預售制下的商品房銷售，開發商能否如期交房存在不確定性。如果開發商涉及糾紛導致工程停建、遭遇資金鏈斷裂等，其嚴重的後果之一即為房屋「爛尾」。不論是因資金鏈斷裂導致的爛尾，還是因其他糾紛、違法行為等引起的「爛尾「，所涉法律主體及法律關係均較複雜。本文擬就爛尾樓處置中涉及的相關主體及糾紛進行初步梳理。
一、爛尾樓的定義
「爛尾樓」並非法律概念。通常意義上的「爛尾樓」指因為各種原因實際處於停建或基本停建狀態且已持續一定時間，項目早已超過合理竣工期限的在建工程。如果工程主體已經完成，但水電及配套設施未達到使用條件並影響正常使用功能的，也屬於「爛尾樓」範圍。
「爛尾樓」可以是已經取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證的在建工程，也可以是未取得上述行政許可的在建工程。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條相關規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設。對於違章建築，往往由政府職能部門下達處罰通知或責令拆除，探討價值較為有限，鑒於此，本文中的「爛尾樓」限於已經取得了建設工程規劃許可證但實際處於停建狀態的在建工程。
二、各方主體及常見民事糾紛
（一）各方主體
1、發包人
發包人又稱建設單位、開發商，指施工合同關係中進行工程發包並支付工程款義務的當事人。爛尾樓的成因與發包人具有直接因果關係。常見的爛尾樓工程多是因為建設單位資金鏈斷裂。
2、承包人、分包人
承包人主要包括工程總承包人、施工總承包人等。在爛尾樓工程中，承包人無法足額獲得工程款或進度款，存在大量承包人墊資施工的情形。分包人屬於廣義的承包人，如果分包合同設定了「背靠背」條款，或者發包人、總承包人無力支付工程款，則分包人存在同樣的風險。
3、實際施工人及農民工
實際施工人是指無效建設工程施工合同的承包人，如違法分包的承包人、轉承包人、掛靠人，司法實踐中還包括實際投入資金材料等的包工頭等。但需要注意的是，僅提供勞務的農民工並非實際施工人，受雇從事勞務施工的班組也不是實際施工人。在爛尾樓工程中，相比於承包人，實際施工人及農民工的抗風險能力更弱，因此一旦開發商無力支付工程款，其權益更難以得到保障。
4、供貨商
建設工程項目很多情況下存在甲供材，也就是建設單位從供貨商處採購材料、設備等。在建設單位資金鏈斷裂的情況下，有可能拖欠大量貨款，給供貨商造成損失。
5、購房人
鑒於房地產行業的預售行為，一旦房地產項目爛尾，則將對購房人產生極大影響；更有甚者，開發商違規售房，在未取得預售證甚至未取得土地使用權的情況下即開始收取購房款，最後項目爛尾，購房人存在巨大風險。對於購房人，司法實踐中將其分為消費者購房人和其他購房人，對於消費者購房人加大保護力度，目的正是為了防止購房人最終流離失所、生活難以維繫。
6、拆遷安置對象
爛尾樓項目中還有一類典型情況是涉拆遷安置的項目。比如舊城改造，被安置對象中不乏不具備商品房購買能力的低收入人群、老年人等。拆遷安置項目一旦爛尾，被安置對象缺乏基本的生存保障，也極易引發群體事件。
7、優先債權人
優先債權人有可能包含前文的幾種債權人，如消費者購房人、具有建設工程價款優先受償的施工方、有抵押權的金融機構等。
8、普通債權人
普通債權人指除優先債權人外的其他債權人，包括但不限於民間借貸債權人、與建設單位存在債權債務關係的其他債權人等。
9、收購方或受讓方
收購方對項目進行收購，或有開發能力的受讓方對項目進行受讓，均有利於盤活項目。
10、相關職能部門
爛尾樓的處置過程較為複雜，涉及國土、規劃、房管、不動產、消防、稅務等政府職能部門及許可權；在查封、抵押、拍賣或者破產的情形下，還有法院等司法部門參與處置。
（二）常見民事糾紛
爛尾樓相關的常見糾紛包括但不限於：
1、建設工程施工合同糾紛
2、供貨相關的合同糾紛
3、商品房買賣合同糾紛
4、借貸糾紛（民間借貸、金融借貸）
5、執行異議糾紛
6、破產相關糾紛
除此外，爛尾樓還常常遇到開發商非法集資等刑事案件，並可能涉及到刑事查封問題。爛尾樓的處置過程中還存在涉稅、涉行政處罰等多種問題。
三、爛尾樓處置的常見路徑
（一）立法解決
造成爛尾樓的因素很多，某些情況下行政職能部門的監管不力間接導致了風險失控。通過立法方式可以形成有效的監督機制，對項目進行事前監督和事中監督，防範爛尾風險。如鄭州市人大啟動立法程序修訂《鄭州市國土空間規劃管理條例》，對違法建設、違法施工進行規制，同時加強對國土空間規劃、城市管理、城鄉建設、住房保障和房地產管理、園林綠化、交通運輸等行政職能部門公職人員的監督。除此外，對於已形成的爛尾樓，可通過立法程序為盤活項目提供法律法規保障。如深圳、珠海等地均出台有相關地方法規或政策，對收購方提供政策支持。
（二）行政解決
爛尾樓處置過程中可能涉及國土、規劃、房管、不動產、消防、稅務等多個政府職能部門，以地方政府作為協調方或牽頭人，或者以政府文件形式針對具體項目形成紀要，有利於推進爛尾樓項目的解決。對於因前期手續不規範、配套設施不完善等原因而無法辦證的「爛尾樓」項目，業主自救項目等，也可以採用一事一議方式，通過行政途徑推進解決問題。
（三）收購或受讓
收購或受讓可以有效盤活爛尾樓。實踐中不乏收購方或受讓方對爛尾樓進行改造取得不菲商業價值的先例。
（四）破產處置
爛尾樓項目的開發商，符合破產條件的可以啟動破產程序，將爛尾樓作為破產企業財產進行拍賣、變賣或者進行其他處置。
（五）業主自救
有些房屋基本具備竣工條件，業主搬進尚未交付的「爛尾」房間居住，但因缺乏配套的基礎設施而造成居住困難；有些「半拉子」工程因拖欠工程款導致未能繼續施工，業主自發籌集資金用於後續建設。業主自救方式沒有統一模式，多是無奈之舉。
四、幾個主要法律問題
（一）購房合同效力
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」如取得預售後「爛尾」的，購房合同有效，但因開發商根本違約導致合同目的不能實現，可以主張解除；反之則可以主張無效。
（二）爛尾樓的抵債問題
爛尾樓開發商沒有資金償付能力，因此在沒有其他可供支付的財產時，雙方可以考慮「以房抵債」。但在實際操作時應注意，以房抵債本質上也屬於房屋買賣合同關係，需滿足房屋出售的條件，否則有可能導致合同無效。
爛尾樓也可以進行拍賣、變賣，但因其為未竣工的「半拉子」工程，且有可能已經出售給購房人，因此競買人應進行實地查看，了解項目網簽和出售的情況，並對項目進行調查，充分了解項目涉稅、罰款、規劃情況等。
除此外，對於嚴重資不抵債的開發商，可自行或由債權人申請其破產。破產財產的變現方式應當以拍賣方式進行。不進行拍賣或拍賣不成的，也可以進行實物分配或者作價變賣。如果債權人在執行過程中發現符合破產條件的，可提出「執轉破」。
（三）清償順序
建設單位在融資時，往往採用土地及在建工程抵押的方式進行融資。項目涉及大額訴訟標的時，涉案項目也極有可能被查封。一般而言，權利保護順序為：消費者購房人優先權＞承包人工程價款優先受償權＞抵押權＞普通債權。
購房人採用自救方式出資完成工程建設的，能否排除執行？目前檢索到的案例是根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》進行具體判斷，但沒有統一的意見。
消費者購房人的房產被查封、抵押的，可以提出執行異議及案外人執行異議之訴。根據最高人民法院相關案例，消費者購房人的優先權可及於購房款返還權，因此，在爛尾樓項目中，購房人也可以主張優先返還購房款。
根據最新的建設工程司法解釋，延長了承包人工程價款優先受償權的行使期限，為最長不超過十八個月。
在破產程序中，有些債務的清償順序未進行明確規定，如共益債務與優先受償權、消費者購房人優先權等的清償順序。所謂「共益債務」指在破產程序中為了全體債權人的共同利益以及破產程序的順利進行而負擔的債務。根據破產法相關規定，共益債務的清償優先於職工債權、社保和稅收債權、普通債權等，但未規定共益債務與優先受償權的清償順序。有觀點認為，基於全體債權人利益，共益債務應優先於其他債務獲得清償。
（四）續建工程質量問題
對於已經拍得或通過併購等方式取得所有權的爛尾樓，一般可以進行重建或者續建。所謂重建，即推倒重來，將原有在建工程銷毀，在拿地競爭激烈的地段，收購爛尾樓可以作為拿地的一種便捷方式，暫不涉及續建的質量風險。對於續建而言，鑒於「半拉子」工程未通過竣工驗收，且爛尾過程中的在建工程一般都缺乏保護措施，為避免潛在的質量隱患，應對在建工程現狀、續建施工方案等進行充分評估，並在簽訂建設工程施工合同時對評估方案涉及的各項風險、質量責任、保修義務等進行更加詳盡的約定。
本文作者：李冰，文豐建築工程業務部副主任、河南省律協建設工程委員會委員，鄭州大學法律碩士。
李冰律師執業專長為建築法律事務、房地產法律事務、民商事法律顧問業務及各類民商事訴訟業務、公司法律業務。
李冰律師執業期間為河南五建建設集團有限公司、河南中建地產有限公司、鄭州天地新城實業有限公司、河南嘉億房地產集團有限公司、河南五建置業有限公司、鄭州航空港區航程置業有限公司、河南瀚海置業有限公司、河南洲海置業有限公司等提供法律顧問服務。
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