复盘楼市2016：由癫狂到沉静

这一年，居民购房贷款杠杆率超过50%，这一数值在2013年仅1/3，且已超过美国2007年峰值。而一线城市的月供比更是飙升至80%以上。

许倩/文

2016年，楼市在喧嚣中度过。

这一年，楼市成交量最大、地王最多、杠杆率最高。

这一年，全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高。仅一手房销售，全国就创出逾10万亿元的历史天量，并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。全年逾318宗总价、单价地王更是史无前例。这一年，居民购房贷款杠杆率超过50%，这一数值在2013年仅1/3，且已超过美国2007年峰值。而一线城市的月供比更是飙升至80%以上。

这场前所未有的楼市喧嚣，始于2015年末，2016年初井喷式爆发，并由一线城市向周边及二线城市波浪式扩散。

然而，库存严重过剩的局面仍在部分三四线城市累积，尤其四线楼市，相当大比例依然是建成售不出去的楼。

于是，2016年，房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终，全国三四线楼市去库存的刺激性政策与一二线热点城市控屋价紧缩政策相并行。

尤其是部分热点城市，楼市调控从放松限购限贷，再到重启限购限贷，直至全面抑制投机投资性需求，剧情演绎得“一波三折”。市场亦由“快车道一路飞驰”的癫狂状态，被踩了急刹车，回归沉静与观望。

“房子是用来住的，不是用来炒的”。在即将告别2016年的时候，中央经济工作会议给出了对楼市的最新表述。并明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

这样的提纲挈领下，此一轮的楼市暴涨剧情已然落下了帷幕。2017年，楼市亦恐很难再度反转。

扬

降首付、降税负、宽信贷、楼市全面去库存

这一年，全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高。仅一手房销售，全国就创出逾10万亿元的历史天量，并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。全年逾318宗总价、单价地王更是史无前例。这一年，居民购房贷款杠杆率超过50%，这一数值在2013年仅1/3，且已超过美国2007年峰值。而一线城市的月供比更是飙升至80%以上。

中央正式确定楼市“去库存”战略始于2015年末。此后，30多个省市、超过130个城市迅速推出各地的去库存新政。

2015年12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至2015年11月末，全国商品房待售面积达6.96亿平方米，创历史新高。其中，二三线城市成为房地产库存高企的“重灾区”。

于是，2015年12月14日，中共中央政治局会议正式提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住屋制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。而自2015年11月以来，中央已连续多次强调“去库存”，释放出强烈的政策信号。

去库存，成为2016年楼市调控的主基调。尤其进入2016年，一波波楼市去库存新政纷至沓来。这其中对楼市拉动最大的莫过于房贷政策的宽松。

2016年2月2日，央行、银监会发布房贷新政，降低非限购城市首套房和二套房商贷最低首付比例，其中，首套房首付比例最低降至2成，二套房首付比例最低降至3成。2月17日央行、住建部、财政部印发通知，将职工住屋公积金账户存款利率上调至统一按一年期定期存款基准利率执行。2月19日，财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房屋交易契税和营业税征收标准。

2015年以来，央行6次降息6次降准，使得住屋贷款平均利率持续下行。根据融360统计数据，2016年一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，创历史新低。2016年一季度末，有76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看，2016年一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率8.7折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率9.7折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率9.5折。央行数据显示，2016年一季度末银行按揭贷款余额占总贷款余额比重持续上行，由2015年年底的15.1%上升为2016年一季度末的15.4%。

2016年一季度，亦成为全国各地政府密集出台楼市去库存新政的窗口期。紧随中央，30多个省市先后出台楼市刺激政策，且松绑尺度更大范围更广。主要分为5类：公积金杠杆成重要工具；鼓励农民进城购房，如对退还宅基地的农民给予货币奖励；回购商品房作为保障房；调减乃至暂停土地供应；多数城市降低税费，给予购房者货币补贴。

去库存刺激下，全国商品住屋销售面积呈现了一波井喷式的波动增长过程。2016年1~4月份新建商品房销售面积同比增长率达到38.3%，创造了2015年初以来的峰值。

转向

屋价地价飙涨 杠杆过高 中央首提抑制资产泡沫

2016年上半年金融统计数据显示，狭义货币（M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，而(M2)余额149.05万亿元，同比增长只有11.8%。M1、M2剪刀差已经迎来2010年以来最高值。M1从2015年10月开始便持续高速增长。“这说明企业持币待投资，大量货币流向企业，但是企业并没有找到合适的投资方向，于是把大量的钱留在活期存款账户上。”央行调查统计司司长盛松成分析称。

2016年上半年金融统计数据显示，狭义货币（M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，而(M2)余额149.05万亿元，同比增长只有11.8%。M1、M2剪刀差已经迎来2010年以来最高值。M1从2015年10月开始便持续高速增长。“这说明企业持币待投资，大量货币流向企业，但是企业并没有找到合适的投资方向，于是把大量的钱留在活期存款账户上。”央行调查统计司司长盛松成分析称。

资产荒之下，资金持续流向房地产，对民间投资产生挤出效应。同时，居民购房杠杆率飙涨。据海通证券研究所统计，居民房贷月均新增额从2011年的693亿元飙升至2016年上半年的月均3933亿元，创新高。根据央行数据统计，居民购房贷款占新增贷款比重从2016年1月份的17%上升到2016年7月份的97%。2016年前7个月平均每月个人中长期住屋贷款接近4000亿元。而在2011年，居民中长期住屋贷款月均新增额才693亿元。

2016年7月26日，中央政治局召开会议研究当前经济形势并部署下半年经济工作，首次提出要“抑制资产泡沫”，“要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道”，重申去库存补短板、抑制资产泡沫、优化信贷结构，透露出决策层对楼市的转向性思考。

此期间，首付贷等场外配资亦被严厉打击。在由七部委下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中，针对首付贷问题，七部委表示，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。这是首次在官方文件中，首付贷被列为“违法违规金融产品”。

不过，这些楼市收紧政策并未让疯狂的楼市地市止步。

2016年8月，全国70个大中城市中，一线及二线热点城市的一手房和二手房屋价均暴涨，价格环比增长1.3%，为2010年5月以来最高环比增幅，即近76个月以来的最高增幅。2016年9月份，全国土地市场密集成交64宗单价、总价地王，创造年内制高点。

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2016年四季度收紧调控全面铺开

截至2016年11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王，平均溢价率达455%。而土地市场调控最引发争议的举措是熔断机制，苏州、南京、武汉、郑州、成都、青岛等城市皆启动土地熔断机制。

2016年9月中下旬至10月上旬，楼市迎来史上最严调控风暴密集期。而“9·30新政”，则可称为2016年房地产市场的分水岭。在此之前的调控主基调为降准、降息、降税、降首付，促成交；而此后，楼市调控基调变为限购、限地、限贷，抑屋价。经此分水岭，楼市亦逐步走向沉静。

2016年9月30日晚，北京、苏州和天津三地区先后出台楼市调控新政，其中北京和天津主要是实施区域化限购、差别化信贷政策，苏州出台的主要是“限价”政策。而北京“9·30新政”被称为史上最严的楼市调控政策。其中，将购买首套普通自住屋的首付款比例提高到不低于35%，对拥有1套住屋的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住屋贷款购买普通自住屋的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住屋的，首付款比例不低于70%。

在政策方的解读里，集中出台的“9·30新政”是为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求，调节市场供需结构，促进市场供需平衡，从而结合本地区实际情况出台。

11月份，杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥亦再度加码楼市调控政策。11月28日，上海亦宣布进一步收紧住屋信贷，对首套房的认定实行“认房又认贷”。同日天津也升级了房贷调控政策。武汉、郑州则升级了限购政策。

从9月底开始的这一轮楼市调控已有超过25座城市出台了50多次楼市调控措施，主要涉及限购、限贷、限价、限钱。

其中，限购、限贷出现频率最高。多数城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%~50%，并且暂停发放第三套及以上住屋贷款。个别城市限贷政策愈加严苛，尤以热点一二线城市为甚，南京、苏州二套房首付比例可达80%。除此之外，成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定屋价，上海、深圳等城市则严控房企拿地资金来源。

土地市场同样疯狂。这股地王潮发端于一线城市，后迅速蔓延至二线三线城市。据克而瑞研究中心统计，截至2016年11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王，平均溢价率达455%。而土地市场调控最引发争议的举措是熔断机制，苏州、南京、武汉、郑州、成都、青岛等城皆启动土地熔断机制。

在此一轮严苛调控下，热点城市楼市地市均逐渐由恐慌疯狂恢复理性和冷静。但据中国社科院财经战略研究院《中国住屋发展报告》分析，本次调控在治本性政策与制度方面存在一定的不足：第一，炒房经济激励机制没有改变；第二，政府内部调控机制有待健全；第三，土地政策不够给力；第四，金融清查没有开展；第五，相应的财税调控政策没有出台；第六，限购政策作用有限。

于是，更深层次的房地产平稳健康发展长效机制建设迫在眉睫。