盘点:被降价耽误的刚需好盘,500万可上车城六区

2024年06月20日18:00:26 财经 4616
北京开发商真的越来越难了,地价上涨,但新屋价格越压越低,而且现在所有新房都要上渠道,佣金也是越来越高。
开发商不赔钱就是成功。
屋价越低越没人买房,所以有一些还不错的项目,就是卖不出去,
没有任何房子是十全十美的,买房时一定要学会抉择,一个符合你大部分需求,还有预算可以的房子,就可以买入。
今天,我想给大家盘点一期北京的“遗珠”盘。
所谓“遗珠”,就是有亮点,但是痛点也很明显的新盘,可能因为市场不好,没有存在感,但是绝对有买入的价值。
今天咱们就盘点4个刚需项目,产品控的福利。

璟山和煦:400万上车城六区

前几天有粉丝问我,总价300万,可以买的城六区项目有哪些?
新房属实买不到,只能去淘老破小,如果把预算提到400万,选择可以很多。
比如石景山的璟山和煦。
璟山和煦位于石景山广宁村,去年开盘以来,去化一般,我分析有以下原因:
1,广宁村周边比较荒,三面环山,没有地铁,距离大型商业比较远,也没有像样的学校
2,周边城市界面比较差,硬伤很多,比如临高架,旁边有京能热电厂

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买入逻辑就是总价低,户型小,产品力不错,另外自驾或者坐公交也比较方便。
璟山和煦指导价只有6.2万元/平米,但是因为南北区的质素差距比较大,北区的均价肯定要大于南区。

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以75平米为例,集中在南区,单价在6万/㎡上下,最便宜的5.7万/㎡,最便宜的户型430万,可上车。
同样的面积,北区比南区单价高1000-1200元/㎡。
户型有75平米的两居,96 ,103 ,115平米的三居,137平米的四居

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户型设计也很好,除了两居,三居和四居,南向都有阳台。
75平米两居

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450万基本可以上车,在西部来说,绝对的门槛价。建议在西部,或者金融街、海淀的年轻刚需朋友,可以考虑。
96、103、115平米三居

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96㎡比103㎡总价差30-40万,96㎡性价比更高,3开间朝南,双明卫。103㎡是侧厅户型,侧厅是5.6米的餐客一体,更适合小年轻。

花香壹号:被降价影响的颜值,

因为降价,花香壹号成了最近刷屏的一个项目。
花香壹号位于丰台羊坊,南五环以内,也可以说是南四环新房,只不过入市以来,就不停降价,被黑的很惨。
指导价7.2万元/平米,均价5.5万元。
花香壹号的户型和产品里真的非常好,我出过两篇文章专门分析过,
不被市场认可,主要是地段的因素。
花香壹号所在的羊坊,位于丰台、房山、大兴三区交界的位置,周边发展比较慢,城市界面比较一般,也没有什么像样的配套。
北京的驾校,检测站一般都在这里。
另一个原因周边供应量太大了。
花香壹号隔壁是去年上市的招商臻园,产品也很好,也因为地段问题,开盘后不断降价,卖的也很一般
另外就是大兴的西红门和黄村,都有大量的新房入市,虽然在郊区,但是离地铁又有教育配套,城市界面比羊坊好不少。
花香壹号最小88平米的三居,总价不到500万,无论是户型还是精装品质都是北京同总价段的最强配置,而且小区西侧还配建一个市政公园跟社区的园林相连,小区的绿化也很好。
以88平米的三居为例,算上赠送面积,使用面积可到108平米,而且做到了功能分区,每个卧室的空间都比较合适。

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国誉朝华:被网红掩盖了真相

国誉朝华最可惜,完全是隔壁万科东庐太会搞营销,用北京首个“精装满配”的噱头,把对手国誉朝华打的没有退路。

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实际上,从硬指标上,国誉朝华是完胜万科东庐。
国誉朝华位于通州物资学院板块,距离六号线物资学院站500米,纯纯的地铁盘。
相隔两站地,是朝阳常营板块,屋价差了2万元+。
物资学院站这里配套可以跟常营共享,可是本身区域并没有大的规划,整个组团一共就两个居住用地,还有航道、垃圾站等不利因素也很多。
国誉朝华网签均价5.8万左右。
户型分别是46/49/53/56平一居、59/65/66/74/77/78平两居、88/93平三居以及118平四居,主力户型为78平、88平和93平。

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璀璨公元:双地铁盘

通州另一个遗珠,璀璨公元,位于东小马,还是双地铁盘,
1号线,临河里到国贸站,共计13站,1小时内可达;望京需要1.5小时,稍微远有点。
7号线群芳站,到九龙山、双井基本也是1小时内。
璀璨公元周边的配套很完善,属于梨园的城区,但是去年开盘后卖的并不好,前段时间还因为送烟台海景房上过热搜。
其实从通州买房来看,璀璨公元的位置不差。
卖的一般的原因我考虑有两个:
第一是旁边还有两个新盘,基本一批入市,去年通州还没有解除限购。购买力有点不足
第二是璀璨公元以改善为主。总价会高一些。

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招商璀璨公元共计592套房子,其中期房292套,现房300套,7-11层洋房,全户型1梯2户。77㎡两居,89/107㎡三居,120/140㎡四居。得房率非常高。

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