上次我們關注民企在土拍中的表現，還要追溯到去年的11月（最近民企開始積極拿地了）
當時盤點了一連串拿地的民企，包括有：
江蘇的華宇地產、昌久置業，湖北武漢的祈源地產，陝西西安的京頤置業、鼎誠智和、文啟星途，廣西的凱譽匯和永鑫達，還有廣東的宏宇地產……
最近半年來，各地土拍都拿出了更多更好的地塊，從廣州、杭州、成都再到長沙、福州等等
也隨之湧現出了更多不一樣的民企，拿地金額、面積佔比也較前兩年有明顯提高
截止4月22日，中指研究院統計重點22城溢價成交宅地中，民企拿地金額佔比來到了24%，比2024年全年提升了7%
克而瑞公布的前5月房企新增貨值排行榜中，拿地金額百強中有接近三成民企現身
讓我們看看具體都是哪些民企，以及新拿的地塊都有哪些不一樣
01
都是哪些民企今年冒出來拿地
我們梳理了今年以來，比較有代表性的20宗民企拿地情況
可以看到，年初前三個月，在核心城市拿地的民企還主要是濱江和大華老牌集團
開年來勢洶洶的濱江集團，兩度打破了杭州的樓麵價紀錄
先是1月24日，以64834元/平的樓麵價拿下民生藥廠寶地
僅僅過去60天，又以69.86%的溢價率摘得原水電新村地塊
樓麵價高達77409元/平，直接捅破了地價天花板，登頂杭州「地王」寶座
一舉超越了廣州，在全國範圍內僅次於上海、北京和深圳
到了上海三批次土拍最吸引的靜安大寧地塊
這兩年較少拿地的大華集團殺了出來，以32.31%的溢價率競得，樓麵價92659元/平刷新了區域紀錄
也是繼去年年底徐匯龍華地塊後，上海土拍市場再次由民企主導核心地塊爭奪，非常有標誌性意義
接着各地冒出了更多小眾非主流的民企
合肥方面，大富的名字不算陌生，在當地開發了大富山莊、大富鴻學府、大富綠洲等多個新房
安徽融源泰置業本身由內蒙的一家路橋企業全資控股
實際和融創地產密切相關，這回第一次出手拿地就是奔着改善產品去的，開發實力同樣不容小覷
南京的這兩家民企都是首次進軍當地的住宅項目開發
一家是上海購房者已經有所熟悉的宸嘉發展
還有一家是江蘇十朝春置業有限公司，其母公司為江蘇國瑞門窗有限公司
長沙的這宗地足足經過了24輪的激烈競價
嘉信地產才從中海、金茂、綠城、保利等一眾頭部房企手中搶下來
重慶的海成集團則是深耕汽博板塊，算上最新拿地，這兩年來已經拿了6宗地，進行深度連片開發
而這個月剛落幕的兩場土拍
6月5號，溫州的本地民企天景房地產，以高達55.24%的溢價率拿下了甌海區的一宗宅地
同日還有北京昌平區兩個地塊被聯合體拿下，名單中也再度出現了貝好家這樣的新晉民企
這四家公司將各自發揮優勢聯合開發，其中貝好家主要負責以c2m理念為項目提供精準產品定位方案
這也是它在北京落地的第三個該模式的合作項目
一番盤點下來，不得不感嘆，如今這些民營房企正呈現逆勢崛起之勢
02
這些地塊都有什麼先天優勢，推動民企重回土拍「牌桌」
俗話說，不拿地等於慢性死亡
尤其對中小民企來說，三年不拿地很容易引發生存危機
但現在拿地也不是那麼好拿的，在選擇地塊時更要慎之又慎，拿地策略也發生了巨大轉變
各地政府「對症下藥」，及時調整供應和取消多項限制，今年拿出了諸多壓箱底的寶藏地塊
第一大優勢就是容積率全面下調，低密成主流
3月初，全國容積率2.0以下的在售地塊佔比達到44%，為近四年新高
同時還進行明確限高，標誌着高層住宅時代漸行漸遠，一個全新的低密時代正在來臨
民企拿的地塊容積率和高度，也是一個比一個低，今年有超過一半的容積率都在2.0以下
廣州把天河智谷地塊的容積率，從2.5主動降到了2.07，高度限制在60米以內
宸嘉發展首次在南京拿地，也是看中了1.2的容積率和35米的限高，是南部新城板塊第一個主打「低密改善」的宅地
產品打造奔着四代宅方向的低密洋房而去
溫州甌海區的中央綠軸地塊，三面環水條件相當優越，容積率更是低至1.05
將有效彌補板塊內低密住宅不足的局面
第二大優勢是地塊規模小、總價低，為資金鏈較緊張的民企拿地開發提供了更多的可能性
不知道大家有沒有感覺，現在的地塊出讓越來越小了
去年上海土拍有半數的土地面積都在1.7萬平方以下，疊加2.0左右的容積率，就意味着單一項目的規模不超過3.5萬平方
而且很多三四線城市存在較多低價出讓的地塊，即使溢價率超過20%，最終的成交總價也不高
據統計，今年2月初，全國超過五成的地塊總售價在15億以下
通過拿「小而美」的低密地塊，把總金額控制在10億左右，可以顯著減輕開發風險
最為典型的就是5月成都土拍，3宗地塊總價剛過10億元，最終均由民企拿下
匯總的這10宗地加起來不到45億元，平均每宗地的總價不到4億
第三大優勢是配建、自持等的限制更少，繼續降低民企的拿地成本
通過取消競配建、競自持、優化出讓條件等多種方式，不斷提升房企參與土拍的積極性
像敏捷集團在廣州拿的番禺地塊，就規定可以拆分、無需捆綁進行出讓
濱江集團拿的杭州奧體bj1706-10地塊，各項指標都進行了優化
包括地塊面積、容積率從6.0到2.7、建築密度從45%下降至28%，綠地率也來到從25%提升到35%，限高80米
圖源杭州規劃與自然資源局
深圳也重新調整了多個地塊的規劃方案，比如把寶安兩個地塊的商業面積減小、住宅面積擴大
最後就是配合「好房子」打造，多項開發規則都在優化
這些地塊不光是總體的容積率低、高度低
而且室內的陽台、露台、飄窗，公區的風雨連廊、架空層等細節也開始優化
據不完全統計，去年有多個省市陸續發佈了住宅提升的設計指引
安徽要求新房小區人車分流，重慶鼓勵四代宅建設，蘇州則指出改善型住宅應設置獨立的儲藏室、前置過濾器和直飲水機等
這一系列的調整和導向，給開發商造好房子留出了足夠的利潤空間
大大激發了民企拿地的熱情
03
為什麼此時此刻，這些民企會選擇逆勢拿地
這幾年拿地的民企，除了濱江這種大型千億級的老牌房企，以及貝殼這樣新成立的跨界房企
大家最關心的就是「實力新銳」的中小型民企，堪稱中流砥柱
他們早些年謹慎加槓桿，沒有沖千億規模，負債低
但仍然保持了不小的投資規模，現金流和流動性也相對充裕
不少還帶有一定的背景，比同行更具有韌性
比如成都新希望地產的母公司是新希望集團，偉星房產背靠偉星集團，得力地產的背後母公司則是文具大王得力集團
此時此刻，重新拿地一是看到了樓市回暖，進入階段性復蘇
國家統計局4月數據顯示，多個大中城市走出了「小陽春」行情
新房價格基本企穩，二手房同比降幅繼續收窄，部分已經真正築底反彈了
使得房企對核心城市新房銷售回穩的預期增強
二是政策支持下，各地供地都在「控量提質」，提升了民企的補倉意願
不久前江蘇省新發的公告就明確規定，南京將在年度新增建設用地計劃配置時，進一步向民企傾斜支持
並靈活採用長期租賃、先租後讓、彈性年期出讓等方式供地
成都則是主動加強與民企的聯繫，多次組織看地團、看房團、看展團
三是對民企自身來說
他們也需要及時優化貨值結構，且上半年集中拿地可加速周轉，以支撐全年業績
畢竟現在三四線城市賣得好的新房，主要都是新一代產品
以四代宅和高得房率為突出代表，去化率基本都在60%以上甚至日光
這些都在不斷擠壓手上存量地塊和項目的生存空間，會越來越難賣，降低企業的流動性
順勢而為在核心區域拿新地，可以很好地改善貨值結構，提升優質貨值佔比
04
經過了金三銀四的火熱、五月的平穩，目前各地樓市都在穩定發展中
儘管當前民營企業融資整體仍具挑戰性
但部分財務相對健康、成功渡過調整期的民企們
今年集體選擇重返土拍市場，抓住土地市場低位真金白銀進行「補倉」
優先拿一些高周轉、去化快、利潤空間充足的項目，優化土儲結構
這樣「精耕細作」的拿地策略，比起高周轉時期的激進拿地，也顯得更加理性
不僅有助於提振地方土地財政，也將形成更加健康的土拍市場競爭格局
以上為正文，來自遠山
這是真叫盧俊公眾號的第6110篇原創文章
