最高法《执行异议和复议规定》二十九条应严格适用，不得扩大解释

问题提出

在案外人执行异议之诉案件争议过程中，《执行异议和复议规定》第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，是基于对房屋购买消费者基本生存权的考量，予以特殊优先保护。

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”

上述条文一共规定了三个构成要件。分别为：

①查封之前债权行为

②唯一居住期待权

③50%支付款

创设此司法解释条款就是为了普通老百姓购买案涉房产所享有权利的优先性。但上述构成要件是严格适用的，还是可以进一步扩大解释呢？

当住房消费者物权期待权遇到其他优先权的时候，又如何去判断呢？

当查封之前和查封之后，时间点只差几天或几小时，又该怎么处理呢？

我们从最高人民法院一则改判案例，可以窥见一斑。

案例索引（按时间先后）

①2012年5月21日，宏缘公司（案外人执行异议之诉一审，二审第三人、被执行人）作为甲方，农商行大东支行（案外人执行异议之诉一审被告，二审被上诉人，申请执行人。）作为乙方，双方签订了一份《借款合同》，约定宏缘公司向农商行大东支行借款2.5亿元，用于房地产开发。

2012年9月11日，双方又签订一份《最高额抵押合同》，宏缘公司用包括案涉房产在内的在建工程做贷款抵押。

②2014年10月23日，一审法院作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，预查封了宏缘公司开发的包括案涉房产在内的房产。

沈阳市不动产登记中心查询情况，案涉房产预查封时间为2014年10月29日。

③2014年10月31日，赵淳朴（案外人执行异议之诉一审被告，二审上诉人，申请执行人）与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，购买宏缘公司开发的案涉房产，总价款463000元。赵淳朴已经交纳全部购房款463000元，宏缘公司于2015年11月27日为赵淳朴出具了“销售不动产统一发票”，发票金额为463000元。2015年11月27日，物业公司为赵淳朴开具有赵淳朴签字的沈阳《50号公馆》验房收楼确认单。赵淳朴交纳了物业费、采暖费、水费、电费、垃圾清运费等费用。赵淳朴已入住案涉房产。

④因宏缘公司到期未全部偿还欠款本息，农商行大东支行诉至一审法院。一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决。

最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，驳回上诉，维持原判。

⑤北方建设公司（案外人执行异议之诉，一审被告，二审上诉人。申请执行人）基于宏缘公司建设工程施工合同纠纷一案享有建设工程价款优先受偿权，依据一审法院（2016）辽民终610号民事判决，于2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执65号执行裁定，又查封了上述房产。

⑥执行中，案外人赵淳朴提出书面异议，一审法院于2019年5月24日作出（2019）辽执异12号执行裁定书，驳回赵淳朴的异议请求

⑦赵淳朴遂向一审法院提起执行异议之诉（注;本案是案外人执行异议之诉。不是执行异议之诉，最高人民法院予以纠正。）。

法院判决

一审：辽宁省高级人民法院（2019）辽民初124号

结果：

一、确认案涉房产归赵淳朴所有；

二、不得执行案涉房产。

理由：

事实:

1.赵淳朴与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部房款，已入住案涉房产。虽然赵淳朴名下有一处房屋，但根据《房屋电子登记（簿）查询证明》显示，其属于商业用途，并非系用于居住的房屋。

2.2014年10月23日，一审法院作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的多套房产。虽然赵淳朴与宏缘公司签订合同的日期为2014年10月31日，晚于法院对本案房屋的查封时间。

论理：

本案赵淳朴属于消费者购房，其享有的权利有特殊保护的必要，且其与宏缘公司签订房屋买卖合同只是稍晚于法院查封后几日，不宜因此而简单否定赵淳朴作为普通老百姓购买案涉房产所享有权利的优先性。因个案具体情况不同，司法实践中应当灵活掌握上述法律规定，避免僵化适用法律，造成利益失衡。

首先应当对案外人赵淳朴对执行标的享有权利的性质进行判断。鉴于赵淳朴已经交纳全款，实际占有案涉房产多年，虽然案涉房产没有办理产权登记，但赵淳朴并不存在主观过错

二审：（2021）最高法民终988号

结果：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2019）辽民初124号民事判决；

二、驳回赵淳朴的诉讼请求。

理由：

本案中，农商行大东支行对案涉房产享有抵押权，北方建设公司对案涉房产享有工程价款优先受偿权，赵淳朴如主张其作为商品房购买者就本案争议执行标的享有足以排除强制执行的权利，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定。

2014年10月23日，一审法院作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定，预查封了包括案涉房产在内的多套房产。经本院查询，案涉房产在沈阳市房产局预查封日期为2014年10月29日，应以该日期作为人民法院查封案涉房产的日期。虽然北方建设公司对案涉房产轮候查封的时间为2017年3月10日，晚于赵淳朴与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的日期，但北方建设公司享有的建设工程价款优先受偿权属于法定优先权的范畴，其本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，该权利优于农商行大东支行对案涉房产享有的抵押权和其他债权。

由于本案一审法院已先行于2014年10月29日预查封案涉房产，2017年5月16日一审法院已依法同意沈阳中院对北方建设公司享有优先受偿权部分的房产予以处分，北方建设公司可以在本案中主张以2014年10月29日为案涉房产首次查封时间。而赵淳朴与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的日期为2014年10月31日，晚于人民法院对案涉房产的查封时间，故赵淳朴不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定第一项情形，就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

实务总结

本案法律关系并不复杂，存在建设工程价款优先权。基于借款合同产生的最高保额的担保物权。还有就是消费者住房物权期待权。

根据《执行异议和复议规定》第二十七条

　申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

我们可以得知申请执行人对于案外人的担保物权等优先权是不足以排除执行的。但案外人提出的消费者普通住房物权期待权却受到了着重的保护。也就是《执行异议和复议规定》第二十九条。

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

在本案中也就是案外人赵淳朴是否符合普通消费者住房物权期待权的构成要件。是本案审理的焦点。

1.赵淳朴已支付了全部房款，符合第三个构成要件。

2.赵淳朴名下无其他用于居住的房屋。符合第二个构成要件。但问题在于赵淳朴名下有商品房。并不是纯正的普通消费者对住房的物权期待权。此处在北方建设上述请求书中有所阐述，

此外，对“买受人名下”有无可用于居住的房屋的审查，不仅包括赵淳朴本人，还应包括对其配偶、未成年子女名下房屋的审查，只要三者之一名下有房屋，就应认定买受人名下有可用于居住的房屋。一审法院在赵淳朴未提供其名下、配偶名下，未成年子女名下无房产的证据，也没有依职权对此进行查明的情况下，直接认定赵淳朴名下无可用于居住房屋，认定事实不清。赵淳朴名下的上述商业用房，地处繁华商业圈，面积为150.24平方米，可以间接看出赵淳朴生活并不穷迫，其对于案涉房产并不涉及基本生存权的考量，因此不应该对其予以特殊优先保护

但最高人民法院的判决书回避了此问题的阐述。

3.查封前是否签订合法有效的书面买卖合同？最高人民法院认为不符合。

最高人民法院的观点是查封的时间节点不单单基于对方当事人的申请查封。而是对涉案房产整体的查封。也就是说查封不问，谁来查封。即使非双方涉案当事人的申请查封也符合查封的时间节点时。即可满足查封的构成要件。

关键词

案外人执行异议之诉 第29条 查封时间节点