營業執照一項就不過關，也根本無法進入競拍環節，又何來後面這一些糟心事呢？」許先生認為拍賣公司存在失職。
拍賣公司稱拍租結束後不再負責，律師解讀：雙方均存在過錯
揚子晚報紫牛新聞記者致電皖西學院，但一直無人接聽電話。隨後，記者又致電當時負責拍租的安徽邦德拍賣有限公司，一名工作人員稱該公司負責完該輪拍租後，由其他公司負責。對於涉及許先生的相關問題，對方直接掛斷了電話。
對此，上海中聯（南京）律師事務所王捷律師告訴揚子晚報紫牛新聞記者，從法律層面看，本案例核心涉及合同效力、違約責任及過錯分擔問題。許先生作為營業執照持有人，即便由陳某參與代拍，其以案涉煙酒經營部名義參與皖西學院的競拍，從而形成了租賃合意，需對競拍結果承擔法律責任。其與朋友的《轉讓協議》等內部約定，不能對抗皖西學院這一合同相對方。
關於審核爭議，拍賣方皖西學院及其委託的拍賣公司未盡營業執照經營範圍審查義務，存在過錯。但即便如此，許先生明知經營範圍不符仍參與競拍，其自身亦存在過錯。
王律師表示，在《民法典》的框架下，當雙方都存在過錯時，責任的承擔是根據各自的過錯程度來確定的。在雙方都有過錯的情形下，通常需要考慮雙方的過錯程度。「拍賣公司在審核競拍方的資質時，應該持謹慎負責的態度，可避免後續的結果，顯然代表皖西學院的拍賣公司應該承擔較大一部分責任，而許先生也要為自己的過錯承擔部分責任。」王律師說。
揚子晚報紫牛新聞記者 梅建明
校對 陶善工
