“毒地”、 開發商、百億元索賠……陸家嘴與蘇鋼集團的這場糾紛，每一個關鍵詞都吊足了外界胃口。鎂光燈下，當事雙方各執一詞，上演羅生門大戲。
雙方這次交手始於11月4日。當時，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發公告稱，因7年前在蘇州買到14宗“毒”地，於是將蘇鋼集團等多家單位告上法庭，索賠100億元。
市場一片嘩然。多日之後，蘇鋼集團作出回應。
11月10日，蘇鋼集團發文否認隱瞞土壤污染風險，並反指陸家嘴違規施工產生二次污染。
一場羅生門，一出未了局。但雙方各說各話的背後，有些事實卻是確定的。
2016年，陸家嘴預估相關項目住宅售價在2023年可達到5.5萬元/平方米，但由於近年來房地產市場遭遇滑鐵盧，目前周邊區域住宅的銷售均價僅為2萬元/平方米左右。
與此同時，陸家嘴自身情況也並不太好。相關公告顯示，2022年及2023年前三季度，陸家嘴營收及凈利潤處於同比下滑狀態。
按照陸家嘴的說法，這起標的超過百億的訴訟，已由江蘇高院立案受理。至於何時審理，目前還沒有消息。
不過，類似的“毒地”案例不是沒有出現過，比如武漢赫山農藥廠地塊、信陽化工廠地塊等。這些地塊開發被發現污染後，進行長時間、多輪次的土壤修復，是普遍的做法。
01
七年前拿地，今索賠百億
“經公司及各方環境調查，已確定2016年競得的江蘇蘇鋼集團有限公司(下稱“蘇鋼集團”)掛牌出讓的綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。”
11月4日，陸家嘴在一則公告中，將上述地塊土壤污染問題的矛頭直指蘇鋼和地方政府。
陸家嘴還表示，已將蘇鋼集團、蘇州市環境科學研究所、蘇州市蘇城環境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會、蘇州市自然資源和規劃局告上法庭，向蘇鋼集團索賠100.44億元。公司已收到江蘇省高院的書面案件受理通知書。
如此巨大的訴訟金額，亦引發市場擔憂。
11月9日、10日，陸家嘴連續兩日大跌。11月9日，陸家嘴下跌4.52%，收盤價為9.30元；11月10日下跌6.87%，收盤價為8.27元，市值398.03億元。
市場醞釀多日之後，涉事另一方蘇鋼集團於11月10日凌晨發聲回應。
蘇鋼集團在聲明中稱， 2016年轉讓股權時，已如實披露了第三方專業機構關於蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調查結果及報告全文，並在資產評估報告中明確提示了該範圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產區域，可能存在土壤污染風險。
“由陸家嘴下屬全資公司佳灣公司和華寶信託（後所持股份轉讓給佳二公司）組成的聯合體在交易時即已知悉上述情況，並承諾接受所有現狀、瑕疵和風險。”蘇鋼集團說。
除此之外，蘇鋼集團還指出了陸家嘴的問題。
“2019年，聯合體方知悉2號地塊不符合環保要求，且未依法完成2號地塊土壤污染調查和修復治理，即啟動了該地塊項目建設。2021年，因無法通過環評驗收而未能啟用。對此，生態環境部門已依法對其違法行為進行處罰。”
其稱，聯合體方在開發建設蘇州綠岸地塊期間，沒有按照有關要求建設地下水阻隔牆及採取其他防護措施，存在擾動地下水、搬運土壤造成部分環境交叉污染的行為和施工作業不規範造成二次污染的行為。
旋渦中的爭議地塊，是陸家嘴2016年從蘇鋼集團手中購得的，而污染糾紛則從2022年開始。
2016年，蘇州土地市場如火如荼。蘇州綠岸公司名下位於蘇州市西北部高新區滸墅關鎮的17宗地塊，是彼時蘇州市場體量最大的地塊。
當時，蘇鋼集團擬轉讓蘇州綠岸公司95%股權。陸家嘴經過200多輪舉牌，最終以超出掛牌價50多億的價格（85.25億元）拍下綠岸公司95%的股權及債權。
按照蘇州國家高新技術產業開發區管理委員會披露的信息，蘇州綠岸項目在2017年5月正式啟動開發建設，預計2025年前後開發成熟。其中，商業體項目在2018年12月開工，原本是預計2021年底投入使用。
但是到了2022年，問題出現了。
2022年4月，陸家嘴發布公告稱，發現綠岸公司土地存在多處新污染，並指稱不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能。
值得注意的是，在此之前陸家嘴並未公開過相關土地污染的信息。2016年12月，陸家嘴披露的海通證券關於其重大資產購買的獨立財務顧問報告中，列出諸如無法獲得批准等七項風險因素，卻沒有質疑土地污染的風險。
陸家嘴後來多次發布公告更新土地污染事件的進展。
後經蘇鋼、陸家嘴等相關當事方一致同意，當地政府於2022年下半年聘請權威機構，對綠岸公司污染情況進行詳細調查、風險評估。相關詳細調查結果已於2023年初出爐。
但陸家嘴對該調查結果並不認可，又另行聘請其他機構調查。
根據2022年權威部門的調查結論，綠岸公司所有污染地塊“經治理修復後可安全利用”。這個結論也與國內其他鋼廠的情況一致。
不過， “堅持己見”的陸家嘴去年卻因土地修復相關問題被罰了。
陸家嘴2022年年報顯示，2022年7月，蘇州市生態環境局向蘇州綠岸發出關於4號地塊的《行政處罰決定書》，認為蘇州綠岸在之前依據蘇鋼集團披露的污染區域對4號地塊土壤修復後未按要求實施後期管理，作出責令立即改正違法行為、罰款18,800元的處罰。
02
樓市調整，此綠岸已非彼綠岸
蘇州綠岸項目對陸家嘴至關重要。
陸家嘴2022年年報顯示，陸家嘴土地儲備面積總計588,465平方米，其中蘇州地區就有362,167平方米。
但是從2016年拿到綠岸項目，到2022年土地污染被拿出來爭論，陸家嘴面臨著更大的難題——地產行業的變化。
陸家嘴2016年曾預估，綠岸項目住宅售價在2023年可達到5.5萬元/平方米，但由於近年來眾所周知的房地產市場調整，目前周邊區域住宅的銷售均價僅為2萬元/平方米左右。
中國房地產報報道，目前，處於非焦化區的陸家嘴錦繡瀾山小區已經基本建成，8號地塊商辦A區的寫字樓以及“和陸坊”商業綜合體已建好，雖然外立面和路面設施都是嶄新的。
據陸家嘴錦繡瀾山附近小區的一名中介稱，當年開盤時，項目均價在1.8萬元/平方米，目前，小區二手房均價格已經跌到1.4萬元/平方米。同時，在污染問題解決之前，中介覺得買入的風險較大。
據大皖新聞，一位附近居民表示，自從附近有地塊掛出存在污染風險的警告牌後，他們小區房價開始下降了，“原來要賣130萬的房子，後來有人98萬就買下來了。”
如今，綠岸公司已暫停相關項目開發、建設、銷售工作。
貝殼找房中介表示，錦繡瀾山小區新房自2021年底就不讓賣了，現在交不了房的都要拆掉。目前，錦繡瀾山一期二手房可以賣，現在單價是1.4萬左右，剛發售時是2萬左右。
我愛我家中介表示，目前錦繡瀾山一個104平左右的二手房價格為146萬，“市場好的時候，這個房子高達185萬”。當被問及是否還有新樓盤時，該中介表示沒有了。
污染事件出現後，陸家嘴去年4月的公告中表示，上述事項可能導致綠岸公司部分存貨可變現凈值低於其成本，或面臨經濟損失，進而對公司利潤產生不利影響。
2022年財報顯示，陸家嘴有7幅地塊存在不同程度污染，不符合該等地塊原對應的規劃用地標準，該等7幅污染地塊對應的存貨賬麵價值為44.9億元。
陸家嘴最新公布的受污染地塊已達14塊，對應的存貨賬麵價值尚無詳細數據。不過，直至今年中期業績，該公司都未對該項目計提存貨跌價準備。
03
陸家嘴業績下降
綠岸項目今非昔比，陸家嘴也面臨增長壓力。
截至三季度末，陸家嘴主要在售的住宅項目為世紀前灘·天御、錦繡雲瀾第一批，項目整體去化率分別約為94%、81%。
2023年1-9月，公司住宅物業銷售簽約面積9.67萬平方米（含耀龍公司持有的21-02地塊項目6.45萬平方米），同比增加428%，合同銷售金額104.01億元（含21-02地塊項目83.45億元），同比增加1339%。
2023年1-9月，公司實現住宅銷售（含車位）現金流入105.74億元（含21-02地塊項目82.96億元），同比增加1092%，權益現金流入72.07億元（含21-02地塊項目49.77億元），同比增加713%。
雖然房地產項目銷售現金流入數額可觀，但今年前三季度，陸家嘴的經營業績卻出現下滑。
2023年前三季度，陸家嘴的營業收入為57.74億元，調整後同比下降14.48%；歸屬於上市公司股東凈利潤8.37億元，調整後同比下降27.75%。
截至2023年第三季度報告期末，陸家嘴的資產合計1596.54億元，上年期末為1511.18億元；負債合計1135.07億元，上年期末為990.05億元。
近年來，陸家嘴的經營業績增長乏力。
2018年-2021年，陸家嘴的營收分別為126.39億元、147.73億元、144.75億元、138.72億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤分別為33.50億元、36.77億元、40.12億元、43.11億元。
2022年，陸家嘴的營收為117.62億元，同比下降15.21%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為10.85億元，同比下降74.84%。當年經營活動產生的現金流量凈額為-5.39億元，同比下降114.51%。
截至2022年12月31日的合併資產負債表顯示，報告期末，陸家嘴公司的貨幣資金為37.25億元，上年同期為133.53億元。交易性金融資產81.35億元，上年同期為33.84億元。
於2022年12月31日，蘇州綠岸相關污染地塊對應的存貨賬麵價值為人民幣44.9億元。年報顯示，陸家嘴股份管理層在取得外部律師專業意見的基礎上，認為應由土地污染責任人履行土地治理修復責任。
根據截至本報告日的情況，陸家嘴股份管理層認為蘇州綠岸的存貨不符合計提存貨跌價準備的條件，未計提存貨跌價準備。實際結果可能與陸家嘴管理層的判斷存在差異。
截至2022年報告期末，陸家嘴存貨金額為357.28億元，上年同期為311.95億元。
截至2022年報告期末，陸家嘴債權投資金額為59.78億元，上年同期為12.65億元。
2021年到2022年，陸家嘴每年各發行了兩期票據。2021年度第一期中期票據債券餘額10億元，利率為3.80%；第二期中期票據債券餘額40億元，利率為3.65%。
2022年度第一期中期票據債券餘額10億元，利率為3.05%；第二期中期票據債券餘額23億元，利率為3.27%。
2023年第三季度報告顯示，上市公司陸家嘴的控股股東為上海陸家嘴（集團）有限公司，持股比例為63.47%，上海國際集團資產管理有限公司為第二大股東，持股比例為2.48%。
前十名股東中除了境內上市外資股東，還包括中央匯金資產管理有限責任公司、中國工商銀行股份有限公司－中證上海國企交易型開放式指數證券投資基金、香港中央結算有限公司、中國證券金融股份有限公司。
04
陸家嘴“毒地”何去何從？
據法治日報11月8日消息，由於該案標的額達10,043,925,260.35元，案件已直接由江蘇高院立案受理，並由環資庭組成合議庭，將依法公開開庭審理。
近年來，因土壤污染問題，許多地方不得不暫停了對原工業用地的商業開發，由此也引發一系列後續問題。
2005年，信陽市政府對破產後的信陽化工總廠國有土地使用權公開招拍掛出讓，華儀置業發展有限公司拍得土地所有權，規劃地塊性質為居住用地。
中國環境報今年10月的一篇報道稱，這塊未開發的廢棄工廠地塊早已埋下隱患。當挖掘機的機械臂掘起深埋地底的土壤，帶出刺鼻的農藥氣味時，也揭開了藏在地底的污染問題。此後多年，當地很快組織了第多輪治理修復。
據人民網報道，2006年3月，位於武漢漢陽的赫山地塊以4.055億元被武漢三江航天房地產公司競得，開發時發生工人中毒暈倒事件，武漢市土地儲備中心收回土地並賠償開發商1.2億元。原來該地塊原是武漢市農藥廠所在地，70%以上區域受到污染。2010年開始，歷經3年、耗資2.8億元，這塊地才修復“解毒”。
2010年，有媒體報道，能容納2400戶並已入住一批業主的“黃浦人家·長江明珠”經適房小區，建在武漢市長江化工廠原址上，該處土壤受到污染，可能對居民健康造成影響。
武漢江岸區政府為此召開新聞發布會，介紹“黃埔人家·長江明珠經濟適用房”項目環境情況。據第一財經2010年12月報道，有關方面稱，開工前經武漢市環境監測中心站檢測評估：“僅局部地塊存在銻超標，建議採用粘土覆蓋的土壤修復方案，其餘地塊指標均符合標準限值要求”。
隨後，建設方採用了土工膜、粘土覆蓋的物理修復方法進行土壤修復。
類似案例還有不少。
2019年，江蘇徐州茅村板塊萬科&保利2018—8號地塊在開發過程中因土壤污染問題停工，修復治理歷時4年才結束。
2009年6月，重慶農藥化工（集團）有限公司從沙坪壩區井口搬離，留下了被污染的土地。經過3年多的修復施工，共轉運污染土壤16.9萬餘噸，但購房者對此仍憂心忡忡。
