作者：縱橫論市
宮淼，是一名地地道道從農村讀書出來的女孩。通過數年的奮鬥，與丈夫一起終於在2013年貸款買房安了家。雖然不是新房，但經過他們精心的布置，小夫妻在拿房的第一個周末好好慶祝了一番，總算在這座城市紮根，並暗暗合計：後面把孩子好好養大，奉養雙親，相信日子會越來越好。
當然，還少不了每月的房貸支出，這是他們家庭開支的大頭。夫妻倆算了一下，兩人月工資合計8000元，房貸月供5100元，雖不寬裕，但勉強算湊合。要想日子過得更好，只能寄希望漲工資，後面也確實如他們所願，到2018年時，丈夫工資漲了2倍，有1萬多了。慢慢地他們開始有些結餘了。
但計劃不如變化快，身邊賣房換到其他小區的鄰居朋友越來越多，剛開始還沒覺得，兩三年下來，此前認識的朋友基本都置換走了。宮淼跟丈夫商量，現在小區變得越來越老，基本都是剛需和租客，隨著孩子慢慢長大，這樣的環境可能對孩子成長不利，我們是不是也把房子置換一下，換一個環境好點的改善小區。於是乎，我們開始關注方圓6-8公里的小區。
時間來到2021年樓市「小陽春」，看房買房的人非常多，每個樓盤都比較火，我們看中了一個改善洋房小區房子，雖然是二手房，但小區建成也才3年，各方面都比較新。這樣的房子，在當時的樓市火熱期自然是比較傲嬌的。意向的這套房子面積比我們此前的25平米，足足多了一個房間，但2.5萬一平米的單價，比我們的老房子要貴60%。所以，一算下來，原來的房子賣200萬，現在這套房子則要近400萬，預算差不多要翻倍。
老實說，像他們這種「以舊換新」，除非一輩子不換房，否則，二手房賣得高，新房買得更高。宮淼跟丈夫很為難，原本把原來的房貸還了近一半，沒想到換房則一切歸零。但為了下一代，為了一個相互卷的環境，最終決定還是換房。算了一下：
老房子賣了198萬，但除掉原來的貸款40萬，落到手只有158萬，加上手上的積蓄10來萬，總共也就170萬可用來作為買房首付款。看中的改善房讓價比較小，艱難地從398萬談到396.5萬，加上稅費超過400萬了。這樣的話，我們只能付4成首付，剩下的230萬需貸款。考慮到月供壓力，肯定不像以前用公積金貸款20年，這套改善房用了他們最大的商業貸款年限29年，月供1.31萬，差不多用掉宮淼丈夫的工資，家裡的開銷全部由宮淼一個人來承擔。
正所謂天有不測風雲人有旦夕禍福，房子置換以後，正當夫妻倆準備開啟新生活之際，宮淼所在的公司在2020年倒閉了。家庭生活的重擔落在丈夫一個人身上，孩子培養要錢，雙親患病要錢，丈夫一個月2萬塊的收入還過得緊巴巴。所謂貧賤夫妻百事哀，生活的壓力也讓這個家庭吵鬧不斷，宮淼夜裡常常不能入眠，眼淚濕透衣襟。而這一切主要還是因為房貸壓力太大，她不禁想問，為什麼人一輩子都在為房子奮鬥？一輩子都在給銀行打工。看到現實的殘酷後，宮淼暗暗發誓，絕不再貸款買房。
數字上，他們在2013年8000一平米買的房子，到2021年賣的時候漲了一倍多點，看似賺了不少，但改善房價格漲得更快，而且置換的面積更大一點，所以，他們一來一去，背負的房貸絕對額更大了，還款周期也提到29年。有網友對她說，你不買房不就行了嗎？你那是自作自受。但在宮淼看來，你不買，但身邊的人在買房、在換房，你總不能窩在那裡不動吧，身邊的朋友都一個一個換房走了，如果一直處在這樣的剛需安置小區，對孩子成長肯定是不利的。換房，他們也不過是隨大流而已。
買房貸款，置換再貸更多款，這其實是一個普遍現象。隨著樓市進入持續調整期，剛需客消耗殆盡，很多地方放開了二套房甚至三套房購房資格，連一線城市都不斷放鬆購房資格，目的只有一個，讓更多的人進入購房市場，以支持房地產市場和經濟的持續發展。根據央行數據顯示，截至2023年末，個人住房貸款餘額就達到38.17萬億，2024年第一季度新增加了6727億元。可以算算，每年的房貸利息收入是多少。
最後，關於房貸設計，筆者查了一下來龍去脈。
大概是在上個世紀50年代，一香港地產商覺得整棟現樓賣出不容易，因為大多數人不可能一次性的拿出那麼多購房款，於是，他把樓棟銷售單位進行拆分，分層出售，並輔以「買樓花」措施，即要求購房者在建房動工前、建房工程進度到一半、交房時3個階段分別支付購房款。這一改不得了，由於買房門檻大幅降低，房子突然一下變得好賣了，這名商人一年就賣了100棟房子，賺得盆滿缽滿。事實上，他的這一改變帶來了3方的拍手叫好：
第一個自然是開發商，他們拿著分批支付的購房款重新買地建房，賺更多的錢；第二個是銀行，房子好賣了，貸款的人多了，坐著收取大把利息即可；第三個是購房者，他們雖然沒見著房子就開始付出了大部分款項，也不斷支付貸款利息，但心想，原本以為只有超級富人才能擁有房產，沒想到也能輪到普通人，心裡自然也是高興的。
多方共贏的東西，也引得內地學習。1988年住房體制改革會議召開後，1991年相關的住房信貸政策也相繼出台，建行、工行分別成立了住房信貸部，1995年首個商業銀行住房貸款管理辦法出台，由此也標誌著我國住房商業貸款正式進入發展軌道。但當時考慮到風險因素，對住房貸款審核和發放都比較嚴苛，一方面貸款期限最多10年，另一方面要求提供雙重保證。而且還要求貸款人須在銀行存入總房款30%的存款，起碼要存夠6個月才可買房。
可以看出，銀行剛開始試水住房貸款是比較謹慎的，把防風險擺在第一位，賺錢擺在第二位。經過不斷嘗試後發現，住房貸款相比其他貸款，其實是最穩定且安全的金融產品，所以，越來越多的銀行新增了房貸業務，規模也是越做越大，其盈利佔到各大行相當的比重。業內有一種說法，即便現在樓市不行，但銀行寧願放棄房企大客戶貸款，也要做個人住房貸款，什麼低首付、零首付，甚至父子貸、爺孫貸都出來了，目的不言自明。
對宮淼這樣的個體而言，明明很努力，按理說，肩上的擔子應該慢慢卸下才是，但總感覺看不到盡頭，始終有一把鎖鉗著你向前走似的。我想，這應不是房貸設計的初衷，某些人可以躺著吃香喝辣，但吃相不能太難看。
