蓝光发展千亿黑马浮沉 做错了什么、又靠啥翻身？

寒潮过后，便是春天。

“三支箭”相继发力，房企企稳、否极泰来几乎已是共识。

只是，黎明之前最为煎熬。春寒料峭中，以何姿态、以何代价、何时渡劫仍是一道价值分水岭。

据wind披露数据，截至2月1日，已有65家a股上市房企发布2022年度业绩预告，超半数房企出现亏损。

其中，蓝光发展预亏219.37亿元，且预计2022年度期末净资产为负值、面临退市风险警示。

一切来得快、去得也快。2019年，蓝光发展还是千亿黑马，2020年即使出现处置资产也仍实现2%增幅。2021年便跻身违约先行队伍、重债压顶、神坛跌落，2022年预亏超200亿、2023年面临退市之险。

曾经的四川房企一哥，何以至此？后续“自救之路“有多明朗、可否向死而生？

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巨亏200亿 存货跌价惹得祸 

财务洗澡质疑

截至2月6日，企查查显示，蓝光发展存在失信信息151条，同时被纳全国失信惩戒黑名单。

2023年1月30日，蓝光发展披露2022业绩预告：归属于上市公司股东的净利约-219.37亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利约-212.24亿元。

日亏近六千万，数目之巨令人侧面。从已有预告看，除了荣盛发展的预亏190-250亿，其他房企亏额难出其右，是否跻身2022行业亏损王有待观察。

当然，2022年房企的“难”有目共睹，正如58安居客研究院院长张波分析，无论是开发投资还是销售金额都出现明显下滑，市场情绪降至历史性底部，在此大环境下房企出现阶段性亏损在情理中。

只是，为啥蓝光能亏这么多？

业绩预告解释：“主要原因系经营亏损、减值计提。”

受市场持续低迷以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低，以及各项运营支出、美元债汇兑损失等因素影响，2022年预计产生经营亏损约58亿元。

值得注意的是，公司2022年三季末计提的资产减值损失达80.84亿元，计提的信用减值损失达8.11亿元。2022年预计计提约160亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

中指研究院企业事业部负责人刘水指出，房地产业深度调整影响房企盈利能力。当前市场仍在底部运行，当期项目结转较少，部分企业以价换量加剧毛利率下行。同时，当前资产减值压力加大，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。

拉长维度，这不是蓝光发展首次大额计提：

2021年计提了65.76亿资产减值损失，同比翻39.6倍。其中，针对地产项目的存货跌价准备达61.14亿元，占比近93%。

行业分析师于盛梅表示，计提减值准备往往意味着可收回金额已低于账面价值，是上市公司顺应变化而进行的财务跟进，既体现谨慎性原则，也有利风险释放。只是过于大额计提操作，易引发财务洗澡质疑。聚焦蓝光发展，减值测试过程如何、计提金额是否准确等，都需向外界展示清楚。

不算多苛求，多米诺骨牌效应已有显现。蓝光发展另有公告称，企业预计2022年度期末净资产为负值，据《股票上市规则》有关规定，股票可能被实施退市风险警示。

经预计，蓝光2022年末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。

风光一时的千亿房企，如今站在退市边缘，怎不令人痛惜惋惜、多些审视反思没有错。

2

千亿黑马浮沉 “规模崇拜症”苦果

2022年初，万科郁亮一句“黑铁时代”，再次声惊四座。

如今看，行业缩表出清确是一场生死战。

尤其于蓝光发展而言，2021年本就已蹒跚负重：利润总额-149.16亿元；归属于上市公司股东的净利-138.34亿元，同比下降518.92%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利-113.6亿元，同比下降479.05%。

彼时，蓝光发展解释是，随着债务风险持续加大，2021下半年公司经营出现较大困难，旗下房地产项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题，最终结转的项目大幅减少影响最终营收。

2022年日子更加艰难：因自身债务风险尚未完全化解，公司品牌仍在持续受损，经营情况及融资环境未得到改善，已完工开发产品房源和在建与待建开发项目。并坦言，未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。

阵痛剧痛肉眼可见，何以渡劫？

曾经的蓝光发展，也是知名的西南黑马。

90年代，创始人杨铿下海创业，以商业地产一鸣惊人。2002年底进入住宅开发领域，一路高歌猛进，成为西南著名品牌开发商；2008年开始全国化进程，当年借壳迪康药业上市。

辉煌日子里，不乏业界佳话。蓝光“coco 系”以“一月一开盘”节奏，将蓝光高周转模式的强悍执行力悉数展现，亦凭此开创“产品标准化”新起点。2012年销售额“破百亿”时，便立下千亿目标。

2015年4月，蓝光发展在上交所完成重组上市。资本加持下，蓝光短短三年跻身千亿俱乐部，销售额从184亿涨到2018年的1041亿元。

副业亦风生水起。2015年-2018年，蓝光发展以“3d 生物打印+生物医药”为口径披露的板块营收，由4.47亿元增至10.12亿元，复合年增长率2.26%；毛利率58.91%-73.38%，领先其余产业。

2018年，蓝光发展账面持有货币资金251.9亿元，同比增长97%，现金短债比1.7。也是这一年，蓝光发展新增85块土地储备，同比增长183.33%，除16块位于二线城市外，其余均在三、四线城市，新增建筑面积约1,496万平米。

2019年，蓝光发展与16家大型银行建立总行级战略合作，多元化拓展境内外融资渠道，授信总额超2,200亿元。

同年，新增48块土地储备，新增建筑面积约1,121万平方米。新增土地和建筑面积中新一线和二线城市占比60%、强三线城市占比40%。

2017至2019年，蓝光发展大手笔拿地：耗资202亿元、288亿元、654亿元。

2020年，蓝光新增60块土地储备，新增建筑面积1,279.9万平方米，其中三、四线城市占比超55%。

大加杠杆、高周转、极速规模追逐中，“公司安全方面一定是优于一切考核，优于净利润等其他所有指标”似乎成为一句空喊口号。

而粗放的规模押宝，成就了速度体量黑马，亦为企业埋下暗雷。

首先，对下沉城市的盲目乐观与“过度”投入。要知道，彼时已经危机初现，三四线下沉市场并不被看好，碧桂园、恒大正加紧离场。蓝光发展的“买买买”，颇有“逆行者”姿态。

2020年，三、四线城市楼市迎来萧条，各房企用尽促销手段，销量依然惨淡。蓝光自然品尝到“后遗症”苦果，资金周转困境隐现。当年销售均价降至8592元/平米。

虽“悬崖勒马”，逐步回归新一线、二线及强三线城市，无奈往期沉淀过大。截至2021年末，除大本营成都外，蓝光发展房地产储备仍不少集中在低线城市为主的滇渝区域及华中区域，如吉安、巢湖、南阳、襄阳等城市，两大区域占其总储备比分别为 19.7%、23.4%。

恒大靠三四线突击，将风险暴露演绎到极端，同样看好三四线的碧桂园仍未走出消化风险的阵痛，蓝光发展又需要多久才能恢复元气？

其次，大本营“失守”。2018年，蓝光成都区域的销售额占总销售额三分之一，2019年滑至不到20%，2020年又同比下降18.67%。

作为新一线骄子，巨头纷纷抢滩成都，蓝光发展上述失守，意味着丢失近水楼台的机会成本，全国化战略有无误判、错付？

除了上述去化“减分项”，屋漏又逢连阴雨。2020年8月“三条红线”出台，去杠杆、防风险的大风向确定，卡住房企流动性血脉、为粗放规模扩张套上紧箍咒。高杠杆的蓝光压力陡增。

3

负债压顶、断臂卖资 

白衣骑士啥时来？

2020年10月，因与平安一笔十几亿元融资未按约定日期还款，平安在内部对蓝光融资进行限制。进而引发蝴蝶效应，让蓝光融资难度大升。

更遗憾的是，面对风云突变，蓝光发展似乎仍未“悬崖勒马”。wind数据显示，2020全年拿地60幅，其中公布溢价率的52幅土地中，超30%的高达37幅，其中有21幅超过50%，5幅超过100%。激进赌性可见一斑。

2021年7月，蓝光发展首次发布公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告。涉及本金金额24.84 亿元。

截止2021年8月2日，公司累计到期未能偿还的债务本息合计159.97亿元，其中21.31亿元已被债权人申请法院执行。

面对咄咄债压，蓝光发展不得不加大辗转腾挪。

早在2020年7月就利刃向内，砍去医药产业板块，以对价9亿元将迪康药业出售。彼时宣称“聚焦主业”，但难挡断臂求生的外界质疑。

进入2021年，卖资再加速。

2月，蓝光将旗下已上市的物业公司蓝光嘉宝以48.46亿卖给碧桂园。卖掉优质资产，蓝光发展被指全面进入卖资产偿债的信用重建阶段。

7月，成立债权人委员会，旨在推进债务重组工作。

12月，蓝光将旗下全资子公司重庆炀玖商贸有限责任公司100%的股权转让给金科地产，价格仅1元。而标的物净资产为14.84亿元。蓝光发展称，此次交易通过承债式收购，出售资产同时能降低负债约91.91亿元。

也是12月，蓝光发展成立债务重组专项工作组，由董事长杨武正直接领导，并聘请境内及境外债务重组顾问，全面开展债务风险化解整体工作。

值得肯定的是，蓝光发展虽负债压身、违约暴雷，但其多次提及“不逃废债”，期望得到持有人支持并给予时间。

只是，理想丰满、现实骨感。2022年8月，因股价持续下跌，蓝光发展发布回应股价异动公告，提到“公司债务重组方案尚无实质性进展。”

从种种结果看更是如此，终止评级、项目停工、资产强执拍卖等坏消息接踵而来，自救效果难言乐观。

2022年9月，大公收到蓝光发展出具《关于终止蓝光发展公司主体及债项评级的沟通函》。

同月，蓝光发展在e互动表示：“因受公司债务危机影响，导致公司部分项目停工。”

2022年10月，阿里拍卖显示，四川开发商蓝光发展旗下位于重庆两江新区的国博山项目将被拍卖，起拍价10.3亿元。

唏嘘的是，蓝光国博山一度被誉“重庆蓝光2020年全新战略之作”。

兵败如山倒。被拍卖的不仅是项目，因股票质押违约，蓝光集团所持蓝光发展股份也不断被司法拍卖。

仅2022年12月26日至2023年1月20日，蓝光集团所持蓝光发展股份被司法拍卖累计成交的股份数量就达1.7亿股。

截至2023年1月20日，蓝光集团持有蓝光发展股份约4.2亿股，占公司总股本的13.85%，待本次拍卖成交的约4516万股全部完成过户登记后，蓝光集团持有的股份将变更为约3.75亿股，占总股本的12.36%。

2021年，蓝光集团所持股份占公司总股本的50.13%，经多次被动减持、司法拍卖股份，蓝光集团的控制权亦变得微妙。

不同于华夏幸福、融创中国，蓝光发展至今仍未等到实锤的白衣骑士。

另一边，债压不等人。截至2022年10月31日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计392.48亿元(包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式)。

4

梦想、情怀、耐力、毅力 

一切皆有可能

新年致辞中，蓝光发展董事长杨武正坦言：2023年，我们会面临更艰巨挑战。

从上述业绩巨亏、退市风险看，颇有谶语意味。当然，管理层有足够清醒认识，这也是一件好事。

2021年6月，蓝光发展公告，杨铿辞董事长一职，年仅26岁的杨武正临危受命，成为地产史上最年轻的董事长。

也是6月，杨铿转让手中最后的1.69亿股公司股份给蓝光集团。转让后集团持股比升至58.31%，杨铿不再直接持有蓝光发展股份。

二代接班人、95后身份，让杨武正一度备受期待。

只是，看看蓝光目前现状，杨武正成绩单实在不算光鲜。如何价值自证、实力自证，仍是一道灵魂考题。

2023年1月14日，蓝光发展公告，公司近期新增3起诉讼，涉案金额1.91亿元，蓝光发展均为被告方，诉讼类型包括债权转让合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、建设工程合同纠纷等。

当然，冰冻三尺非一日寒。企业脱困新生，亦需徐徐图之。

杨铿曾言：“综合来看，我觉得企业家最重要的品质，是有梦想，有情怀，有耐力，有毅力。做企业就像登珠穆朗玛蜂一样，随时充满风险，每时每刻都在接受考验——考验你的体能、心智、耐力”。

没错，往事不可追、来事尤可忆。企业兴衰起伏本是常态。关键是能及时反思、刮骨巨变。这个涅槃过程、力臂狂澜、向死而生，最贵梦想情怀、耐力毅力。

活下来，哪怕山重水复、哪怕筋疲力尽。

况且大潮翻滚间，一切皆有可能。

随着2022年末政策持续发力，多个融资渠道得到修复及开放。据克而瑞监测，2022年12月，重点监测房企共涉及48笔并购交易，总交易对价约528亿元，环比大增72.4%。

1月13日，中国人民银行副行长宣昌能表示，鼓励住房、汽车等大宗消费。

......

都说否极而泰来。下一个纾困房企，会不会是蓝光发展？

尽人事听天命，天助自助者！