銀行已經放尾款了，舊業主「耍無賴」不配合辦理物業交割怎麼辦？

貸款買了一套二手房，銀行已經放款給舊業主了，但是舊業主耍無賴不配合辦理物業交割怎麼辦？這是一個粉絲的問題邀請，今天我們來解答一下，內容有點長，全都是乾貨！希望大家耐心看完。

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買二手房要注意的事項其實特別多，物業交割和房屋交接是買賣二手房的最後一個步驟，如果在交易的過程中沒有處理好交易細節，那麼很有可能會影響後續的交接手續，已經過戶了，銀行也放款了，為什麼賣方不配合辦理物業交割呢？大概率有這樣的4個原因：

1、賣方沒有地方搬走

一般置換類型的賣房者，一買一賣都會存在一個時間差，如果是先賣後買，則有可能會導致自己買的房子還沒有完成交接，賣的房子呢就要提前交給買家了。

因此，買房人在買這類型二手房的時候要特別注意這個交房時間，首先在合約上一定要有明確約定的交房時間，然後在首付款中預留一部分「交房保證金」在手上或者進行銀行託管，等房屋正式交接完成後再支付給賣房者。

對應的處理方法有2個：

A、如果到了合約交房的期限，賣房者還沒交房，你又著急住上房子，那麼就先禮後兵，嘗試說服賣方租房子住一段時間，假如不配合、不願意，你再到法院申請強制執行。

B、如果你不著急住上房子，那麼可以和賣方協商「返租」，把房子暫時租給賣方使用，雙方簽一份租賃合同，賣方每月支付租金給你，直到租約到期為止。

2、房子賣便宜了

這個因素在房價的動蕩期時常有發生，因為二手房交易的時間比較長，特別是賣方要還銀行貸款，買方又要辦理銀行按揭的情況下，整個交易流程快則三個月慢則要半年，在這個時候，如果房價出現了動蕩，比如：三個月時間房價漲了50萬，那麼賣方就極有可能心理不平衡，但是不平衡也沒有辦法，畢竟合約已經簽了，戶已經過完了，現在違約也不合適，所以最後只好在物業交割這方面看能不能撈點好處回來。

所以買房人如果是在房價的動蕩期買房，一定要在合約上明確違約責任，並且調高違約金（不僅僅只限於定金責任），預留「交房保證金」也是必須要做的，這樣才能保障後續房屋交接不會發生問題。

對應的解決方法是：如果房價確實大漲了，那麼你就讓一點點好處給賣方好了，大方一些讓他找到平衡點！畢竟房價漲了，你也賺到了，是吧？比如：賣方欠的物業費、水電費不是太多的情況下，你可以主動幫他結清，本來答應留下來的家電也都不要了，讓他搬走等等這一系列措施。當然了，如果強硬一點來說還是可以法院起訴的，畢竟「理」是站在你這一邊的，但是如果能夠讓一點點好處就能夠解決問題，那麼就盡量私下解決，畢竟法院起訴費時又傷身。

3、銀行放款速度慢

特別是現如今銀行額度收緊的時期，銀行放款慢就是「家常飯菜」，辦理抵押完成後，起碼得要3到4個月的時間，銀行才會放款，住房公積金可能還會更久，那麼在這種情況下，賣方就會覺得損害了自己的利益，房產證都已經到買家名下了，但是尾款卻一直收不到，幾百萬就算放在銀行幾個月都有不少利息吧，所以到放款的時候，賣方有可能會在物業交割這方面為難買房人。

因此在銀行額度收緊的時期買二手房，一定要在合約上註明一條：放款時間以銀行為準。因為國家、銀行的政策是個人無法控制的，在合約上我們也無法約定銀行的放貸時間，只能約定買賣雙方的時間。

在這點上我提兩個建議：

A、如果要用住房公積金貸款的朋友，一定要得到賣方的同意，畢竟賣房是為了收錢，說不定還是別人的救命錢。

B、為了能夠順利完成交易建議找一些額度比較充足的銀行申請貸款，比如：四大行、郵政、滙豐銀行等等。

解決的方法建議是：和賣方解釋清楚，銀行放款速度慢這並不是個人原因導致的，如果有必要，可以帶賣方一起到銀行了解情況。如果賣方還是提出無理的要求，例如：要求買房人承擔尾款的存款利息等等，買房人都可以完全不用理會，直接通過法律途徑解決。

4、買房人違反合約在先

買房人在交易的過程中存在有拖延時間的行為，比如：本來已經約定10號辦理申請銀行貸款，由於買房人個人的原因推遲到20號。又比如：申請貸款換了一家又一家銀行，導致交易時間延長。還比如：到了過戶時間，買房人的首付款遲遲還沒有準備好，一直在拖延時間，雖然已經簽過了合約，但是因為這些小事去鬧違約，拖著房子賣不出去，這樣也沒有什麼意義，所以賣房者有可能等到收齊尾款後在物業交割這方面下手。

因此，買房人在買二手房簽合約時，一定要謹慎考慮自己的貸款時間和付款時間是否充足，比如：首付款放在理財能不能隨時抽出來？首付款要不要等回款後才能支付？還有就是要外出工作十天以上的朋友要特別注意，如果有可能會出現上述的因素，那麼在約定的時間上一定要盡量放寬，能預寬就不要預緊，有特殊緊急的事情要處理，一定要如實提前告知賣房者，不要無聲無息。

處理的方式建議是：如果自己有違反合約在先，那麼就應該真誠地向賣方道歉，給予一定的補償損失，讓賣房者好下一個台階，這樣才會皆大歡喜，再不行也只能通過法律途徑解決了。

綜合以上的問題分析，購買二手房時，但凡是銀行放款才交房的，一定要在首付款上預留一部分「交房保證金」，等待物業交割完成後再支付給賣方，這是對買房人最大的保障，另外，當交易出現問題的時候一定要及時解決，不要拖到最後才想辦法，因為到了最後有可能已經無法挽回了。

好了，今天分享就到此，關注大蟲小哥，了解更多樓市資訊和買房知識，謝謝大家！