作 者丨周妙妙
編 輯丨孫超逸
存量房貸利率調整方案落地即將滿兩月，21世紀經濟報道記者從多家銀行了解到，對符合LPR定價的存量浮動利率的首套房貸款，已於9月25日集中完成第一批次主動批量調整；對「二套轉首套」、未完成LPR利率定價類型轉換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶，已於10月25日完成第二批次主動批量調整。
降低存量首套房貸利率政策落地後，直接減輕了借款人的利息負擔，尤其對於「高位站崗」的借款人而言效果更為明顯，「提前還貸」趨勢有所減弱。
「二套」轉「首套」存量房貸利率已批量調整
「我的月供減少了700元，整體算下來可少還貸款利息超過12萬元！」10月25日上午，來自蘭州的孫先生在朋友圈分享了自己住房貸款利率下調的好消息。
記者了解到，在存量首套住房貸款利率下降政策剛出台時，曾擁有兩套住房的孫先生，本以為這次降息與自己無緣了，沒想到不久前，銀行工作人員主動打電話來詢問具體情況，了解到他已將名下一套住房出售後，告知其可通過「認房不認貸」政策，辦理「二套」轉「首套」手續，繼續享受住房貸款利率下降的政策紅利。
所謂「二套轉首套」，是指借款人辦理原住房按揭貸款時執行的是二套房貸利率標準，當前已符合所在城市首套房貸利率標準，可參與利率下調，但由於「因城施策」，需借款人自行向銀行申請。
興業銀行相關負責人向記者表示，為確保所有符合條件的借款人都能切實享受到國家政策紅利，對「二套轉首套」、未完成LPR利率定價類型轉換、逾期貸款歸還積欠本息等情況的存量房貸客戶，該行主動聯繫並引導借款人完成相關業務申請。截至目前，該行已為近6萬名借款人辦理相關手續，並於10月25日完成第二批次主動批量調整。
據了解，9月25日後，各銀行出台存量首套住房貸款利率調整操作指南，多家銀行告知，對於「二套轉首套」、未完成LPR利率定價類型轉換、逾期貸款歸還積欠本息等情況借款人提交的申請，銀行方將於2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整。
從9月25日第一批次集中調整到10月25日第二批次集中調整，目前，存量房貸利率調整工作已接近尾聲。「降低存量房貸利率工作已基本接近尾聲。」10月13日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年三季度金融統計數據有關情況新聞發佈會上透露。
「目前，絕大多數借款人均已第一時間享受到了實惠。9月25日到10月1日實施首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計4973萬筆、21.7萬億元。調整後的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。對於其他還需借款人提供證明材料、銀行予以認定的情況，主要銀行也將在一個月內完成調整。」 鄒瀾此前表示。
最新數據顯示，9月末，存量住房貸款加權平均利率為4.29%，比上月末低42個基點，出現明顯的下降。
「提前還款」數量減少
「我的房屋按揭貸款利率從5.3%下調到到了4.3%，之前提前還了27萬，下調後我在考慮是否還要提前還款。」家住合肥的楊女士表示。
「後續利率可能還會繼續下降，提前還款反而把現金鎖了。」陳先生目前已決定停止提前還貸。
針對這一問題，每個人的選擇都不一樣。而解題思路則需要分析債務利率和投資預期收益率的差值的正負，一般而言，若投資的預期收益率高於債務利率，那麼現金流依然能夠維持。
綜合央行披露的數據及各銀行透露的數據可以看出，目前，存量房貸利率下調後，「提前還款」趨勢有所減弱。
近日，建設銀行首席財務官生柳榮在三季度業績說明會上表示，存量房貸利率下調對於提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當月提前還款規模環比下降7.2%。
中國農業銀行個人信貸部總經理查成偉在三季度業績發佈會上也表示，存量首套房貸利率下調政策落地實施後，房貸客戶利息負擔減少，提前還款動力下降。
郵儲銀行副行長、董秘杜春野在三季度業績說明會上表示，9月提前還款量較8月確實有下降的趨勢。
招商銀行副行長彭家文在該行三季度業績說明會上表示，該行出現提前還貸的高峰是在今年3月份，存量房貸利率下調後，提前還款量已減少近半，但與之前正常的月份比，數量仍偏多，總體而言，存量房貸利率下調有助於減少提前還貸量，但目前還沒有完全恢復到正常的狀態。
記者也發現，雖然提前還款數量目前呈現下降趨勢，但並未完全恢復至正常狀態，仍有部分人群在排隊申請提前還款，尤其是「高位站崗」人群依然具有較強的還款動力。
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本期編輯 黎雨桐 實習生 宋佳遙
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