潮新聞客戶端 執筆 詹麗華
這個夏天，「好房子」的概念正逐漸從政策文本走入現實生活。
浙江省自然資源網上交易中心官網最新公告中又有6宗杭州宅地掛牌，將在6月底前完成出讓，其中5宗在地塊建設條件須知中均註明：項目應符合《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》（以下簡稱《導則》）要求。
在此之前，5月20日、5月29日，杭州主城區三墩、東新、白馬湖、運河新城板塊已有4宗「好房子」試點項目宅地完成出讓，平均溢價率約40%，明顯高於今年1-5月宅地平均成交溢價率。其中3宗宅地更是創下同板塊樓麵價新高。
以杭州拿地到開盤3-6個月的常規周期來算，最快今年下半年這些試點項目即將上市銷售——《導則》正式施行不過兩個月，「好房子」已離我們如此之近。
今年全國兩會上，「好房子」首次寫入政府工作報告，隨即成為高頻詞。然而除了安全、舒適、綠色、智慧這樣的概念性描述，「好房子」到底長什麼樣？
要解答這個問題，我們先將視角投向北京——一個已經把「好房子」從紙面落到地面的城市，試圖從首個落地項目中，尋找通向理想品質生活的路徑。
坐標：北京
全國首個「好房子」 帶方案入市
6月5日的北京，迎來了今年第一個高溫天，空氣里浮動着柏油路面蒸騰的熱浪。
轉過一個口袋公園，走進位於北京近郊的龍湖·觀萃樓盤現場，瞬間感覺溫度降了，那是小區綠化搭配的智能噴灌系統根據濕度在調節噴淋頻率，細密的水霧繚繞庭院，順帶着讓室外休憩區變得沒那麼燥熱。
龍湖·觀萃樓盤現場
現場人流並不密集，但結伴而來的購房者接連不斷，其間還能看到正對着鏡頭侃侃而談的自媒體人，他們中的大多數會目標明確地直奔那套有「6米挑高空中庭院」的樣板間，又在穿過中心庭院的時候下意識確認頭頂的是風雨連廊，因為「它看起來比想像中氣派」。
「這段時間人算少了，剛開放的時候還有全國各地的同行專程趕來參觀。」龍湖·觀萃營銷負責人時光說，一開年觀萃的網簽套數就排在昌平區前三，實景示範區開放後日均到訪量基本保持在300組，「單日最高接待超過400組客戶。」
作為全國首個「好房子」試點項目，龍湖·觀萃是一個「帶方案入市」的樓盤。2023年8月底，全國首屆「好房子」設計大賽啟動，以「真題、真賽、真建」模式向行業拋出新命題，吸引全國531支設計團隊報名參賽，大賽的目標之一就是打造高水平的「好房子」示範作品。龍湖·觀萃所在的昌平北四村地塊就是當時的北京賽題。
2024年3月，昌平北四村地塊掛牌出讓時，從176個設計方案中勝出的7個「一等獎」作品就已納入了入市規劃文件。而更讓房企感興趣的是該項目在架空層、風雨連廊和陽台設計方面都開了「綠燈」：1000平方米架空層不計入地塊容積率；風雨連廊不計入地塊容積率；可結合北方氣候特點合理設置陽台。
彼時容積率計算新規尚未出台，這樣的「嘗新」之舉讓房企對該項目趨之若鶩，包括保利、中海、中鐵建、首開、越秀在內的18家房企報名參與競拍，29輪競價後觸達地價上限，最終競得人是現場搖號搖出來的。而同天出讓的另1宗北京懷柔宅地卻是底價成交。
從北京「好房子」宅地的觸頂成交，到杭州「好房子」宅地平均40%的溢價率，其背後是市場的高期待，又何嘗不是房企對「好房子」賽道的集體押注？
走在政策前面並不容易。負責觀萃項目的華北龍湖設計管理中心負責人范興雷依然記得每次項目方案優化協調會時的激動，不僅從市到區各級審核單位悉數到場，還有部級專家坐鎮把關：風雨連廊怎麼設計才能效果最大化；建築面積1000平方米的架空層怎麼處理才能在北方的寒冬里依然適用；陽台怎麼設置才能兼顧冬夏……
「因為沒有參考項，每一個細節都需要攤開了討論，又因為政策尚未明確，每一個決定都需要找到依據。」范興雷說。
風雨連廊連接着龍湖·觀萃從入口到樓盤中心的3幢單元樓
2025年2月，《北京市平原多點地區「好房子」規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），明確支持架空層、風雨連廊、開敞陽台等新型設計，並在建築材料、外立面、空間彈性等方面給予更大自由度。范興雷在其中看到了觀萃項目落地過程中反覆探討的問題、總結的經驗。
技術要點明確的好處是什麼呢？舉個例子，「好房子」能否提高得房率，是購房者普遍關注的問題，如果按照《技術要點》來設計執行，高層、小高層的得房率可以從80%左右提升到90%。
龍湖·觀萃部分得房率做到了94%左右，這是「探路者」樹立的標杆。「我們不只是在建樓，也是在給未來生活打個樣。」在時光看來，讓習慣封閉式陽台的北方購房者感受到開放式陽台的美，也是「好房子」該有的樣子。
坐標：杭州
「好房子」標準下的本地生活
杭州首批「好房子」試點項目，在熱熱鬧鬧的土拍之後進入集體靜默期。
曾經創下從拿地到開工最短用時18天紀錄的杭州房企，這次在「好房子」試點項目操盤上顯得相當謹慎，截至目前4宗已拿地項目尚未有規劃方案公示，也沒有消息傳出。參與競拍卻未成功摘地的房企，也紛紛表示「好房子」涉及建築、環境等諸多專業內容，無法泛泛而談。
5月20日，拱墅東新單元「好房子」試點項目宅地由杭州西湖房地產集團有限公司競得，並刷新同板塊樓麵價記錄。（浙江省自然資源網上交易中心官網圖）
倒是一位近期正在看房的行業內人士告訴記者，收到了其中一家拿地房企的消息，建議「持幣待購」，因為新產品一定會讓市場「眼前一亮」。「杭州的好房子能不能建成這樣？」他拿出手機，收藏夾里滿是成都、廣州、深圳的「空中庭院」式樓盤，得房率普遍超過100%，有的甚至做到了140%，那是他理想中「眼前一亮」應該達到的標準。
「建『好房子』並不是建大房子、貴房子，『好』指的是住宅品質。」浙江省城鄉規劃設計研究院建築設計分院總建築師邢海笑說，這些超高得房率的樓盤他也沒少看，但大概率不會出現在杭州，「好房子試點項目容積率提升是因為架空層、風雨連廊等部分空間、以及建成後移交相關部門的社區、養老、托育、衛生、文體等公共服務配套設施不計入容積率，所以能在不損失住宅面積的基礎上，增加更多公共服務空間、室內外交互空間，並非單純卷容積率。」
兩年多前，北京以「帶方案入市」的方式謀劃「好房子」試點的時候，浙江也開始探索同一個課題。「到底什麼是『好房子』，『好』的評價標準是什麼？當時的切入點就是問題導向。」邢海是這個調研課題的主要參與者之一，課題的目標很明確，就是要制定適用浙江本土需求的好房子評價標準和指南。
「好房子」需要解決哪些問題呢？
課題組收集了近幾年浙江省內關於住宅類產品投訴較多的問題並進行歸類，同時通過走訪收集居民現實需求。《杭州市住宅品質提升設計導則(試行)》和《浙江省住宅品質提升設計導則（試行）》相繼公布後，我們也能發現與全國標準相比，本地化導則具有更強的針對性。「尤其是針對老百姓近年關注的住宅痛點，比如層高、隔音、安全、適老化與無障礙等，都提出了更高品質的標準。」邢海說杭州採用了「國家標準+地方創新」模式來實現住宅品質提升的目標，「比如國家標準要求層高3米，杭州在此基礎上將大戶型層高標準提升到不低於3.15米，可以使得在地暖、新風系統等設備安裝之後空間依舊保持舒適，也可以獲得更好的居住體驗。」
邢海並不意外杭州首批「好房子」試點項目進入規劃設計階段後步調反而慢了下來——因為面對新規，行業傳統的「高周轉、高槓桿、規模化複製」已不可持續，傳統的矛盾三角「品質-成本-速度」也需要進一步破除，這些都需要時間。如何既落實「好房子」核心要求，又以精細化設計回應本地化生活場景的需求，是擺在所有房企面前的新問題。
杭州《導則》的116條細則中有108條均為「應」字條款，也就是說這些條款都要在設計建設中一一落實，而杭州也早已制定了嚴格的從設計到圖審再到驗收的一系列措施，以保證每一條要求都能踐行到位。
「我們也在摸着石頭過河。」一位國內一線房企杭州公司負責人坦言，「《導則》里的技術參數是死的，但人的居住習慣是活的，這些細節需求不解決，方案報審就要一次次修改，我們寧可把時間花在前面。」
坐標：未來
找到政策與市場的「中間態」
為了適應「好房子」標準，以北京龍湖·觀萃為起點，龍湖集團開發了一條全新的「觀萃」產品線。
6月9日，龍湖集團發佈的2025年5月未經審核營運數據公告顯示：截至5月末，該集團累計實現總合同銷售金額人民幣285.5億元，合同銷售面積209.5萬平方米，其中5月單月實現總合同銷售金額人民幣64.7億元。
根據克而瑞地產研究發佈的數據，5月份top100房企成交與4月基本持平，環比增幅僅3.5%。而龍湖的環比增幅高達26.1%，大幅跑贏行業同期均值。
購房者在樣板間參觀（受訪對象供圖）
業界將龍湖吃到的這波「紅利」歸結於抓住了「好房子」的市場窗口期，以觀萃為代表的新產品線帶動了整體業績回暖。
有龍湖·觀萃珠玉在前，「好房子」落地節奏明顯提速，各大房企也躍躍欲試，於是就有了杭州首批「好房子」試點項目出讓時，4宗地中有3宗刷新同板塊樓麵價紀錄。
然而「好房子」要從紙面落到地面也不容易。理論上，龍湖·觀萃自帶7個「一等獎」設計方案入市，但當脫離理想化的模型環境，如何在現實場景下找到方案、成本與售價之間的平衡點？參與其中的人都感嘆：「沒得選。」
項目部對觀萃做過測算，按照「好房子」標準建設，整個項目的成本至少增加15%。「實際執行的施工標準更高，投入也更高。」時光坦言，觀萃是「好房子」，但對企業而言或許不是賺錢的項目。
「好房子」的定位是很明確的，就是通過提升最低標準來整體提升居民的住房品質。但好房子的建設必然是個艱難的過程，現在才剛剛開始。
這場席捲樓市的「好房子」試點，是一次沒有標準答案的考試。
在《導則》核心編製專家之一、中國聯合工程有限公司副總建築師郭紀鴻看來，「好房子」至少要面對3個挑戰，除了明確怎麼樣才是好房子，更要明確「是誰的好房子」，以及解決「既要好又不能貴」的問題。「隨着時間的推移，好房子在規範上要求會越來越高，越來越嚴格；內涵上也會越來越寬廣，以更好地滿足不同階層、不同人對居住文化的要求。房子能真正貼近人的生活，我想那時候才算真正實現好房子的目標。」
建築是生活的容器。「好房子」的評價標準也不僅僅局限在建築概念上的「房子」這個單一維度。在《導則》推出之前，杭州就曾針對高品質住宅做課題研究，專家組最一致的意見就是要提升對公共空間、公共要素的要求，將公共空間佔比、共享設施配置等社區要素納入核心標準。
採訪中，已經有行業主管部門在探討建築邊界如何向社區公共空間延伸，以及與公共基礎設施銜接的可行性。比如風雨連廊能不能連到小區門口的地鐵站、公交站？「好房子」的外延已經在不斷擴展，以人為尺度，指向好小區、好社區的更大生活半徑。
「好房子」的時間維度也在延展。邢海正在申報一個針對既有建築改造的新課題。「房子的進化是以人的需求為原點的，老房子也是曾經的『好房子』，能不能有適當的標準體系來引導和評價既有住宅的提升更新工作？這肯定會比新建小區更複雜，但卻是所有住宅最終都要面對的問題。」
「好房子」之所以難，是因為它不是一個可以被標準化量產的產品，而是千萬人生的棲居之所，是城市與人的接口，是時代變遷的映照。它必須真實回應個體的需求，又能與城市的發展節奏合拍；既要經得起市場的檢驗，也要承載對美好生活的想像；它不僅是一座建築的完成，更是一種生活方式的開始。
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