隨著廣州、深圳等一線城市推出「認房不認貸」政策，有關「認房不認貸」政策對商品房交易的話題也越來越多。有觀點認為，新政策顯著降低了購房者的置換成本，進一步釋放了改善性住房需求，「賣一買一」交易可能隨之增加。
粗粗一聽，很有道理。推行「認房不認貸」政策了，以前有過貸的家庭，款也不再是障礙了，就可以把手中有的住房賣掉，換一套新的住房，改善居住條件，提高生活品質，從而推動「賣一買一」交易的增加。從理論上講，沒有問題。從實際操作來看，也行得通。關鍵是，誰能成為「賣一」中的那個「買」者呢？如果沒人買「賣一」手中的房子，想改善住房條件的居民可能就沒有能力成為「買一」者。就算願意負債購買，因為手中已經有了一套住房，就不能享受首套房優惠。而且，房子到手後，裝滿的錢也是問題。因此，需要解決的不只是「賣一買一」的問題，還有「賣一」交易能否成功的問題。只有「賣一」能夠順利交易，手中的房能夠順利賣出，「買一」才能成為可能。
這也意味著，「認房不認貸」政策能否帶來市場交易的增加，需要看現有住房能否找到買家，能否順利出手。對絕大多數居民來說，要想改善住房條件、重新買房，就必須把手中的房交易掉。也只有將手中的房交易掉，才能享受到首套房的相關政策，才能有條件購買新的住房，才能增加交易量。
正因為如此，有關「認房不認貸」政策能夠增加市場交易量的觀點，完全是就理論談理論，就政策談政策，根本沒有考慮房地產市場實際和居民購房心理，很像現在很多地方出台鼓勵生二孩、三孩政策一樣，沒有一孩，哪來二孩、三孩，沒有人購買「賣一」者手中的房，哪來「買一」的道理。「認房不認貸」政策能否真正發揮作用，能否讓廣大居民願意利用「認房不認貸」政策改善居住條件，關鍵在於能否激活二手房市場，能否把「賣一」者手中的房「賣」出去。
而從目前二手房市場的實際情況來看，似乎並不景氣，廣大居民購房的熱情並沒有得到激發，市場總體仍處於低迷狀態。國家統計局發布的最新數據顯示，7月份，70個大中城市中，二手房房價同比上漲城市有5個，比上月減少1個，二手房房價同比下降的城市有65個。7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。
從環比來看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統計的70城中，只有6個城市價格上漲。
也就是說，二手房市場並不能給「認房不認貸」政策提供強有力的支撐。只要居民手中的房賣不出去，多數居民就不可能再購買新的住房，這是一個「雙環扣」，前扣解不開，後扣也無法解。只有將前扣解開了，後扣才有希望解開，「認房不認貸」政策才能真正發揮作用。如果認識不到這一點，不把眼睛放到二手房市場的激活上，不僅「認房不認貸」政策作用難以發揮，很多政策的作用都會在二手房市場低迷面前戛然而止。
恰恰是，目前出台的政策，都是圍繞一手房、圍繞鼓勵居民買新房而設計的，針對二手房市場的政策很少。如果出台一些專門針對二手房交易的政策，譬如貸款利率更低一點、契稅等全免，必要時可以對購買二手房的給予一定的資金補貼等，或許能夠對二手房市場交易產生一定的激勵作用。畢竟，二手房需要全款交易，需要購房者籌措足夠的資金才能完成交易。就算銀行貸款手續一樣，但畢竟辦理起來還是要比開發商主導下的一手房麻煩多一些，自然，會影響到購房者心理。
所以，希望各地在推出「認房不認貸」政策的同時，對如何促進二手房市場活躍也出台一些具體措施，特別是激發居民購買二手房熱情方面，能夠給予一些政策支撐，讓購房者能夠更加積極主動地購房。只要二手房市場的交易之門打開了，「認房不認貸」政策的作用就能得到充分發揮，從而對房地產市場走出低迷發揮積極作用。
