大家好，我是鐵鎚。
11月10日，《福布斯》發布2022中國內地富豪榜，本次上榜者的財富總額下跌近四成。在今年的100位上榜者中，有79人的財富出現下跌，僅2人實現了財富增長。一言概之，在疫情、經濟下行、股市下挫等衝擊下，過去這一年，絕大多數富豪的財富在縮水，很多企業的日子，很不好過。
而在所有行業的富豪中，當屬房地產富豪崩得最嚴重。根據榜單的數據：房地產行業上榜人數佔比，從二十年前的50%減少到今年的10%。
曾經的百富榜，地產富豪人頭攢動。如今的百富榜，地產富豪屈指可數。很多曾經連續多年上榜的地產大佬，今年都落榜了，比如恆大許家印、融創孫宏斌和龍光紀海鵬等。
不得不說，這和現如今一片蕭條的房地產市場十分應景。地產黃金年代逝去，財富泡沫破滅。曾經佔據富豪榜重要席位的地產豪門，也隨行業一起滑落神壇。
當然，鐵鎚今天不是來給落榜的地產富豪們唱輓歌的，我只想借這件事，來更加深入地聊一聊房地產為什麼會走到今天這一步？
現在的房地產市場，準確地說還是在溫和地下行，且正面臨著較大的下行壓力。用專業人士的話說是“繼續探底”，至於什麼時候能摸到底部，誰也不知道。
而且判斷市場行情，不能單純看一個月的環比數據，這樣很容易犯經驗性錯誤。拿房企銷售額來說，8月份環比上升，彼時有很多專家說，底部已經出現，市場調整到位了。但是9、10月份的數據又啞火了，且環比連續下挫。
澎湃新聞客戶端最新報道顯示，上海作為全國房價最堅挺的一座堡壘，房價也開始下跌了。至此，四大一線城市，房價全都出現過鬆動。尤其是深圳，9月份部分區域房價同比跌幅已經達到10%-15%。
一線城市“房價只漲不跌”的神話都已經破滅了，更何況其它人口、地理位置、資源等優勢相對不足的中小城市。
易居研究院發布的“50城房地產市場監測系統”顯示，9月份受監測的50城中，僅有北京、成都兩地房價“止跌轉漲”，其餘48個城市房價都“仍然在下跌”。房價下跌時長超過20個月的城市有12個，其中鄭州下跌了46個月，廊坊下跌了43個月。
另外，買房人的信心其實已經涼得差不多了，這從過去半年居民中長期貸款（房貸）支出的情況可以一探究竟。央行數據顯示，2022年前三季度居民中長期貸款新增2.32萬億元，而2021年同期新增4.72萬億，這意味着今年1-9月份，居民房貸新增同比減少了2.4萬億。平均每月同比少增2667億。
樓市到底冷不冷？再沒有比這份數據更有說服力的了。此漲彼消，居民端房貸同比少了一半還多，意味着開發商端銷售額端必然也大幅下滑。10月31日，中指研究院發布的數據顯示，2022年1-10月份TOP100房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%。
當數據擺在我們面前時，我們才能對樓市有清晰的認識。
另外，還有一個讓人意想不到的事實，那就是“提前還房貸”仍是市場的主流。央行公布的10月份金融數據顯示，10月份，人民幣貸款少增了2110億元，其中住戶貸款不僅沒有增加，還減少了180億。住戶貸款增量為負數，意味着提前還款的人，比貸款的人還多。提前還款的原因，我們不細說，大家也得知道：新房貸款利率大幅下調，但存量房利率卻遲遲不動，很多老實還房貸的人都成了“冤大頭”。於是有錢就提前還，就成了很多人的第一選擇。
有網友還打趣說，今年做得最對的投資就是提前還貸，還了20萬本金，利息+利率差額一共給自己又省了22萬，這些錢現在幹啥也沒有這麼高的收益率。提前還了房貸，月供壓力也小了，日子好過多了，想想都開心。
說實話，現在和身邊的同事朋友聊天，大家聊房子聊得也挺多，但是大家的觀念和兩三年前完全不同了。以前都是互相鼓勵着買房，說得最多的話就是，“不買以後可能更買不起”。現在說得最多的話是，“不買還能再便宜”、“等等客贏麻了”。不得不說，當這種預期已經形成的時候，才是樓市表現出了最真實的一面。
蒙眼狂奔了二三十年的房地產，很長時間以來都被當做是經濟發展的中流砥柱的房地產，為什麼偏偏在這兩年停了下來，而且是以“急剎車”的方式？有人說，我們蓋的房子太多了，房地產泡沫太大了，已經到了身不由己的時候了。
影響房地產走勢的因素有很多，國際匯率、租售比、房價收入比、M2增速等等，但個人認為，真正的核心因素其實是經濟學裡的“供需關係”。換言之，當我們判斷房地產市場到底有沒有泡沫，或者泡沫有多大的時候，看房地產的供需關係，是最直接有效的。
那麼過去這些年，我們國家到底蓋了多少房子呢？目前國家有準確的數據嗎？這個數據又該如何統計呢？網絡上有不知名的專家學者，說過我國蓋的房子已經足夠30億人居住了，早就嚴重過剩了，這些說法到底符不符合實際情況呢？
首先，“房住不炒”已經提了五年多，直到現在還在堅持。這很能說明一個問題，那就是房子的第一屬性就是居住，而且必須承認的是，中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢，還有投資價值，但這個比例可能連10%都不到。而其它90%以上的房子其實都只是一般意義上的房子。
而且必須承認的是，我國的房價其實是嚴重偏高的，不僅僅是四大一線城市，很多二三線城市的房價虛高情況更嚴重。這一點我們在之前的文章中已經通過分析房價收入比說過了。2022年百城房價收入比均值為12.0，雖然較2020年降低0.8，但相較於國際合理區間3-6，仍然嚴重偏高。
而且最重要的是，房價收入比根本就不能反映房價水平與居民收入水平的真實匹配程度，真正能體現普通民眾買房難易的指標應該是“房價結餘資金比”，就是住宅套價的中值，除以家庭年結餘資金的中值。百城這個數值是多少呢？答案是超過40。這意味着一對普通的夫妻需要攢錢40年才能購買一套百城套價中值的房子，光是攢夠三成首付款也需要12年。
我們經常聽到有人說，普通的工薪階層很難在一二線城市買房，房價和很多人工資收入脫鉤。實際情況可能更嚴重，現在全國頭部30個城市的房價，連很多清北等名牌大學的畢業生也買不起。
其次，根據相關部門消息，不動產登記已完全實現了全國聯網。截止到2022年中，全國已在300多個地市、2000多個縣區，設立了3000多個不動產辦理網點。
雖然全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，但直到今天“我們一共蓋了多少房子”仍然沒有統一的答案。為什麼？這裡需要明白一個事實：不動產登記聯網，只能統計到城鎮商品房，我們平時最關注的城市商品房只是中國房地產體系中的一小部分。而我國的住房種類繁多，包括經濟適用房、共有產權房、棚改安置房、廉租房、公租房。當然，不能忽略的還有大城市中數目龐大的小產權房，和農村的民間施工隊建造的農民自建房。
所以，光看住宅種類，就知道想知道全國蓋了多少房子，是一件極其困難的事情。但好在，有專家根據國家多個口徑公布的數據，對其進行了系統的籠絡分析，給出了一個可供參考的數字。
這位專家就是長江商學院會計與金融學教授劉勁。在其發布的《中國到底蓋了多少房子？》估算報告中，劉勁分別通過動態和靜態觀察了房地產的供給情況：
動態：從2004年至2020年，建築業口徑下共計竣工350億平方米，房地產全社會口徑下共計竣工275億平方米，商品房口徑下共計竣工110億平方米。商品房只是房地產的一種，所以這個口徑下的數據是不能採納的。
那麼建築業口徑和房地產口徑，哪個更準確呢？答案是：2011至2020年，建築業口徑更準確，因為從2011年開始，通過建築企業建房遺漏的數據更少。2011至2020年，按照建築業口徑，累計竣工264億平方米，年均竣工26億平方米。
靜態：根據2020年的普查結果，全國家庭戶住宅建築總面積約542億平方米，其中，城市185億平方米，鎮124億平方米，農村233億平方米。
不過人口普查的數據也存在遺漏，即沒有統計集體戶。2020年，我國屬於集體戶的人口總數約1.2億。這類人群的人均居住面積按城鎮人均39.8平計算，2020年末全國住宅總面積是590億平。
最後動靜結合，即取2010年之前人口普查的住宅總面積數據，再加上2011年-2020年全國累計竣工面積，再減去拆遷面積，得到的數值是2020年末全國住宅存量約607億平方米，城市218億平方米，鎮157億平方米，農村232億平方米。
基於此數據來看，不管是城鎮地區，還是農村地區，房地產都有明顯的泡沫：城市中房地產的泡沫體現在兩方面，一是房價收入比、房價結餘資金比，嚴重偏高，且高於國際合理區間2倍多。更重要的是城市內部不同區域房屋的分配也極度不均衡；二是房屋總量嚴重過剩，城鎮住宅總面積是375億平，人均居住面積接近40平。
農村的房地產泡沫和城市有本質區別，農村不僅住房過剩，空置現象更嚴重，且未來隨着農村人口不斷向城市轉移，很多農村的房屋將永久性空置。根據民政部公布的人口流動數據來看，目前我國農村戶籍人口向城市轉移的速度雖然較過去十年有所放緩，但每年仍然有1000萬人“洗腳進城”成為城裡人。按照相關機構的預測，未來10-15年，仍然會有1.5億-2億人從農村轉移至城鎮，在人口遷出的同時，農村的住宅將被大量空置。
所以這就造成一種不可忽視的結果：農村房地產的泡沫會越來越大，且早就超過城市了。不過由於農村的房產沒有槓桿，也沒有很高的價格，所以不會引爆金融危機。換言之，農村房地產泡沫雖然比城鎮大得多，但性質完全不同，且基本上沒有太大的危害性。
看到這裡，有人可能會問，大量人口從農村轉移到城市，是否意味着未來房地產仍然有巨大的發展潛力？當然不是。一方面，城鎮住房早就不短缺了，尤其是很多郊區，新房供遠大於求。以青島為例，9月末已建好尚未賣出、已開工尚未預售、尚未開工庫存總面積逼近1億平，居全國之首。這是什麼概念？按照過去三年新房成交均值來測算，青島就算立刻停止土地供應，這些房子也要6.5年才能賣完。
另一方面，理論上未來會有1.5-2億人進城，但實際上數據遠低於此。因為統計的數據中其實包括很多人戶分離的情況，七普數據顯示，2020年中國人戶分離的人口為4.93億。這些人之中有不少戶口仍然在農村，但實際上早在城市買房安家了。
另外再結合之前的分析，2021年我國的居民債務與可支配收入之比是106.8%，這意味着居民部門的槓桿早就加不動了，所以在房價不跌的情況下，購房需求不可能大幅增加，而且未來大概率會逐年萎縮。
綜合上述分析，鐵鎚有兩點要總結：第一，房地產瘋狂造富的時代已經徹底終結了。這兩年樓市萎靡不振，有人說是調控的結果，個人認為，這是行業發展到一定階段的必然結果；
全國房地產有明顯的泡沫，且農村房地產泡沫大於城鎮，這是不爭的事實，不由得很多人不信。實際上現在我們到農村走一走，就會發現，農村房屋空置情況比很多人想象得嚴重。且這種情況，未來還會隨着人口向城市流動，進一步惡化。而且大概率不可能有逆轉的趨勢，因為城市才能提供更多的就業機會和教育、醫療、養老等社會資源。
