原創 劉博團隊
今天中午，樓市傳來一個重磅消息：強二線城市重要成員——成都，宣布全面取消住房限購。
成都新政的要點主要有三個：
1、全市範圍內住房交易不再審核購房資格。全市範圍內住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數。
2、全市商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業自主銷售。對社會關注度較高的熱點項目，鼓勵企業採取公證搖號選房銷售。
3、支持車位與住宅同步銷售。
成都一度是中國樓市限購政策最為複雜的城市，如果不繪圖說明，根本說不明白。比如在2021年的時候，根據戶籍或社保把購房人分為ABCDE四類：
到了2022年11月，限購分區簡化了一下，規則變為：
現在，所有的條條框框都取消了，不再人分幾等，也不再限購套數，只要你願意隨便買買買。
連熱點樓盤的公證搖號都取消了。這意味著，要麼全面放鬆限價，讓市場調節供需；要麼開發商隨便加喝茶費。估計前者的概率更大。
成都為什麼全面取消限購，是因為樓市太冷嗎？
當然不是。事實上，無論是去年還是今年一季度，成都都是中國（內地）樓市最溫暖的城市。
先看2024年一季度新房、二手房的成交榜單。
成都一季度新房成交量2.3萬套、二手房成交了4.52萬套，都是全國第一。不僅秒殺了深圳、廣州，也超過了北京和上海。
再看去年，情況也是一樣。成都是新房和二手房成交套數的雙料冠軍，合計在2023年成交了36萬套房子，是深圳的4倍！
而成都的人口比深圳多不了多少，城區常住人口還少於深圳。成都的地鐵，在通車裡程超過深圳的情況下，客運量顯著少於深圳。
這說明了什麼？
第一，成都樓市是熊市裡的「熱島」，談不到冷。
第二，成都平均房價比較便宜，城市宜居，年輕人買房門檻低，「上車」容易。
樓市不冷，為什麼成都要全面取消限購？
仍然跟穩增長壓力大有關。在樓市比較溫暖的情況下，今年一季度成都GDP增長了5.0%，低於全國5.3%的增速，也低於全省6.1%的增速。
成都總不能成為四川拖後腿的因素吧。
所以，鬆綁樓市，讓樓市更有後勁就成為當然的選擇。
去年以來，二線城市全面取消限購已是大勢所趨，南京、蘇州、廈門、武漢等都已經全面取消限購。
成都取消限購之後，便於跟其他城市「搶人」、「搶錢」。
從資金總量（金融機構本外幣存款餘額）這項關鍵指標來評價，中國的強二線城市是杭州、成都、南京、蘇州、重慶、天津、武漢。
其中杭州、成都都具有面向全國搶人、搶人才的能力，在年輕人就業選擇上頗具競爭力。
可以說，成都的主要對手是杭州，其次是南京、蘇州、重慶、武漢等城市。
搶在杭州之前全面放開限購，有利於成都搶得城市競爭的先機。
成都房子有長線投資價值嗎？核心區配套好的當然有價值。
目前成都平均房價最貴的區域，是高新南和錦江區，其次是武侯區、天府新區、成華區。
下圖是「克而瑞四川」繪製的成都房價地圖。在政府不折騰規劃的前提下，成都最核心、最有價值的片區，就是目前房價最高的片區。
但你未必要在今年上半年買，可以觀察一到兩個季度後再說。畢竟，現在一線城市還沒有明顯觸底回升的跡象，強二線城市、二線城市都可以先觀望。
成都的競爭對手杭州，目前只取消了二手房的限購，尚未取消新房限購。估計成都新政後，杭州也會追上，全面取消限購。
至於四大一線城市，樓市政策也有進一步優化的空間。
比如深圳可以考慮完全取消二手房成交參考價，並取消非核心區的限購；上海也可以取消非核心區限購。至於北京的遠郊區，也可以考慮這樣做。廣州則可以全面取消限購。
估計最近幾天，會出現一個鬆綁樓市的小高潮，以方便開發商五一期間賣房。
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