最近很多人讓我繼續聊李嘉誠，那我今天就來探討一個全網關注的問題：李嘉誠是否創造了公攤面積？公攤是否由他發明？又是否是他引入內地？
首先解析公攤概念。購房者都知道，購買100平方米的房產，實際得房通常僅有70-80平方米，部分極端案例甚至只有60餘平。公攤面積的形成源於小區公共空間的成本分攤，包括電梯間、樓梯、安全通道、消防設施、綠化區域及會所等配套設施。開發商將這些公共區域的建造成本計入房價，由此衍生出公攤制度。
值得注意的是，公攤制度存在兩個核心痛點：其一，計算方式長期缺乏透明度，消費者無法實地測量核實；其二，開發商單方面掌握定價權，導致購房者權益難以保障。該制度確實源自香港房地產模式，後引入內地——我國現行預售制、分期付款等房地產制度體系均借鑒自香港經驗。香港自1950年代起發展成熟的地產市場，內地則於1990年代開始效仿。
但需澄清的是，公攤制度與李嘉誠並無直接關聯。雖然公眾對其商業行為存在爭議（如出售港口資產引發的輿論風波），但歷史考證顯示：公攤概念最早由霍英東於1953年在九龍香檳大廈項目首創。當時香港面臨戰後人口激增（從50萬暴漲至150萬）引發的住房危機，霍英東創新推出分層銷售模式，由此衍生出公共區域分攤的計算方式。同期創立的"樓花"制度（即預售制）旨在緩解開發商資金壓力，通過讓利預售加速資金回籠，形成開發閉環。
香港地產制度的初衷是降低購房門檻，其監管體系有效避免了爛尾樓現象。反觀內地市場亂象，癥結在於監管缺失而非制度本身——預售資金監管不力、開發商違規挪用等現象，暴露的是權力尋租與監管漏洞。恆大暴雷事件正是典型例證：數千億預售資金脫離監管、違規轉移海外，折射出制度執行層面的嚴重缺陷。
就公攤爭議而言，核心問題在於信息不透明而非成本轉嫁。香港已於2013年全面取消公攤計價，改用實用面積銷售。事實上，即便取消公攤，開發商仍可通過提高單價維持利潤，關鍵是要建立公開透明的計價體系。
補充說明李嘉誠商業軌跡：其事業起點為1950年代的塑料製造業（長江塑料廠），1971年方進入地產領域，較公攤制度誕生晚18年。1993年投資深圳鹽田港是其內地布局的重要節點。近年來輿論對其評價變化，反映社會對企業家角色認知的演進——從單純商業成功轉向更強調社會責任的擔當。
歷史考證應基於事實：公攤制度發明權屬霍英東，李嘉誠系制度體系的後續參與者。公眾情緒雖可理解，但需避免事實誤判。當前房地產領域真正需要聚焦的是如何構建透明規範的監管體系，而非簡單歸咎於歷史人物。
