回顧2022年，在房地產行業的低谷期，多數房企的業績明顯下滑，與房企高度關聯的物業企業（以下簡稱「物企」）也同樣受到衝擊。那麼，2022年，物企的業績表現如何？哪家物企規模最大？哪家物企是「營收大戶」？哪家物企「最賺錢」？
新京報房產新聞部與億翰智庫進行合作，推出《2022年上市物企在管面積TOP30》《2022年上市物企營業收入TOP50》及《2022年上市物企凈利潤TOP50》三大榜單，同時結合中指研究院統計的百強物企的表現，從在管面積、營收情況、盈利能力等三大角度來總結2022年上市物企的表現。
根據上述榜單數據顯示，碧桂園服務在管面積、營收規模、凈利潤三大指標排名第一，處於行業「老大」的地位；華潤萬象生活是2022年的「併購之王」；建業新生活、合景悠活、華潤萬象生活的盈利能力較為突出。
誰是「規模之王」？
碧桂園服務在管面積排名第一，行業收併購同比下降八成
從行業整體趨勢來看，中指研究院統計數據顯示，2022年，百強物企管理面積均值實現穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現出增速明顯放緩的跡象。
具體來看，據億翰智庫發布的《2022年上市物企在管面積TOP30》榜單，2022年在管規模最大的上市物業公司仍是碧桂園服務，在管面積約8.7億平方米；其次是保利物業，在管面積約5.8億平方米。而萬物雲並未披露2022年的在管面積，其2022年年中顯示的在管面積數據約為8.4億平方米。
除了碧桂園服務和保利物業外，在管面積超過1億平方米的物業公司達14家：雅生活服務、綠城服務、中海物業、招商積余、華潤萬象生活、世茂服務、金科服務、融創服務、合景悠活、新城悅服務、建業新生活、新大正、時代鄰里、遠洋服務。
在管面積同比增速方面，九成以上的物企呈現增長。其中，華潤萬象生活在管面積同比增速為87.5%，增長最快；增速超過30%的還有越秀服務、金茂服務、建發服務、濱江服務等。
華潤萬象生活在管面積的大幅增加得益於其大規模的收併購。2022年1月，華潤萬象生活連續收購禹洲物業、中南服務，4月又拿下了四川九州千城物業，成為2022年物企的「併購之王」。此外，越秀服務、建發服務、濱江服務的在管面積增加也與其母公司銷售額的逆勢增長相關。
除了華潤萬象生活逆勢併購外，2022年全年，物管行業併購市場熱度是明顯下降。據中指研究院統計，2022年，已披露相關信息的典型併購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低於2020年併購市場的交易總金額。
中指研究院指出，2022年，併購市場風格突變並呈現出新的特徵。首先，併購市場環境錯綜複雜，併購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，並綜合考慮戰略協同和投後管理的難易程度。同時，受到房地產困局的影響，年內大型併購案例較為少見。此外，國企併購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業、金茂服務、遠洋服務等國企赫然在列，扛起了併購大旗，併購類型也由「規模型」向「業務型」轉變，且「規模型」的併購更集中於特色細分賽道。
誰是「營收大戶」？
碧桂園服務營收排名第一 ，13家物企營收同比下滑
在盈利方面，中指研究院統計數據顯示，2022年，百強物企營業收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點，是近幾年首次低於11%。
具體來看，2022年，碧桂園服務仍然是排名第一的「營收大戶」，以413.7億元的營收規模遙遙領先，位列《2022年上市物企營業收入TOP50》首位，且相較第二名萬物雲的301.1億元高了百億元，是第三名雅生活物業153.8億元的營收規模2倍之多。
從頭部的物企來看，第一梯隊的前兩位巨頭物企為碧桂園服務、萬物雲，兩家企業的營收規模均在300億元以上；而此後排名第3-8位的雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積余、華潤萬象生活、中海物業，營收規模均在100億-200億元區間內，第一梯隊和第二梯隊差距較為明顯。
從同比趨勢來看，營收排名靠前的TOP50家物企中營收呈現同比下降的有13家，包括融創服務、金科服務、建業新生活、時代鄰里、榮萬家、佳兆業美好、中奧到家、中駿商管、正榮服務等。而這些物企中，其關聯的房地產公司融創中國、建業地產、佳兆業、正榮等都在近兩年出現了經營層面的困難，因此其物業板塊也不可避免地受到了影響。
億翰物研總經理鄔曄表示：「物企營收呈現同比下降的主要原因是因為受到疫情以及房地產行業下行影響，地產開發端竣工及交付面積減少，增量項目轉化率下降，以及物企收併購從大規模發展到目前的持謹慎態度，多方因素造成管理規模增速放緩。」
哪些物企最會賺錢？
碧桂園服務、華潤萬象生活凈利高，建業新生活毛利率超30%
從行業利潤表現來看，中指研究院統計數據顯示，2022年，百強企業盈利能力面臨挑戰，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營業收入平均增速約10.62%的情況下，毛利潤和凈利潤明顯下降，出現「增收不增利」的現象。
具體企業來看，根據億翰智庫發布的《2022年上市物企凈利潤TOP50》榜單，2022年，碧桂園服務以22.61億元的凈利潤排名第一位，但是其凈利潤較2021年的43.49億元下滑48%；華潤萬象生活服務以22.13億元的凈利潤水平排名第二，較2021年的17.26億元上漲28%；其次是雅生活服務，凈利潤取得19.35億元，較2021年的25.66億元下滑24.6%。
同時，受到關聯地產公司經營業務下滑影響，有6家物企凈利潤為負，包括燁星集團、時代鄰里、正榮服務、融創服務、世茂服務、金科服務，分別錄得凈虧損0.52億元、1.98億元、2.81億元、4.62億元、8.77億元、18.40億元。
除了凈利潤，從毛利率和凈利率統計來看，據中指研究院統計，百強物企2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49個百分點和2.71個百分點，成為近幾年來利潤率水平新低。
但是，根據中指研究院統計，通過港股各行業凈利率情況得出，儘管上市物企的平均凈利率顯著下降，2022年凈利率均值降至7.92%，仍在港交所行業分類中排名第五位，仍屬於凈利率水平較高的行業。
從2022年年報中已披露數據的上市物企中，億翰智庫選取毛利在10億元以上的物企對其毛利率進行排序，建業新生活、合景悠活、華潤萬象生活位列前三，毛利率分別為33%、31%、30%，毛利率水平均在30%以上，盈利能力相對較強。
「建業新生活整體毛利率高達33%，業務結構主要分別是物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及諮詢服務，其中物業管理及增值服務毛利率和商業資產管理及諮詢服務毛利率提升拉高整體毛利率。而華潤萬象生活基礎服務毛利率保持穩定，商業運營及物業管理毛利率較2021年同比增長2.1個百分點達到50.7%，主要是由於有效的成本控制及經營效率的提升。」鄔曄如是說。
億翰物研對上述榜單做出說明：
1.時間：為2022年度，數據統計時間截至2023年4月23日。
2.企業：主營業務在中國大陸開展物業服務業務，且主要以住宅社區服務費及相關增值服務收入為主要收入來源的物業企業。
3.包含部分公用事業建築、商用、辦公及酒店物業服務。
4.數據範圍：只考慮披露相關數據的上市物企，不考慮未披露相關數據的上市物企。
5.數據來源：納入研究的上市公司的年報、公告。
6.榜單數據僅做參考，億翰物研不對引用上述數據內容所產生的直接或間接損失承擔責任，最終數據以企業公告為準。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 製圖 寇德娜 校對 盧茜
