最近二手市場好像有點回落

很多時候我們對於市場的預判要先於數據

最近我消失快兩月的中介盆友開始集體回歸微信對話框了

是不是市場有什麼變化

聽起來是不是太感性，但如果你的中介盆友是以百為單位的，那麼這種集體回歸是要小心的

於是我去拉了最近的二手數據

果不其然

市場早在兩周前就已經變了

兩周前什麼概念，那時候市場單日二手房破千還是家常便飯

那會對破兩萬套都開始習慣

我同事開玩笑說也許過去三年單月破兩萬套是難事，但過去三個月不是

但沒有什麼是不變的，這次數據的複核讓我看到了市場在上面這些氛圍里已經悄悄轉向

所以過去兩周我們市場發生了什麼

作為年前最後一次二手記錄有些事要說一說

01

1月二手，開始退燒

所有分析里我們最關注的還是成交，而這也是變化最大的地方

這部分我分兩個維度展開

首先是各位熟悉的鏈家轉定單

因為是先於網簽前的草簽合同，這幾乎是領先所有市場數據的成交反饋

而這個數據其實從2024年12月初就開始進入回落通道

我拉出過去三個月數據對比看更清晰

在11月里高歌猛進、在12月試探性回落、在1月明確回落

各位可以幫我記下12月初這個節點

難怪過去幾周時間我的中介盆友開始回歸

不少市區中介朋友分享說過去兩周帶看明顯減少、轉定單熱度也有降溫

那全市情況是不是也是如此，為此我去了第二個維度成交數據

也就是網簽成交

這部分數據因為是轉定單後2-4周的網簽階段「留痕」

所以乍看看不出改變

但如果你不斷細化這個數據也同樣能看到改變

我將這份數據分工作日和周六日兩個時間展開，以防國慶、元旦、1月過半這類情況，這裡用的都是去除假期後的日均數據

工作日日均數據里你會看到

數據從2024年9月預熱到12月峰值出現，再到1月開始明確回落，拉出一條漂亮拋物線

周六日的成交力度更你能說明問題，因為大宗成交數量是來自這裡

單日破千說的就是這時候

你會看到周六日的日均網簽也從2024年9月預熱到12月峰值，最後回落於1月

跟上面兩個數據同樣的走勢

也是如今眼下二手市場的最大變化

也就是說網簽數據里也許整體數據看不出來，但細分數據里已經出現變化，變化就在這個1月初

這時候我們再帶回鏈家數據出現變化的2024年12月初你會清晰看到

市場其實從12月開始轉變、在1月開始體現在數據上

這是過去1個月的市場真實

02

同時看房人數也開始退燒

看房人數數據大概是獨屬於上海二手市場的數據

基於鏈家的市佔以及數據的透明開放，你會看到這個比轉定單還要前端的數據

以往鏈家的看房人數大概什麼規模

這是周末日均過萬的看房人數，進入2024年11月也來到峰值

2024年貝殼上海看房人數

而看房人數進入1月也發生了改變

同樣也是去除節假日後的日均狀態，我們分成工作日和周六日兩個時間段來看

工作日里的日均看房人數在2024年10月是高峰、12月最高峰

但進入1月開始回落

周六日的更大規模的日均看房人數大差不差

這裡2024年11月是峰值、12月次高峰，但進入1月後也是明確回落

這裡沒辦法給大家展開每日的看房人數數據

這裡面的看房人數其實從12月下旬開始就能看到緩緩回落

所以總的數據里你會看到12月開始輕微下滑，1月開始明確回落

這在某種程度上也在宣告年前市場的徹底回落，幾乎不會出現甩尾或轉折

因為對應的後面的鏈家轉定和全市網簽都會下滑

各位對這樣的改變有什麼感覺

03

「可以了」

這大概是看完這份數據的第一反應

其實哪怕是回落但當我看到有人對數據改變的解讀是

熱度失效了、樓市是不是又不行了...就有點想笑

怎麼

非得連月上浮直至2020年再現才好么

客觀看市場確實回落，但用退燒才更貼切

這個判斷不僅是三個月的環比漲幅、也是同比數據里2016年以來的僅次於2020年的次高峰

無論網簽還是看房人數最近發生的改變是市場的回落

不代表市場驟降或者突然降溫

網簽數據從2024年9月的日均561套到12月高峰期日均1045套，再到現在的日均831套

看房人數也是從2024年9月的日均5355人到高峰的日均7483人，再到現在的日均5818人

所以真的可以了

市場熱度在維持三個月的超長待機後的回落太過正常

尤其現在還是在這個快過年的時候，再過一周中介都要放假過年了

04

如果可以各位倒是可以關注兩件事

首先是鏈家的房源庫全網總掛牌

截至1月14日鏈家全網總掛牌在17.1萬套

這個數據春節前收回到16萬套開頭不是夢，要知道這個數據在2024年幾乎一度快飆升到18萬套

而17.1萬套也幾乎回到2024年上半年狀態

從這我們可以看到市場強大的去化能力

半年不到的時間，過去1年的庫存都沒了，這還是在每天都有新增房源的前提下

購買力的強勁是市場需求端很重要的表現

還有件事也挺有意思

就是中介招聘

中介行業是天生流動性高的行業，每年接近年底的時候也是招人的時候

但是最近的鏈家招人速度各位得空可以諮詢下家附近中介門店或者熟悉的中介小哥

我身邊位於中部某事業部的鏈家小哥就發現今年指標下的招聘缺口要比去年高

不知道是不是季度末的關係，我自己的朋友圈不僅是被中介盆友刷屏

更被他們的招聘廣告刷頻

對比以往更高的刷頻頻率也能隱約感受到中介機構對於2025年市場的準備

好了，年前最後一次關於二手的記錄就這樣了

期待過完年回來的小陽春，希望有好消息分享給大家