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1、行业规模持续扩张，市场集中度提升，头部效应显著
图：2018-2021年物业服务百强企业
管理面积、合约面积及市场份额变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版（点击试用）
物业管理行业近几年迎来高速扩张发展阶段。2021年，百强企业管理面积均值达5693万平方米，同比增长16.69%，高出同期全国商品房竣工面积增速(11.18%)5.51个百分点。合约面积增至7684万平，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长基础。市场份额提升至52.31%，较上年增长2.6个百分点。
左图：2019-2021年TOP10管理面积及市场份额
右图：2019-2021年TOP10及百强企业增速对比
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2021年TOP10企业管理面积均值3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%，头部效应凸显。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点。
2、并购市场风格转变，重质量、重战略、更谨慎
2022年以来，并购市场仍在持续。截至2022年6月29日，据不完全统计，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。
表：2022年上半年物业管理行业部分并购案例（不完全统计）
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具体来看，呈现以下几个特征。第一，并购更谨慎，注重标的质量，也关注战略协同和盈利性。并购是快速扩大规模，切入新的业态和多元业务的重要手段，这是业内共识，但并购也有缺点，比如成本高、投后整合难等问题。在经历上一年的行业并购整合后，很多公司还在考虑如何整合已有的业务，对新的并购标的选择变得更严格，不仅要考虑规模的扩张、还要综合考虑标的价格、与业务的协同性、与布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面，因此并购节奏趋缓。第二，国企扛起了并购市场大旗，活跃度提升。2021年上半年并购市场热度高涨，但只有2宗国企背景的参与案例，总交易对价不足2亿元。截至2022年6月29日，共监测到近20宗并购案，其中有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额一半以上，且除了京城佳业的并购外，其他案例也是2022上半年交易金额较大的4宗收购案。其实，自2021年下半年地产出现流动性危机之后，国企背景物业公司逐步开始在并购市场活跃起来。2021年11-12月，金融街物业、华润万象生活、招商积余共发起6总并购，虽然交易金额不大，但已经拉开了国企并购的帷幕。第三，大额并购减少，超20亿元的仅两宗。2021年大宗交易频发，而今年除了并购数量明显减少，大额并购也寥寥无几，超过20亿的并购案仅发生两宗，并购发起方分别是碧桂园服务和华润万象生活。可能的原因是受地产流动性危机影响，物业公司尤其是民企在大额并购方面存在流动性压力。据2021年各上市公司年报披露，现金及现金等价物最高的上市公司分别是华润万象生活和碧桂园服务，可见现金流对并购还是有一定影响的。
3、关联方仍是规模的重要支持，但长期输血能力趋弱
尽管房地产市场出现流动性危机，行业发展遭遇重创，但目前来看，地产关联方的项目供给仍是物业公司在管面积构成的重要基石。
一方面，很多物业服务企业的管理面积中来自于兄弟开发企业的比例仍超一半，占据重要基础性地位。截至2021年12月31日，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等企业的在管面积中来自关联开发企业的占比仍保持在50%以上，但该占比有降低的趋势。
图：2020-2021年部分百强企业管理面积构成情况
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另一方面，从房地产销售面积数据看，2021年房地产开发百强企业的销售面积均值同比增长1.6%，这些销售面积在未来2-3年内仍然可以支撑关联物业公司规模的稳步增长。2021年，融创中国、中海地产销售面积逾2000万平方米，并连续多年破千万平方米，为融创服务、中海物业管理面积的稳定增长提供有力保障。截至2021年12月31日，保利物业来自保利发展控股集团的合同管理面积约为279.0百万平方米，同比增长约38.8百万平方米。
图：2019-2021年部分开发百强企业销售面积情况
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但长期看，地产关联方的输血能力将会减弱。物业公司新增在管面积中，来自第三方的项目占比有明显的上升趋势。在并购和市场拓展的推动下，时代邻里、世茂服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等公司的独立性显著提升，2021年新增管理面积中来自第三方的项目在管面积占比均超过80%，而关联地产公司的项目供给仅占很小比例。
图：2021年部分物业上市公司新增在管面积构成情况
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4、独立市场扩张将成为核心竞争力，中指物业数据库助力精准外拓
并购虽然能高效扩规模但成本高、整合难度大，而地产关联方的输血作用必然是不可持续的，也不能过度依赖的，因此独立市场扩张是物业公司长期发展的核心竞争优势。目前，多数物业公司都成立了专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目，独立市场化拓展成效显著。金科服务2021年全年约新增外拓管理面积31.4百万平方米，成功入驻湖南师范大学、中南大学等10余所重点学校开展后勤服务，并获得四川、重庆、江西等多个城市项目，实现了管理业态拓展的全新突破。
图：2021年部分上市公司新增外拓管理面积情况（不含并购）
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物业企业在市场拓展过程中通常会面临以下问题：一是市场公开信息繁多，无法及时有效的整理需求信息；二是除第三方招投标外，如何掌握其他商机获取渠道；三是如何对竞争企业动态进行跟踪和对比分析，在市场布局上抢占先机？针对以上问题，中指研究院专门打造中指数据CREIS·物业版，助力企业精准投拓，赋能企业科学决策。
图：中指数据CREIS·物业版产品功能
- 新增项目：全面收录土地招拍挂项目、协议划拨项目，涵盖“住宅+非住宅”多种物业类型。提供多维度新增土地项目信息，包括开发企业（有无物业公司）、土地性质、项目位置、规划建筑面积等。
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- 招标项目：提供全国范围内物业服务企业招标信息，涉及项目类型、预算金额、投标截止时间及联系方式等重要数据。收录物业招标项目历史中标数据，帮助企业提前介入拟招标项目。
