2021年，绝对称得上是房企的“爆雷之年”。
今年以来，房地产行业的“爆雷”事件，不仅数量多、频次高，“爆雷”房企的级别也是越来越高。
不过，众多房企之中，有“差生”，也有“优等生”。
比如龙湖集团，竟然可以做到连续5年处于“三道红线”的绿档房企阵营。
房地产生意，说到底就是一场资本游戏。而“三道红线”，管得正是房企融资这档子事儿。
龙湖集团连续5年绿档，最直接的好处，正是体现在其融资成本方面。
数据显示，2021年上半年，身为民营企业的龙湖集团，其平均融资成本只有4.21%，与央企中海、保利处在同一水平。
如此低的融资成本，绝对能够羡慕煞一种房企。
不过，龙湖集团的绿档身份，也不是完全无可挑剔。一个疑点，是激增的少数股东权益；另一个，是较大规模的资产证券化产品。
少数股东权益：5年暴涨11倍
截至2021年6月末，龙湖集团的净负债率46.0%，剔除预收款后的资产负债率为68.3%，现金短债比达到5.48倍，“三道红线”保持绿档水平。
我们知道，“三道红线”指标，跟房企的所有者权益有直接关系。
比如，净负债率的计算公式为：（有息负债－货币资金）/净资产，这里的净资产就是所有者权益。
那么，想要把净负债率压低，一个操作就是做大所有者权益，也就是做大净资产这个分母。
而龙湖集团显然深谙此道，具体操作正是迅速做大少数股东权益。
数据显示，在2014年末，龙湖集团的少数股东权益占净资产比例仅为4%。而此后，其少数股东权益出现激增，使得占净资产比例也大幅上升。
2015年末到2020年末，龙湖集团的少数股东权益从73.4亿元增长至900亿元左右，5年暴涨了11倍多。
而在同一时期，龙湖集团的归母股东权益从551.3亿元增长至1083.4亿，5年仅增长了0.96倍。
在此背景之下，截至2021年6月末，龙湖集团2006.5亿元的净资产中，归母股东权益达1097.0亿元，少数股东权益909.5亿元，后者占净资产比例为已经高达45.3%。
可以说，龙湖集团少数股东权益的大幅增长，是其负债率5年来一直保持较低水平的主要原因之一。
不过，少数股东权益的激增，使得龙湖集团的少数股东损益也同时大幅增加。
数据显示，2016年到2020年，龙湖集团的少数股东损益从7.8亿元增长至88亿元，少数股东损益占净利润比例也从7.8%提升至31.0%。
而在同一时期，龙湖集团的归母净利润从91.5亿元到200亿元，增长速度明显低于少数股东损益。
也就是说，龙湖集团少数股东权益的增加，使得其少数股东损益同步快速增长，这就大幅挤压了龙湖集团归母净利润的增长空间。
不过，虽然龙湖集团的少数股东损益大幅增加，但其占净利润31%的比例，仍明显低于少数股东权益占净资产45.3%的比例。
这也意味着，龙湖集团同样存在“明股实债”的嫌疑，只是程度略轻罢了。
ABS：可不计入有息负债的“隐性负债”
再回到净负债率的计算公式：（有息负债－货币资金）/净资产，要想把这个数据压低，还有一招，就是把有息负债做低。
要想做低有息负债，最简单的办法，就是少借钱。
但是，作为头部房企，龙湖集团是要做大规模的，不借钱是不可能的。
从拿地方面来看，今年上半年，龙湖集团共获取53幅新地，权益金额高达389亿元。而这些钱，不可能都是龙湖集团的自有资金，肯定一大部分都是借的。
那么，龙湖集团就得想别的招数了。从数据来看，资产证券化产品，成了龙湖集团的“香饽饽”。
数据显示，截至8月31日，龙湖集团的供应链ABS和CMBS高达357.75亿元，总规模在所有房企中排名第二，仅次于万科。
所谓资产证券化（ABS），实际上就是一种在国际资本市场上流行的项目融资方式。它是将低流动性资产，打包为高流动性的证券，以此获得融资。
比如供应链ABS，就是以房企应付账款为基础资产，以应收账款的债权，发行资产支持证券。
CMBS，是以写字楼、商场、酒店等商业地产为底层标的物业，以标的物业抵押贷款债权为基础资产，发行资产支持证券。
说到底，供应链ABS和CMBS，都是房企的变相融资，也就是负债。
但是，在会计操作上，供应链ABS通常会计入“应付账款”、“其他应付款”等经营性负债科目下；而CMBS通常会被计入“长期应付款”或“其他非流动资产”等科目。
此类科目在统计时容易遗漏，也就使得有息债务的账面数值，低于其真实的债务水平。
也就是说，供应链ABS和CMBS，都会通过会计手段，变为“隐性负债”。
那么，我们也可以说，龙湖集团357.75亿元的供应链ABS和CMBS，部分甚至于全部，未计入有息负债科目下。这就降低了龙湖集团的净负债率水平。
这也是龙湖集团可以实现绿档的真实原因之一。
不过，ABS名头虽然花哨，但融资既意味着债务的产生，这是谁都改变不了的事实。
龙湖集团通过ABS，可以形成不计入有息负债的“隐性负债”。但是，在房地产行业调控趋严的大背景之下，房企都必须承担起降低高杠杆的责任。龙湖集团作为房企“优等生”，更不应该耍手段、秀“财技”。
此外，房地产行业整体融资环境正在加速收紧。伴随着此类产品的受限，之前吸收大量经营性融资的房企将面临更大的短期债务压力。
也就是说，对ABS融资较为依赖的龙湖集团，以后的日子或许不好过了。
