今天（4月16日），在房地產方面，官方又披露了新一輪的數據。
沒有意外，這些成績看起來仍然不怎麼「靚麗」。總結成一句話就是，房地產市場仍處在調整過程中。
為啥說看完這些數據有些不淡定呢，本期內容我們就來聊一聊這個話題。
全國住宅投資降10.5% 景氣指數再下探
剛剛出爐的《2024年1-3月份全國房地產市場基本情況》數據顯示：
1-3月份，全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%。其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。
今年一季度，全國住宅投資額的同比增速，為2020年以來的第二低值，僅比「口罩」之初的時候好一點。
從下面的走勢圖可以看出，2020年1-2月份，全國住宅投資增速為-16%。而後，直至2022年3月，住宅投資都處在正增長的狀態中。
2022年4月開始，住宅投資開始出現負增長。截至當前，統計局公布的這一指標，已經連續二十二次報跌。
這一變化，與「三道紅線」的政策有緊密關係。2020年8月，為防範化解房地產金融風險，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出了這一指標。
所謂三道紅線，即剔除預收款項後資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大於1。
隨著「三道紅線」的落地執行，房地產融資出現收緊，這給市場結結實實地踩下了一腳剎車。
此前，在市場開始掉頭之時，就有業內人士呼籲及時進行大力干預，避免出現「失速」的情況。
如今看來，勢大力沉的房地產行業，「擠牙膏式」的刺激似乎起不到什麼明顯的作用。這一點，我們來看看現在的國房景氣指數就知道了。
到3月份，房地產開發景氣指數（簡稱「國房景氣指數」）跌到了92.07。這一指標，無疑也刷新了歷史的低值。
通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95以下為較低景氣水平。
回溯統計局的數據可以得知，從2022年1月份開始，國房景氣指數就持續處在100的水位下。而從2022年9月至今，國房景氣指數都在95以下。
信心更比黃金貴，這一論斷用在當前的房地產市場，是沒有什麼違和感的。
商品房銷售不振 庫存水位走高
今年一季度，新建商品房的銷售成績也不理想。
1-3月份，全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積18942平方米，同比降23.4%。
期內，新建商品房銷售額累計為21355億元，同比下降27.6%，其中住宅銷售額降幅高達30.7%。
從單月表現來看，今年3月份，全國新建商品住宅新增銷售面積為9383萬平方米。
雖然相較年初有所回升，但比去年3月份縮水了3481萬平米左右。2024年的「小陽春」成色較之往年，有所不足。
縱觀2019年以來的數據，今年3月的新建商品住宅銷售面積，首次跌破1億㎡的水位。
其實，也不止是今年的「小陽春」，從下面的各月成交面積走勢圖，可以看出近年的新建住宅成交量，階梯式下探的趨勢明顯。
全國新建商品住宅在月均量方面，已從2021年的13044萬平方米，跌至了當前的6314萬平方米。
銷售數據的下滑，與之對應的則是庫存壓力的上升。3月末，全國商品住宅的待售面積達到39458萬平方米，同比增長23.9%。
從歷史趨勢來看，歷年2月末均為庫存水平的高點。3月末的庫存水平，雖較月底略有收縮，但也是近4億平方米的高位。
按近六個月新建商品住宅的平均銷售速度，在沒有新增供應的情況下，去化周期為5.78個月；若按近十二個月的平均銷售速度來看，庫存去化周期為5.4個月。
銷售不暢，以至於全國不少地方在去庫存方面，開始打出「以舊換新」的牌。根據統計局介紹，今年以來，全國有30多個城市提出住房以舊換新政策。
房價漲少跌多 40城新房連跌3月
最後，我們來說說大家最為關心的房價。
根據國家統計局的70城房價數據，3月份新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有57個，環比上漲的城市11個。
同比方面，3月新房價格同比下跌的城市58個，同比上漲的城市11個。
二手房維度，房價也是漲少跌多的局面。3月份，二手住宅銷售價格環比下降的城市69個，僅有福州1城小幅上漲；同比方面，下降的城市70個。
房價的下跌壓力，也讓不少城市紛紛加入到階段性取消首套房貸利率下限的隊列。
根據2022年的《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
據不完全統計，現已有福州、南昌、濟寧、贛州、九江、新余、青島、煙台、潮州、汕尾等10餘個城市宣布，自4月起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
今年1-3月，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，有40城符合條件，包括武漢、合肥、瀋陽、南京、廈門、廣州、深圳等。
未來，不排除有更多城市階段性取消首套房貸利率下限。這對於剛需來說，是一個可以期待的點位。
