近几年，受到经济环境和多地疫情反复等因素影响，房地产行业和房地产市场经历了前所未有的挑战，房地产投资及销售出现了大幅度下降，目前，外部环境仍然严峻复杂，经济下行压力依然很大，在政策层面，并没有将房地产作为短期刺激经济的这种手段，还是持续落实城市的主体责任，推动保持房地产市场的总体稳定。各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。
随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月份以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升，房地产也出现了回暖态势。不过，在这么多有利政策加持下，仅仅是有所好转，也没有达到预期效果。当前房地产主要面临短期风险和长效机制两大问题：短期看，个别房企风险暴露，有关部门正在按照市场化、法治化原则妥善处置化解；长期看，当前我国房地产市场面临的主要问题是供需结构不平衡。所以说，房地产的良性循环和健康发展还是需要一定的时间和空间。
房地产行业具有显著的超长周期性特征，行业高杠杆、高负债、高周转和高利润发展模式，已经影响经济发展，金融市场稳定等构成了严重影响。因此，房地产调控政策的主要目标只是维护行业平稳发展，今年的中央经济工作会议涉房内容还首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。未来的房地产政策，会有更多的政策支持房地产健康发展以防范金融风险。前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，另一方面改善购房信贷环境。
房地产关联上下游行业上百个，现在因为金融行业对房地产抽贷、限贷，直接导致房地产开发企业现金流枯竭，开发商没有钱，关联产业链就都拿不到钱，房地产产业链就陷入一个死循环。比如说银行信贷方面的支持力度不大，导致市场迅速降温，今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势，并衍生出了房企经营风险和债务风险，致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。总的来看，目前房地产无论从投资还是从销售的状况来讲仍然没有回到一个正常的状态。
当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，很多人在房地产市场是“硬着陆”还是“软着陆”之间猜测，房地产市场“硬着陆”优点是重拳出击立竿见影，往往很短时间内就能达到预期的目的，不过对实体经济打击严重，通常有很大的副作用。“软着陆”则是在相对长的时期内采用连续的政策组合比较平稳地将通胀率降下来，优点是能够平稳过渡并且牺牲性较小，缺点是时间较长，且受其他方面的影响变数较大，不一定能达到预期的效果。
房地产如果硬着陆，势必采用强力的货币政策一次性在较短时间内通过牺牲较多的国民收入将通胀率降到正常水平，最直接发生的就是房地产市场泡沫破裂，会对国家整体经济发展造成了极大的冲击。年轻人落入所谓的低欲望社会，老龄化、少子化等问题到来，到时候都会与房地产行业硬着陆有关。可想而知，整个国家经济会是什么情况，可以说不可承受其重，势必严重影响社会稳定和发展，当下，各种政策叠加出台，也是在将急速下行的房地产市场往上拉，避免硬着陆而已。
近期房地产市场回暖，有前期因为疫情被压抑性的需求释放原因，也有各种利好政策加持的因素，但是总体来看，房地产市场保持总体稳定还是有基础的。“促进房地产业健康发展和良性循环”的主基调不会变，解决房地产问题的根本还是需要解决战略性和制度性的问题，一方面要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。另一方面要解决产能过剩、库存积压等结构性问题，结构性改革与企业的改革、经济周期等有关。
有人预计，未来的房地产金融政策也将出现结构性调整。一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房需求可能有定向的支持政策，房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。不过，一切的发展都需要建立在时间换空间的基础上，有时候一味地从房地产行业和房地产市场本身入手，不如从提高人均收入下下功夫，也未尝不是一种方法。
