干货｜验房发现地基有裂缝，这个房子还能买么？

上个月，我们的客户看上了一个外观超级漂亮的独栋屋，内部也进行了全面翻修，都准备下单了，但在最后读房屋检查报告的时候，我们发现房屋居然有地基问题，有潜在下沉的风险！

在找专业的房屋结构工程师进行了实地检查后，我们发现下沉风险的根源是房子所在的土地土质比较松软。

而且工程师给出了专业的预判：就算修复了地基，治标不治本，长久来看，可能还是会再次发生下沉的问题。

地基不稳，修复起来不仅麻烦，而且花费动辄上万元，这套房子我们立刻劝客户放弃退出了。

这次也许算是我们运气好，遇见了靠谱的队友，帮我们及时止损。但是考虑在美国买房经常会遇见年纪比我们还大的老古董，所以做房屋检查真的非常重要！！

有些中介认为自己非常有经验，很会看房子、知道房子毛病在哪里，所以不再需要专门的房屋检查。但毕竟很多问题隐藏在深处，从房子表面根本看不出来，必须请专业人士仔细检查才能发现！

对于湾区，多数卖家会提供房屋检查报告，很少情况需要自己预约房屋检查。那么好好研读房屋检查报告就是重中之重。

但是房屋报告一般都有几十页，充满了难懂的专业词汇。所以建议先找专业的团队或者懂行的朋友帮你先把报告看一遍，挑出其中需要注意的重点信息，而会更加省心。

但是对于湾区这样一个竞争非常激烈的卖家市场，很多人觉得下offer之前没有足够时间做房屋检查。因为可靠的房屋检查团队时间早就约满了需要等很久。所以没时间验房或者找不到可靠房屋检查团队的买家，只好硬着头皮下offer。

这简直是重大误区！

真正专业的中介都会有自己的合作房屋检查团队，能帮买家在下offer之前就做好房屋检查，不需要等很久。无论在竞争多激烈的情况下，在交offer之前提前做房屋检查还是能够实现的，千万别将就！

做好房屋检查，除了可以避免房屋较严重的结构性问题之外，还可以利用房屋检查结果作为筹码来和卖家讲价，也可以要求卖家进行维修。

对于房屋检查的态度，我们的态度也应该是：不是不能容忍任何一处问题，因为毕竟每一个房子都或多或少有点问题，但是！结构性的大问题坚决不能有！

房屋检查不仅是帮我们确定这是否是个健康的房子，还向卖家表明了我们对这个房子的诚意。所以千万别客气，一定要做！

那么如何判断房子地基是否有问题呢？

最直接的方式就是观察房子的墙壁或者基础墙有没有裂痕。

其实房屋检查发现裂痕并不可怕，毕竟地壳运动、气温变化都会引起地基的水泥墩子或者墙壁的细小的裂痕。

我们需要注意的，是这些裂缝的类型和大小。

裂痕主要分三种：横向裂痕、斜裂痕、纵向裂痕。

纵向裂痕比较常见，通常是垂直的，或者偏离垂直方向不超过30度，一般是由地基沉降所引起的。

你可以想象基础墙裂开成为几个完整的水泥墩子，但是因为垂直方向还是完整的刚力，所以每个水泥墩子的承重能力还是不受影响的。

而且像西雅图和加州都在地震带上，地壳比较活泼，就算是刚建造几年的新房子，也可能会有一些地基的小裂痕。

这些裂痕相对来说非常容易修补，只要把裂缝填上就好，费用也不高。

斜向裂痕一般是30度-75度的裂痕。这种裂痕一般是因为地基的高度不同导致的。

如果房子建在山坡上，因为高度和受力不同，就很容易出现斜向裂痕；或者是由土壤膨胀扩张导致开裂。

这种裂痕可能会像头发丝儿那样细，也可能比较宽，严重程度根据情况很不一样。

有些情况可能装一个更好的遮雨檐就行了，因为某一部分土壤的雨水太多太潮湿，会导致地基高度不均匀。

但有时候填上裂缝以后，还要解决地基高度不同而导致的受力不同的问题，花费就上去了。

横向裂痕就非常严重了。

通常是土壤压力或者静液压改变，会导致基础墙移位，混凝土里面的钢筋也会有很大变形。这种裂痕的修理难度很大，费用很高，有这类裂痕的房子最好不要买。

另外，如果这个房子的楼梯很倾斜，有可能因为地基有大的裂痕导致四面的地基不平均。

此外，门和窗子无法关闭，或者家里瓷砖出现裂缝，都是一些需要注意的危险信号，需要去仔细研读房屋检查报告里关于地基的部分。

地基修缮的费用要多少？

地基的最大敌人就是水分！

有些百龄以上的老房子（1910、1920年左右的房子）地基经历了多年的水分积累，已经非常潮湿，房屋检察员可以徒手把泡水的地基中的水泥块给扯下来。

如果只是修理地基的裂痕，可能几千块钱就可以解决，但地基替换的费用就很高了，而且操作比较麻烦。

小房子，简单的地基修缮大概花费3-4万美金，而对于山上的大房子，地基替换/修缮的费用可以高达20万美金！

除了裂缝，地基下还有哪些需要关注的问题？

除去地基，基础墙里，中空的空间crawlspace也是房屋检查里和地基相关的一个必须关注的细项。

如果crawlspace发现了很多木质的碎屑，或者看到木头都已经快断掉了，那很可能有在木头里生存的白蚁（drywood termites）。

地下白蚁相对来说危害比较小。消除局部地下白蚁的费用约为几百刀。

但如果感染比较严重需要整屋处理，则需要参照房屋面积大小，花费预计在小几千刀不等。

如果在crawlspace还发现很多白色的结晶体，则需要区分是结晶盐（ellforescence）还是霉菌（mold）。

去除霉菌并不困难，根据霉菌的严重程度，费用可以从500-4000美金不等。

如果是结晶盐，则说明crawlspace太潮湿，要做一个排水系统的检测，才可以判断crawlspace是不是有排水带来的严重损害，以及需不需要修缮排水系统。

当然也可以对crawlspace采取隔湿措施。但是这种结晶体还是会不时地出现，所以清理表面的结晶盐更多是一种定期的维护，并不是一劳永逸的“解药”。

大家应该在了解了房屋的整体情况后，再根据具体情况做详细判断。

毕竟在美国房屋市场上二手房交易还是主流，在确定出offer前，上面这些问题务必要做好功课。