秦文 廖宁 黄晓荣 济南报道
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发3个重磅政策，提到购首套房最低首付比例不低于15%（二套不低于25%）、公积金贷款利率下调0.25%，以及取消全国层面首套及二套房贷利率下限三项内容，被业内人士称作新一轮楼市利好政策“三箭齐发”，进一步降低购房者置业成本。
5月18日、19日周末两天，海报新闻记者对话多位房产行业专家、房企负责人，走访济南市多家待交付楼盘，了解房贷新政对济南地区房地产行业的影响
“三箭齐发”公布重磅政策释放哪些信号？这些政策将如何在济南落地？它们将带来哪些影响？5月18日、19日周末两天，海报新闻记者对话多位房产行业专家、房企负责人，走访济南市多家待交付楼盘，了解房贷新政对济南地区房地产行业的影响。
房贷优化政策“三箭齐发” 济南首套房房贷利率有望突破3.5%
“房贷新政最直接的影响就是降低了购房成本，缓解了还贷压力。”5月18日下午，济南市房地产业协会执行副会长李刚告诉海报新闻记者，首先，此前全国购房最低首付比例首套房最低为20%，二套房首付比例最低为30%，此次房贷新政将首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%，在第一个环节降低了购房者首付比例，省了一部分资金。
同时，李刚表示，按照原来规定，连续三个月新房价格环比和同比同时下降，才能进行利率下限的调整，但现在是不需要连续三个月下降也可以进行调整，包括公积金贷款利率的下调，这都是国家以金融手段去让利、去增加市场活力。
“目前看来，不排除济南的房贷利率下限继续调整，下一步，首套房房贷利率很有可能突破3.5%。”李刚表示，房贷利率进一步下降，首套房房贷利率将接近过去公积金贷款利率，降至历史最低点，有利于缓解购房者还贷压力。
济南二手房成交量是新房的两倍 房贷新政利好改善需求购房者
李刚告诉记者，今年，济南房产市场出现明显结构变化。“从去年的表现来看，二手房和新房的成交量基本上是1：1的关系，而到了2024年，二手房的整体成交量超过了新房，基本上是2：1的关系。”由此可见，济南二手房成交量是新房成交量的两倍。
李刚讲解说，以4月份为例，济南市新房日均成交110套左右，二手房日均成交220套左右，可以看出，济南的刚需和首次改善的需求还是非常旺盛，大家对购买二手房较为偏重。
同时，5月27日刚刚公布的价格指数显示，1-4月份，在全国22个重点城市中，济南的新房和二手房价格指数在全国降幅最低，“从我们的市场规模上看，一天可成交新房、二手房加起来差不多300余套，说明济南的市场规模和价格相对稳定。”李刚表示，由此可以看出，如果房贷新政调整落地之后，对济南市场中刚需和改善的购房人群会有非常大的利好情况。
值得关注的是，外地购房者也在政策调整的过程中不断增加。
“实际上，济南从去年到现在的政策调整之后，外地购房人群持续增加，此前，外地购房人群在20%左右，随着限购范围越来越小，外地人群已经达到了30%左右。”李刚表示，数据显示，今年，外地购房人群在新房市场及二手房市场中都能占到35%以上，“说明济南辐射周边城市的虹吸作用在增加，对外地购房者的吸引力也在持续增加， 新政也将进一步促进济南房市对外地购房者的吸引。”
售楼处咨询量增加 房企负责人称“此次政策是史诗级的”
那么，售楼处的情况如何呢？5月18日下午，海报新闻记者来到济南市某万科楼盘售楼处，记者看到，有不少购房意向者正在咨询房产情况。
济南市市中区万科城销售负责人韩晶秀告诉记者，目前银行方面反馈，需要5月20日周一之后，人民银行开会后才能制定济南地区具体的执行方案。“从昨天下发通知开始，就有一些有需求的客户打来电话咨询，咨询政策落地时间，具体细则的情况。”韩晶秀表示，客户打来电话表示都非常急，有60%是前期买完房子的业主，大家比较关心落地的利率政策。
工作人员正在向购房者介绍房产项目情况
“万科在济南市南城一共4个地块，目前在卖的是2期和3期，1期已经接近尾声，年底交付，2期是今年年底就会交付。”韩晶秀向记者介绍说，项目中有105平方米、115平方米的小面积住房，还有126平方米、143平方米、175平方米三个面积段的改善型住房，“在我们项目部两极分化较为明显，我们接触的比较多的是刚需客户，比如到济南新入职的、或者刚结婚在项目附近上班的人群。”
韩晶秀表示，房贷新政出台后，或将利好其项目的改善住房销售情况，“对我们的影响肯定是很大的，项目售卖的3期及即将售卖的4期都是改善型住房为主，新政落地后，可能会促进存量二手房的成交量，这样业主就有资金投入到新房中去，对我们的项目是利好作用。”
5月19日上午，记者来到济南市历下区某楼盘售楼处，记者看到前来询问购房的人并不多，该售楼处的工作人员表示，一般下午四点后到现场咨询的购房者较多，“我们项目多是改善型住房，成套售价在400万元以上，最高800万元左右，目前单价在3万元左右。”工作人员表示，由于该楼盘价格较高，新政出台后，询问量并未有大幅增加，“改善型大面积住房资金投入大，购房者多数在等待具体政策落地情况，再进行咨询。”
房贷新政将会对房企产生何等影响呢？阔泰集团创始人、董事长徐伟伟向记者表示，新政落地后，市场信心将大幅度提升，之前犹豫观望的客户有望快速下单，业绩集中爆发，“本次政策可以说是史诗级的，真正切实可行的，足以让这两年积压的购房预算很好的释放出来，销量必然有大幅的提升，作为开发企业去库存及销售企业也必然会从中受益。”徐伟伟表示。
徐伟伟表示，目前房企的困境主要在于客户购房的下定周期长，对价格的预期还是低，特别是置换改善类客户老房卖不掉，新房不着急买，怕买了就跌价，“新政出台以后，整体市场信心会提升，购房客户下定也会更快，经营情况大概率会大幅度提升。”
业内专家：本次地产新政“三箭齐发”有助于提振市场预期
新质未来研究院院长张奥平向记者表示，本次地产新政“三箭齐发”有助于提振市场预期，缓解地产市场景气度的持续下行。
从4月地产相关数据来看，投资端：地产投资单月同比-10.5%，低于前值的-10.0%；销售端：4月商品房销售面积同比-22.9%，低于前值的-18.3%；销售金额当月同比-30.4%，低于前值的-25.9%；价格端：新房，70大中城市4月同比为-3.5%，3月为-2.7%。二手房，70大中城市4月同比为-6.8%，3月为-5.9%，2月为-5.1%。
此前，首套住房贷款利率政策动态调整机制落地以来，越来越多城市因城施策，下调或取消首套房贷利率下限。据了解，截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。目前，除北上广深等少数一线城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。
张奥平表示，本次地产新政“三箭齐发”中，值得重点关注的是，存量房“收储”相关政策，即央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%，期限1年，可展期4次），支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此外，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“在居民部门加杠杆意愿不足的情况下，政府部门主动加杠杆，应是构建房地产发展‘新模式’的一大重点方向。”张奥平表示，山东省作为人口大省，当前工薪收入群体刚性住房需求仍较大。预计，存量房“收储”及保障性住房建设等工作，将重点作用于省内人口流入较多的一二线城市。
