今天（8月1日）晚上，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會上，新上任的央行行長潘功勝發表了講話，其中提到：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
央行關於房地產和存量房貸利率的最新表態主要有幾個方面：1、繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行；2、指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率；3、延長保交樓貸款支持計劃實施期限；4、加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。
這個消息如何解讀？對於存量房貸的利率問題，此前央行提出了兩個辦法，一是鼓勵銀行和借款人協商變更合同約定，二是銀行新發放貸款置換原來的存量房貸。
當然也有很多人看不懂央行為什麼這樣表態，我是一個渺小的個體，去跟銀行商量修改貸款合同、降低存量房貸，銀行怎麼會同意？他們沒有看懂，央行這樣說，其實暗含著幾個意思：
第一，央行支持下調存量房貸利率；第二，存量房貸利率是當年合同約定的（加點部分），央行不能直接干預、逼銀行降息，因此只能建議大家跟銀行去談判。僅僅去談判，是解決不了問題的。所以央行還有後半句——「或者是新發放貸款置換原來的存量貸款」。
這意味著，央行將允許轉按揭，你可以按照當前的利率申請新的房貸，歸還原來的貸款。如果原先你貸款的甲銀行拒絕給你降息，你可以去乙銀行新貸款，置換原來的貸款。允許開展轉按揭，是央行、金融監管局職權範圍內的。有了同業競爭，原來發放貸款的銀行為了留住客戶，自然會同意降低存貸房貸利率，而且避免了央行對各銀行的行政干預。
央行最早透露「存量房貸利率」即將下調，是在7月14日國務院新聞辦舉行的新聞發布會上。當時的表態是：支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
之所以做出如此表態，主要是應對當前洶湧的還貸大潮。由於提前還房貸的人越來越多，截止今年6月份，個人住房貸款的餘額甚至開始出現了負增長。正是在這樣的背景下，央行首次公開做出了回應，為存量房貸利率下調打開了一道口子。
而之所以會有越來越多的人選擇提前償還房貸，主要原因在於，前幾年買房的人，貸款利率高達5%甚至6%以上，但是從去年下半年以來，房地產市場開始史詩級救市，房貸利率迅速下跌，按照央行的最新數據，今年6月份，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。
事實上，很多城市的房貸利率甚至已經跌破了4%。所以，那些曾經以6%的利率買房的購房者，心理層面受到了巨大衝擊。更重要的是，過去一年多，我國的利率快速下跌，存款利率降到了建國70多年來的最低水平，3年期存款利率也只有2.5%左右。
今天，央行終於宣布，要把住房貸款利率降下來，假設能把存量貸款利率降低到LPR的水平，那真能省下好大一筆錢。打個比方，如果你借的了100萬房貸，還款期為30年，住房貸款利率下降後，可以省下38萬元的利息。
不信？我給大家算筆賬：當房貸利率維持在5.95%的高點時，你需要還的利息總額，為114萬元。如果房貸利率能夠降到LPR4.2%的利率標準時，你需要還的利息總額，為76萬元。114萬元減去76萬元，不就等於38萬嗎？因此恭喜各位正在辛苦供樓的朋友，大家終於看到曙光了，可以把省下的錢用來改善生活，為國消費了。
很多人表示不行，但是這一次不一樣，由央行行長親口講出來，份量自然不一樣。並且，上一次的措施是「支持和鼓勵」，並沒有強制性；這一次，用的是「指導」，就帶有一定的強制性了。咱們可以參考一下2008-2009年的情況，曾經歷過一輪存量房貸利率的調降。
2008年10月，央行宣布決定「商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍」，但該優惠舉措主要針對於新增客戶，而關於存量房貸利率，央行負責人表示讓金融機構根據對客戶的評估情況自行決定。於是，不少存量貸款客戶，通過轉按揭的方式再度成為「新增客戶」，從而享受七折利率優惠。在被中小行不斷「挖牆角」之下，為保住貸款規模，大行最終也徹底加入競爭當中。
目前，央行已經表態了，那存量房貸利率，肯定是要降的。只不過，這一次執行起來的阻力，肯定會比2008年要大得多。當前，存量房貸規模已高達38.8萬億元。假設存量房貸利率下調100個基點，當存量置換比例分別為10%、30%、50%時，對銀行來說，分別對應388、1146、1940億的利潤損失。
這麼大的一口肉，銀行可不會輕易的吐出來。所以，還得央行想辦法來推動。比如，央行設立相關結構性貨幣政策工具，來鼓勵銀行降低存量房貸利率。只不過這是針對整個中國經濟，不是僅僅為了房貸利率。
#財經頭條##央行降息你怎麼看##央行：降准釋放長期資金約1萬億元##房貸##地產#
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