近年來，一系列的政策“組合拳”有效激活了消費市場活力，推動我國消費規模穩步攀升，消費結構持續優化。新的政策導向落地到具體業態也推動了新的思考。例如，當前無論是購物中心還是傳統商超，在打造消費新模式的過程中，都面臨著租賃結構與業態結構的優化等難點。如何匹配運營管理成本，解決持續發展所需融資的“後顧之憂”，同時提升管理能力與品質，激發消費新活力，是社區商業發展需要思考的核心要點。
要發展則意味着要有資金，2023年末，消費reits應運而生，它為傳統商超提供權益性資金，無需償還本金和支付利息，可以幫助實體企業更好地專註發展與服務。作為國內首隻由民營企業發起、具有商超零售業態的社區商業型消費類公募reits項目，也是北京市首單消費類公募reits試點項目——嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實物美消費reit”）於2024年3月正式上市。
據悉，嘉實物美消費reit的基礎設施資產（即底層資產）來自北京市西城區、丰台區、海淀區的4個項目——德勝門項目、大成項目、玉蜓橋項目、華天項目，建築規模合計約為7.79萬平方米，主要租戶為超市及其他商戶，收入來源包括經營租賃收入、物業管理費收入和其他收入。
嘉實物美消費reit上市以來，累計分紅兩次，分紅金額6136萬元，每單位分紅0.1534元。截至2025年7月11日，分紅復權後累計漲幅92.66%，持續領漲消費reits板塊，受到投資者的認可。
值得注意的是，此前嘉實物美消費reit發售基金總額約9.53億元，凈回收資金約4.66億元，其原始權益人北京物美商業集團股份有限公司（以下簡稱“物美”）將凈回收資金的85%用於新投資項目——“物美集團智慧商圈及門店數字化改造項目”，目的是以數字化賦能，滿足顧客全場景消費需求。
據嘉實公募reit投資管理一部負責人王藝軍、嘉實物美消費reit基金經理林齊勃介紹，國內基礎設施公募reits堅持權益屬性，通過盤活存量資產、構建投資良性循環、縮短投資回收期等優勢，對實體經濟形成支撐。此外，消費reits還可通過擴募機制持續收購存量資產，提升物業運營品質，從而進一步促進實體經濟發展。
例如，嘉實物美消費reit上市後回收的資金絕大部分用於物美的門店改造，如助力其在門臉改造、門店價簽統一使用電子化、“學習胖東來”改造（以下簡稱“胖改”）等方面給予資金支持。另外還將積極探索其在公募reits之外的融資方式，形成資產池及前置儲備環境，為公募reits儲備資產、盤活資金，從而提升底層資產發展的效率。
· 對話 ·
底層資產貼近民生
北京商報：為何選擇商超而非購物中心作為底層資產？
王藝軍：國內推出消費reits，實際上是沿着基礎設施reits的路徑，聚焦於消費基礎設施領域。鑒於其主打消費的定位，核心目的在於促進全社會消費、改善民生，在這一背景下，涵蓋的資產類型較為多樣。雖然提及消費相關基礎設施資產，大家首先想到的往往是購物中心。不過，在各類資產中，社區商業與民生最為貼近，且與老百姓的日常生活關聯度極高，具有較強的韌性。同時擁有單體規模較小、與居民距離近，如輻射範圍通常在周邊一到兩公里左右等特點。
嘉實基金自2007年便開始涉足reits領域相關業務。期間，也對美國、新加坡、中國香港等成熟市場的情況進行了深入研究。以當前全亞洲最大的reits——香港領展房地產投資信託基金（以下簡稱“領展”）為例，其上市時定位為社區商業，資產涵蓋底商、停車場、菜市場等，且最初200多億元估值的資產包均位於香港，最新規模已超2200億元。從發展路徑來看，北京、上海這類消費力強勁的城市，物業價值較高，是重要的布局選擇。從目前的資產特點來看，物美具備和領展當年起步時的很多共同之處，具有很大的發展空間。
北京商報：底層資產篩選的標準是什麼？
王藝軍：區位選擇總體上與消費類產權資產的特性相關。這類業務本質上屬於地產生意，而地產生意的核心在於地段，北京作為一線城市，核心區域自然是優選。但同時，也需兼顧權屬及轉讓的合規性等門檻。在此基礎上，項目的經營穩定性與盈利狀況也是重要考量指標。此次入選的4個物美門店，多數在整個體系中表現出色。
而在項目篩選上，新項目與老項目各具特色。例如，老項目可能存在改造成本高的問題，但部分老項目的區位優勢更明顯。新項目的物業品質較新，但區位上沒有處在黃金地段。因此需要構建資產組合，未來這一組合會呈現出新老資產並存、地理分布相對分散的特點。
助力傳統商超轉型
北京商報：消費reits如何激活傳統商超價值鏈？又是如何促進門店改造的？
林齊勃：reits對於原始權益人的支持包括資金等，且reits的資金屬於權益型資金。例如，嘉實物美消費reit提供給物美的4.66億元回收資金，作為物美的自有資金無需償還本金和支付利息，這與傳統的銀行貸款或其他負債型融資存在本質區別，也是reits的一個重要特點。
嘉實物美消費reit上市後，回收資金絕大部分用於物美門店的數字化改造。首先，在當前的數字化應用過程中，物美運用這筆資金，將北京門店的價簽更換為電子價簽，實現了定價等操作的一鍵式控制，成為數字化投入的一個重要體現，在商超行業也引領了相關趨勢。其次，物美目前已在全國3個城市開展試點“胖改”，即除了設施設備的升級外，還將回收資金用於包括超市整體供應鏈在內的調整與改造。另外，物美也在積極推進前置倉調改。目前，物美超市與多點配送相融合，開展線上配送業務，部分門店倉庫承擔著多點配送功能。目前正計劃對部分倉庫進行升級，將其調改為前置倉，通過優化供應鏈和物流配送體系，實現前置倉與門店協同發展。
北京商報：當前傳統商超打造新場景、新模式，促進新消費的難點在哪？
林齊勃：主要難點在於租賃結構與業態結構的優化。傳統商業以零售為主，涵蓋服裝、鞋帽等多種零售類型，而這一領域受線上消費的衝擊尤為顯著，尤其是標準化商品，因其適配線上配送，所受影響更大。
在此背景下，新模式的改造必然需要在餐飲與服務板塊發力，推動業態從傳統的以商品零售為主，逐步向零售、餐飲、服務均衡發展轉型，這是傳統商超打造新場景、新模式與新消費的核心重點。但這並非僅物美或社區商業類商超面臨的難點，購物中心、奧特萊斯等各類業態均需應對，只是破局方式可能存在差異。如何匹配運營管理成本，同時提升管理能力與品質，是社區商業發展的核心要點。
積極對接消費政策
北京商報：在嘉實物美消費reit上市後，產品自身以及底層資產的核心指標表現如何？
林齊勃：從目前來看，核心運營指標主要包括租金收入、出租率、收繳率以及可供分配利潤金額等。2025年一季報數據顯示，嘉實物美消費reit的當期收入為2558.34萬元，凈利潤797.53萬元。截至一季度末，該基金資產項目的出租率為95.3%，租金收繳率為99.5%。由於相關運營指標保持穩定，收入及股東分配情況整體表現良好。
另外，根據法律法規規定，在符合有關基金分紅條件的前提下，基金管理人可以根據實際情況進行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。截至2025年一季度末，嘉實物美消費reit自成立以來已進行兩次收益分配，累計實現收益分配金額約6136萬元。
當然，隨着經營環境的變化，未來嘉實物美消費reit的資產經營也面臨各種挑戰。比如說目前市場出現的客流未減但客單價趨於下降的趨勢，基金管理人和運管機構一道，也在積極研究應對措施，爭取實現資產的穩定運營。
北京商報：北京將建設國際消費中心城市作為工作重點之一，嘉實物美reit在政策對接上有哪些實踐？
林齊勃：例如，助老補貼、老年卡消費等政策，在物美社區超市的落地效果顯著，這與社區商業的特性密切相關，也體現了其“接地氣”的優勢。同時，北京消費券等活動與物美超市的經營模式高度匹配，嘉實物美消費reit也將積極與物美超市等相配合，推進活動的高效開展。此外，物美社區商業與社區街道合作開展消防演習等宣傳活動的反響良好。這些案例表明，社區商業作為觸達民生的末端觸角，是落實北京市相關政策的良好載體，未來有望形成長效機制。
同時，嘉實物美消費reit上市後，積極響應夜經濟、地攤經濟等促消費政策，嘗試開展品牌推廣、外擺等活動，希望通過地攤經濟、外擺活動等進一步匯聚人流，提升項目經營。
擴募挖掘優質資產
北京商報：為進一步推動底層資產發展和提升其他地區消費動能，未來是否有跨區域擴募計劃？
王藝軍：reits持續發展的生命力體現之一是擴募。目前，嘉實基金reits團隊一直在和物美團隊緊密合作，持續進行資產盤點。
物美在北上廣深及部分強二線城市擁有大量資產，目前正在考察的資產分布於北京、天津、上海、深圳等地，類型不僅包括物美超市，物美旗下品牌如百安居、麥德龍資產也在考察範圍內，正計劃逐步將這些資產納入目標資產池。
當前考察的項目主要仍集中在一線城市。若下沉至二三線城市，資產定價、前期手續梳理的邏輯與一線城市存在差異；且從管理跨度來看，區域過度分散也會帶來管理上的挑戰，例如管理覆蓋半徑等問題。reits是個長期業務，需要行穩致遠。目前考慮待規模擴大後，再逐步拓展覆蓋範圍。
希望儘快完成相關資產盤點，推動符合條件的資產進入公募市場。
北京商報：在您看來，消費reits將通過何種方式挖掘消費新動能的路徑和未來？
王藝軍：從資產特點來看，消費reits最能體現運營管理的價值創造。優秀的管理團隊通過物業的持續改造提升，能夠實現“穿越周期的增長”，即市場向好時可實現較高增長，市場波動時仍能保持增長。這背後，人的主觀能動性起到了關鍵作用。消費reits的推出，對未來物業運營管理的一大貢獻，便是能夠建立有效的激勵機制。只要充分激發運營團隊的主觀能動性，資產挖掘的問題便能逐步解決。但需注意，資產挖掘並非短期行為，而是一個持續的過程，其持續性依賴於驅動人的長效機制。
reits本身通過盤活存量資產、構建投資良性循環、縮短投資回收期等優勢，對實體經濟形成支撐。在消費領域，其特點在於當前商業物業已進入存量市場，購物中心高速建設的時代已過，甚至存在局部過剩。消費reits可通過擴募機制持續收購存量資產，提升物業運營品質，從而進一步促進實體經濟發展。
北京商報記者 李海媛
