“买顶层！送露台！”
当前新建商品房销售时，
开发商往往将顶层露台作为一大卖点进行推介，
但是顶层业主能否享有
露台专属使用权并对其进行改造？
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基本案情
2021年12月，王某、李某向某房地产开发商购买一套顶层商品房。双方签订补充协议，约定了该套顶层房屋南侧露台归王某、李某专属使用。在该楼盘通过规划验收后，王某在房屋装修过程中对该露台部分空间进行改造，建设封闭式阳光房。
2022年11月，城管局要求王某停止违法建设行为，须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。王某、李某将开发商诉至法院请求享有案涉露台专属使用权。
法院判决
法院经审理认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”
根据该规定露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺一不可。但本案中的露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。故王某、李某请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
一审判决后，王某提起上诉。后经二审法院维持原判、再审法院驳回其再审申请，该案判决现已生效。
法官说法
对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。
在此提醒，广大业主在处理与房产相关的权益问题时，一定要充分了解相关法律法规，不要轻信夸大宣传，以免给自己和他人带来不良后果。同时，也提醒房地产开发商在销售过程中，应向购房者充分说明房屋及相关附属设施的性质和使用规定，对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商无权处分给个别业主。
作者：张晓峰、付琦
来源：湘阴县人民法院、湖南高院
