6月16日晚间，*ST中地发布公告，正式披露重大资产出售草案。该公司拟以1元的对价整体剥离地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为中交房地产集团。
*ST中地是中交地产的股票简称。
中交地产是基建央企中交集团旗下的房地产企业，在千亿规模目标的引导下，前些年一度快速扩张。但随着楼市进入调整期，公司负债快速增加，业绩也明显下滑。
今年4月，因资不抵债，中交地产被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。
中交地产很早就启动了对资产的腾挪。去年9月，中交地产宣布将收购中交物业100%股权，把轻资产注入上市平台。今年初，公司又宣布退出房地产业务，并将房地产资产和负债转让给母公司中交房地产集团。
近几年，上市房企退出房地产业务的案例时有发生。但中交地产给出的“1元”交易价格，仍然引发了不小的关注。
最新发布的公告，披露了中交地产的资产和负债详情，综合梳理相关信息，不难对这笔交易有更深刻的理解，也能更好地复盘中交地产过往的发展。
图片来源：视觉中国
千亿梦碎
中交地产是中交集团旗下的两家房地产上市平台之一（另一家是绿城中国，中交于2014年入股），也是中交集团的“嫡系”。中交集团旗下原本有多家房地产开发企业，后通过整合，在2018年形成“中交集团—中交房地产集团—中交地产”的三级控制体系。
2019年，李永前成为中交地产董事长、总裁。李永前在2015年被委派至绿城任职，一度担任执行总裁。
回归当年，李永前为中交地产提出了业绩目标，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”。
而2018年，中交地产的销售规模仅为149亿元。
随后几年，中交加快了拿地步伐。到2021年，中交地产持有的项目数量超过了100个，相比2019年的55个，几乎翻了一倍。当年中交地产实现权益销售金额398亿元，全口径销售规模560亿元，但仍未排进行业前50。
随着房地产市场进入调整期，2022年，中交地产紧急踩刹车，转而以消化库存为主。但因市场热度下降，项目去化速度很慢，且由于前期拿地价格较高，价值折损也较大。这导致公司的规模和利润双双下滑。
2022年和2023年，中交地产的全口径销售分别只有458.82亿元、373.61亿元，去年进一步降至156.43亿元。
自2019年开始，中交地产的归母净利润就连年下滑。2023年首次出现亏损，亏损额16.73亿元，去年的亏损额更是扩大到51.79亿元。
到去年末，中交地产的现金及现金等价物只有75亿元，一年内到期的非流动负债则达到119亿元，短期偿债压力显而易见。
在中交地产发布的交易草案中，提出了此次交易的三个背景：房地产开发业务持续亏损，面临退市风险；资产负债率较高，偿债压力较大；国家政策鼓励并购重组，推动上市公司高质量发展。
根据最新的资产价值评估报告，本次交易标的包括51家公司。截至2024年12月31日，总资产账面价值为434.7亿元，负债账面价值为473.9亿元，账面净资产为-39亿元。经评估后的账面净资产为-29.8亿元。
“一块钱是个象征性的报价。”一位大宗资产并购领域的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，中交地产已经处于资不抵债的状态，去年的计提存货跌价总规模达34.96亿元，未来的计提规模可能更大。
他认为，中交地产的母公司中交房地产集团，实际上接手了一个“包袱”。
大洗牌
在中交地产对业务踩刹车的2022年，母公司中交房地产集团出现了一则人事调整。来自中交路桥建设的郭主龙担任党委书记，李永前担任党委副书记、董事长。
从绿城回归之初，李永前不仅担任中交地产党委书记、董事长、总裁，还是中交房地产集团的临时党委书记、总经理，是中交集团房地产业务的一把手。
2021年初，中交房地产集团的党委书记由芮捷担任，一年半后，郭主龙接任。
中交集团一位内部人士向21世纪经济报道记者表示，在国央企中，党委书记和董事长通常由同一人担任，这种两人搭配的安排，制衡的意味较为明显。
他表示，由于国家的房地产政策导向发生变化，那两年，中交集团内部不再对房地产业务提规模要求，“没人再提千亿”，转而强调化解风险。人事变动也是这种调整的一部分。
他还透露，李永前在2021年就辞去了中交地产总裁的职务，但保留党委书记、董事长。郭主龙到来后，他的话语权进一步削弱。
2024年，中交地产迎来人事及架构上的大幅调整。
年初，中交地产启动架构调整。一方面，管控层级从过去的“总部—区域—城市”三级管理，变为“总部—城市”两级管理；另一方面，将过去的16个城市公司进行整合重组，缩减为9个城市公司。
在这轮调整中，不少职业经理人离职。这些职业经理人大多在“李永前时代”进入公司，在一线负责“开疆拓土”。
9月，李永前辞职，其在中交地产和中交房地产集团的职务均由郭主龙接任。辞职时，李永前在中交地产董事会的任期还有5个月。
11月，中交地产管理层震荡。总裁、执行总裁均有调整，两名副总裁、三名董事、两名监事辞职，一批新人上位。同时，总部管理职能部门也进行了大调整。
中交地产在公告中表示，这轮调整的目的是，“提升管理效率，进一步推动公司有质量的快速发展。”
保壳之路
中交地产对资产的腾挪，也是从去年开始布局的。
2024年初，中交集团党委书记、董事长王彤宙在内部会议上表示，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。
当年9月11日，中交地产发布公告称，拟收购中交物业100%股权。此项交易将实现房地产业务产业链的延伸，符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划。
当时，对于中交地产此后的“退房”动作，外界并没有预期。
去年上半年，中交地产完成了一次定向增发。且从9月末开始，一轮大力度的稳楼市政策推出，市场升温，房企也迎来去库存窗口期。
在11月的一次投资者交流会上，中交地产董事会秘书田玉利说，“作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，公司将继续发挥央企控股优势，加强管理，盘活存量，加速去化，提升经营质效，积极推动公司经营业绩优化。”
今年1月22日，中交地产发布公告，正式宣告拟将房地产业务转让给控股股东，并将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。
由此，中交地产腾挪资产的路径终于清晰。
近年来，上市公司剥离房地产业务的案例时有发生。前述资产并购领域从业者表示，与其说是转型发展，不如说是为了保住上市地位。对于大多数房企来说，经营性业务占比很小，难以弥补开发业务下滑的缺口。若不对开发业务进行处置，业绩退市的风险仍会存在。
以中交为例，2023年中交物业的营收规模仅为5.6亿元，净利润不足7000万元，与中交地产数十亿元的亏损相比，可以说是杯水车薪。
但中交地产要想借此保住上市地位，仍将面临挑战。前述受访者表示，中交地产需保证重组在今年顺利完成，且期末净资产转正，才可能保住上市地位，甚至摘掉“*ST”的帽子。
要完成这一步，公司既要满足相关的监管要求，在有限的时间内保证流程合规，也需平衡来自股东、债权人及购房者的压力。
截至目前，这一交易方案已在董事会上获得批复，但中交地产尚未召开股东大会进行讨论。
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