曾經，在中國大陸是沒有商品房的，也沒所謂房地產發展模式的；
後來，從香港引入了土地有償拍賣使用制度、商品房期房預售制、公攤面積等，從新加坡引入了公積金制度。在此基礎上，形成了我國的房地產發展模式。
去年，中央經濟工作會議首次提出「探索新的發展模式」，
今年，中央經濟工作會議進一步提出「推動房地產業向新發展模式平穩過渡」。
2021年，是房地產行業舊模式強弩之末的一年，也是從舊模式走向新發展模式催化的一年。
正是在2021年，樓市遭遇到了冰火兩重天的極端反轉——
上半年，距離三道紅線還不太久，土拍熱度依然很高；到下半年，土地市場基本沒了民企身影，國央企和地方城投平台下場托底拿地，但供地節奏依然不停；
上半年，市場成交量價依然還能站在高位；到下半年，成交量明顯縮減，價格下行逼得20多個城市出台了限跌令。
正是在2021年，房企遭遇到流動性危機——
自去年下半年至今年四季度，三十多家房企先後債務違約，特別是某大負債2萬億震驚了全國。
正是在2021年，停工爛尾問題積累越來越嚴重——
據克而瑞統計，2021年末，僅僅24個重點城市涉及停工爛尾問題的房屋多達18萬套，更別提全國了。
到今年，停工爛尾問題在全國集中爆發了，甚至發展到了動態還貸的地步。以至於，保交樓已經上升到了中央層面的高度。
凡此種種，共同說明了一個問題——
房地產行業舊有的模式，已經徹底地維持不下去了。
地方政府對土地財政極度依賴，賣傘的肯定不希望雨停，賣地的自然希望把土地賣個好價錢；
商品住房主導市場，保障住房及租賃住房發展遠遠落後，高房價無人能躲；
房企「高負債、高槓桿、高周轉」的三高開發經營模式給社會、給剛需改善自住群體留下巨大的隱患。
而在中央層面，房地產新發展模式已經勢在必行了。
對比兩次中央經濟工作會議，房地產部分的表述2021年放在「結構政策要著力暢通國民經濟循環」，2022年則被放在「有效防範化解重大經濟金融風險」；
新發展模式的措辭，已經從「探索」到「平穩過渡」；
一言以蔽之，房地產發展模式破舊立新不可避免，但也不能操之過急。
房地產新發展模式到底應該長啥樣？
我們來看看官家對房地產新模式的定義：
加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度；
堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障房建設，支持商品房市場更好滿足合理住房需求。
這些話，要麼源自黨的大會報告，要麼源自中央經濟工作會議，規格層級到頂了，這基本是一錘定音了。
租購併舉2015年提出、2017年搞試點，還同步保障租購同權；但是，租購同權，涉及到學區、落戶、公積金、公共福利等一系列政策制度，距離真正落實還有很大距離。
自從2016年漲價去庫存到2021年上半年，房價整體還是一直漲的。在高房價壓力下，丈母娘可不信這些，有房有車有存款是最低標配，有幾個丈母娘會相信長期租房的女婿？？
雖然國家在大力加大保障性住房供應比例，但短時期內保障性住房不可能取代商品房的市場地位以及在大眾心理中的認知地位。
這些僅僅只是在住房供應領域，
一個完整的房地產新發展模式，顯然不應當止步於住房供應領域。
對於房地產新模式，要把房地產放到整個經濟發展大局當中來看，不能就房地產談房地產。
在供地上，完善人地掛鉤的土地出讓政策，降低土地供應錯配，逐漸去除對土地財政的過度依賴；控制地價，穩住地價，適當回調地價。
在房屋供應上，繼續落實租購併舉，加大保障房與租賃住房的供應規模，提高居住品質，完善配套支持政策措施；
在開發模式上，引導房企提高運營能力，告別過去的開發模式，提高產品品質。
在房企融資上，拓寬房企融資渠道，發展多種融資模式，降低對銀行貸款的依賴，降低金融風險。
在保交樓上，逐漸取消商品房期房預售制，或者在房屋交付辦證之後再開始還房貸，降低社會風險。
在開發交易稅費上，政府整體性降低房地產開發及交易環節的稅費，降低成本，讓利於民。
為什麼要這樣做，
根本的原因在於搞懂一個問題——
房地產新發展模式到底要解決什麼問題？
作為經濟支柱，為經濟增長提供支持，這點是個人都知道；
系統地規劃化房地產業的制度建設，使之更健康穩定；
為產業轉型升級提供更合理的經濟環境、人才居住環境；
最終，是為了消磨自漲價去庫存以來逐漸積累的泡沫，實現軟著陸。
毫無疑問，房地產行業從舊模式到新發展模式，是一個長期過程，不可能一蹴而就。
但是，但是，
從短期看，房地產行業卻是一定要被救起來的。
任何政策都是在長期目標與短期目標的做平衡取捨的產物。
前些天從高層領導嘴裡出來了一句話，然後風靡整個地產行業，如同吃了蜂蜜一樣的甜——
「房地產是國民經濟的支柱產業……正在考慮新的措施……引導市場預期和信心回暖……有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐」。
沒過幾天，中財辦給大家解釋了什麼叫做房地產的支柱地位：
房地產鏈條長、涉及面廣，占GDP的比重為7%左右，加上建築業則佔到14%；
土地出讓收入和房地產相關稅收佔地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產6成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，佔全部貸款餘額的39%。
而且，中財辦還給大家說明了住房需求潛力，還提出解決辦法：
我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。
持續優化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。
話都鋪墊了這個程度，
接下來要做什麼動作，就是閉著眼也該能想得到的了：
——優化住房消費領域的一些妨礙消費需求釋放的限制性政策
再說的通俗易懂些：
——救樓市！新一輪救樓市！
我們來看看近期有一二線城市救市動作：
12月5日，廈門，在廈門實際工作生活的非戶籍在島外限購1套住房；
12月10日，佛山，順德大良、禪城祖廟、南海桂城暫停住房限購；
12月21日，南京，外地人只需提供半年以上居住證明即可買房；
12月26日，東莞，東莞全域取消限購；
12月28日，蘇州，二套沒結清貸款的首付6成變4成。
…………
這些強二線城市的動作，只是新一輪救樓市的開始而已。
樓市不起，救市不止。
現階段的救樓市，必然且必要。
我最近很喜歡翟東升教授的一句話——
市場不是一種自在自為的存在，市場本身就是政府提供的公共產品。
從長期看，房地產新發展模式及相關制度，何嘗不是政府打造的公共產品呢？
作為政策市，明年的房地產救市力度會有多大，並不完全取決於房地產行業本身。
如果經歷放開衝擊之後、經濟修複比較順利的話，那就是繼續放鬆限購限貸等政策、持續溫和刺激；
如果反覆衝擊之下的穩增長壓力過大，一旦到年中或者三季度撐不住了，那很可能要強刺激，一二線城市啟動棚改貨幣化也許就不是不可能的了。
