眾所周知，我國國內房地產市場自2022年開始進入調整周期，這一趨勢在2023年後愈發明顯。從最初二三線城市的房價鬆動，到一線城市核心區域的價格回調，整個房地產行業正經歷着深刻的結構性變化。根據最新市場數據顯示，全國平均房價較歷史高點已回落約30%，這一調整幅度在近二十年的房地產發展歷程中實屬罕見。
市場交易量的持續萎縮是當前最突出的特徵。新房市場方面，開發商面臨巨大的去庫存壓力，促銷手段層出不窮但收效甚微。二手房市場則呈現出典型的"量價齊跌"態勢，掛牌房源數量激增與成交周期延長形成鮮明對比。以北京為例，2023年二手房掛牌量同比增加40%，但成交周期平均延長至6個月以上，部分非核心區域的房源甚至面臨有價無市的窘境。
對此，為了刺激國內樓市的成交回暖，地方各級的救市力度可謂空前。限購政策的逐步鬆綁覆蓋了除一線城市核心區外的絕大多數區域，房貸利率降至歷史低位，首付比例也下調至15%的極低水平。這些措施在短期內確實釋放了部分改善性需求，但未能從根本上扭轉市場預期。究其原因，主要在於三個深層次因素：一是人口結構變化導致的需求端萎縮，二是居民部門槓桿率已接近極限，三是市場參與者對房地產投資屬性的重新評估。
面對當前房地產市場調整的趨勢，擁有多套房產的家庭在此輪調整中面臨多重壓力。根據央行調查數據推算，全國約45%的家庭持有兩套及以上房產，而這些家庭未來大概率會面臨以下這四大挑戰：
01 資產縮水將成為擁有多套房產家庭的常態
近年來，中國房地產市場經歷了顯著調整，多地房價出現持續性下跌。根據市場數據，全國平均房價跌幅已達30%，部分環京三四線城市如涿州、廊坊、燕郊等地區房價更是腰斬，跌幅高達50%。
這種趨勢預計將持續至2025年之後，主要原因在於供需關係的根本性改變。從需求端看，人口結構變化導致購房主力人群減少。中國生育率持續走低，老齡化程度加深，這意味着未來購房需求將呈現長期下降趨勢。同時，城鎮化進程放緩，農村人口向城市轉移的速度減慢，進一步削弱了房地產市場的需求支撐。
從供給端看，商品房庫存量居高不下，新建住宅供應充足，供需失衡的局面難以在短期內扭轉。特別值得注意的是，一線城市如上海、深圳等地，房價收入比已高達40倍，遠超國際公認的合理水平。隨着經濟增速放緩，居民收入增長乏力，這種畸高的房價水平顯然難以持續。當居民實際購買力無法支撐當前房價時，價格回調就成為必然。因此，多套房產持有者必須清醒認識到，過去二十年中國房地產持續上漲的時代已經結束，未來資產價值縮水將是大概率事件。
02 二手房市場供給激增導致變現困難
當前全國主要城市二手房掛牌量呈現爆髮式增長。數據顯示，重慶二手房掛牌量接近34萬套，武漢、合肥、西安、天津等二線城市均接近20萬套，就連一線城市的廣州也達到17萬套，北京為13萬套。這種集中拋售現象反映出市場預期的根本轉變。投資者普遍看淡未來房地產走勢，急於套現離場。
然而，當大量賣家同時湧入市場時，必然導致交易周期延長、成交價格承壓。具體來看，造成二手房變現困難的原因主要有三個方面：一是政策限制。許多城市對二手房交易實施嚴格的限售政策，部分房產需持有滿一定年限方可上市交易，這直接限制了市場流動性。二是信貸約束。銀行對二手房貸款審批趨嚴，貸款比例下調，增加了購房者的資金壓力。三是價格預期分化。賣家基於歷史高價掛出房源，而買家則預期價格繼續下跌，雙方心理價位存在巨大差距，導致交易難以達成。
在這種情況下，擁有多套房產的家庭將面臨兩難選擇：要麼大幅降價以求快速變現，承擔巨額資本損失；要麼長期持有，但需持續支付物業費、房產稅等持有成本，同時承受資產貶值的壓力。更值得警惕的是，隨着房地產稅試點擴大和立法進程推進，多套房產持有者的稅費負擔將進一步加重，這將成為壓垮部分投資者的最後一根稻草。
03 多套房的家庭持房壓力在飆升
從持房成本的角度來看，多套房產持有者正面臨前所未有的經濟壓力。當前全球經濟增速放緩，國內經濟結構面臨深度調整，這使得居民收入增長面臨瓶頸。對於依靠工資性收入或經營性收入償還房貸的家庭而言，收入的不穩定性直接加大了還貸風險。與此同時，房產相關的各項固定支出呈現剛性上漲趨勢。物業管理費隨着人力成本上升而提高，電梯維護費用隨設備老化而增加，取暖費受能源價格波動影響。這些費用雖然單筆金額不大，但多套房產的疊加效應會顯著增加家庭財務負擔。
更為關鍵的是房產稅政策的推進。2021年全國人大常委會授權在國內部分地區開展房地產稅改革試點工作，標誌着房產稅立法進程進入新階段。雖然具體實施細則尚未出台，但根據國際經驗和現有試點情況，房產稅很可能採用累進稅率，即對多套房產持有者徵收更高稅率。上海和重慶的試點方案顯示，房產稅主要針對新購住房和多套住房，稅率在0.4%-1.2%之間。若未來擴大徵收範圍並提高稅率標準，多套房產持有者的年度稅負可能達到房產價值的1%-2%，這將顯著改變房地產投資的回報預期。
04 "以租養貸"的模式行不通了
從租金收益的角度分析，"以租養貸"模式的可持續性正在受到挑戰。這一現象背後是人口結構變化和城市發展階段的轉變。三四線城市面臨嚴重的人口外流問題。根據第七次全國人口普查數據，2010-2020年間，全國有149個地級市出現人口減少，主要集中在東北、中部和西部地區。這些城市的住房租賃市場需求持續萎縮，空置率上升，租金水平下降。即使能夠出租，租金回報率也往往低於3%，難以覆蓋房貸成本。
一二線城市的情況同樣不容樂觀。雖然這些城市仍然保持人口凈流入，但流入速度明顯放緩。同時，高房價推高了生活成本，導致部分外來務工人員選擇離開。2022年主要城市租金指數顯示，北京、上海、廣州等城市的租金水平同比出現下降。這反映出就業市場收縮和居民收入預期下降對租賃市場的傳導效應。此外，保障性租賃住房的大規模建設也將分流部分市場需求，進一步擠壓私人租賃市場的空間。
總的來說，擁有兩套以上房產的家庭確實面臨以上4大壓力。對此我們也可以發現其背後反映的是中國經濟發展模式的深刻轉型。過去依賴房地產拉動經濟增長的模式已不可持續，中央明確提出"房住不炒"的定位，推動經濟脫虛向實。這種轉型意味着房地產的金融屬性將逐漸弱化，回歸居住本質。
對多套房產持有者而言，必須及時調整資產配置策略，降低房地產在家庭財富中的佔比，轉而關注實體經濟、科技創新等更具發展潛力的領域。同時，也需要客觀評估自身風險承受能力，對於槓桿率過高的投資者，應考慮有序減持房產，降低債務風險。
從長期來看，中國房地產市場將進入分化發展階段，核心城市優質地段房產仍具保值功能，但多數普通住宅的投資價值將顯著下降。這種分化將進一步加劇多套房產持有者的資產質量差異，促使市場進行新一輪洗牌。
未來房地產將不再是穩賺不賠的投資標的，而是需要專業眼光和風險管理能力的特殊資產類別。對普通家庭而言，過度集中於房地產的財富配置方式已經不合時宜，分散投資、多元布局將成為更為明智的選擇。
