灰产、炒房客与斯坦福精英：一个中国女孩的13年迪拜淘金史

文丨李丹

编辑丨卢枕

13年前，刚刚大学毕业的张敬雅落地阿联酋迪拜，迎接她的是热浪、沙漠、写着阿拉伯语的路牌。来到这个六千公里外的国家，面临着“我要如何生存下来”的问题，第一次出国的兴奋很快被紧张和忐忑盖过，对赚钱的渴望疯狂滋长。

她不是最早来迪拜掘金的中国人。早在上世纪90年代初，中国与阿联酋之间的商贸往来就逐渐密切，温州义乌的老板们带着中国制造涌向迪拜；2004年，主要为华人提供商铺租赁的龙城建成，容纳了两千多家华人商铺，成了迪拜最大的华人社区；到如今，已经有超过8000家中国企业在迪拜落地，在近年中东出海热潮中，迪拜依然是一个无法忽略的地方。

张敬雅2012年到迪拜后，从一开始在酒店做服务员、在商场做柜姐，到盘下奶茶店开始创业，再到创办房地产公司，见证了13年来华人群体在迪拜的不同选择和命运，而她自己也在这片神奇的土地上实现了阶层的跃升。

在她看来，迪拜是一个每天都在发生变化和成长的地方。这里让人有机会白手起家，从一无所有到年入千万；也存在血本无归的风险，这一两年，她看到带着几百万前往迪拜掘金的老板，十个里赔了八个。

迪拜究竟是一个什么样的地方？十多年来，中国人如何在这里做生意？最近几年，中国企业出海中东的热潮，在迪拜又是什么样貌？镜相工作室跟张敬雅聊了聊，以下是她的讲述，部分信息来自公开资料：

十个老板赔八个，卷不过的我跑了

这两年我最明显的感受，就是迪拜也“变卷了”。拿我所在的行业来说，我从2018年开始在迪拜做房地产中介，这是一个不需要什么成本，就可以让人快速积累起财富的行当，堪称打工人天花板。

在我刚入行时，会英语就是天大的优势，因为我的客户基本都不会英语。而现在，就连中介行业也涌入了许多清华北大、斯坦福毕业的高材生。虽然中介是一份门槛很低的工作，但也分两类，一类是像我一样，野路子，但是倾心服务，事无巨细，另一类就是正规军，非常专业，在法律或者风险管理方面有相关背景。

过去可能大多数都是前者，但随着越来越多企业出海，高净值、高学历的客户过来之后，他们也会更倾向于去找一个有专业背景的人做他们的中介。所以今年，卷不过的我回国了。

“卷”也体现在，我看到这两年带着几百万想去迪拜做生意的老板们，十个里赔了八个。这里指的是他们本身在国内没有什么专业背景，可能也就是开饭店，当通过互联网或者其他信息渠道看到迪拜，觉得有机会，就来开一个餐厅，或者开一个按摩院。

赔本的一个原因是，他们没有了解迪拜的国情，还是用中国的模式在做生意。比方说在没有了解法律法规的情况下，开按摩院、ktv，做了一些色情擦边的生意，因为法律禁止，很快会面临关停或者巨大的罚款风险，甚至他们自己人身安全也会有风险。

● 迪拜，穆斯林在参加开斋节祈祷。图源：视觉中国

还有一种情况是，错误地估计了成本。我知道一个老板，他想在迪拜开公司，上来先租了一个非常豪华的办公室，一年的花费将近200万迪拉姆，400万人民币。然后他很快地雇了五六十个员工，大多是自己的亲戚或者朋友，专业素质都不高。签证成本就要一万迪拉姆一个人，总共100多万人民币。然后他花200万买了一张营业执照。这么多成本加起来，这个项目光开发app这一件事情，就花了6个月，期间公司没有任何进账。最后结局是一个骨干员工，带着所有的数据另立门户，自己做了一个类似的产品。

这样的事情国内可能也有，只是迪拜所有的成本都是国内的两倍，风险是高很多的。其中，信息差又是一个坑。像这个老板花200万买营业执照，某种程度上来说是被骗了。因为他的律师告诉他这一张营业执照的经营范围可以用来做彩票等很多事，收了他这么多钱。但其实这件事本质无非就是申请一张营业执照，再申请一个不反对函。正常自己去申请的话，可能只需要十几万。

这就是为什么很多人说迪拜骗子很多。迪拜是一个信息非常不透明的地方，也是一个信息差极其有利润的地方。有很多的法律法规，或者说一手信息，其实是掌握在本地人手里的。加上有语言的隔阂，阿拉伯语被倒换成英文，再被倒换成中文，倒换的过程当中会产生信息差，就会产生利润。

对于现在带着几百万想来迪拜创业，做个小产业的老板，我都会建议他们不要来。疫情以后，衣食住行、服务配套这方面，迪拜是没有任何一个行业是空白的，以中餐为例，迪拜的每个区都有三四家火锅店，海底捞和小肥羊在迪拜也开了不少。只是现在迪拜的这一批人做的不够专业，很多行业上下游不通畅。

像很多中国人很容易就会想到要搞小贸易，倒卖一些家电做电商，迪拜不适合，因为配套太不齐全。先说物流，运一个东西起码七八天才能到，加上迪拜是货到付款，退货率特别高。本身物流链路很长，要从中国运过去，运输成本又很高，最后还很有可能退货了。这里的人也没有网上购物的习惯，大家都去商场购物。迪拜的商场是满的，不像中国的商场没人。

像沙特，极兔已经把物流建设的非常好了，迪拜还没人把台子搭起来。迪拜又是一个很小的市场，总人口只有390万，人口密度又没有中国那么高。教育消费者成本很高，最后收益很少。

我有一个朋友开外卖公司开了两年，血亏。因为迪拜天南海北，不是一台电瓶车就能到的，一般来说都要开个二三十公里才能送到，基本上都骑摩托车。骑摩托车又特别危险，因为天气很热，50多度，车流很多，有一个月死了两个外卖员。光是赔偿就把公司拖垮了。

从小老板到投资客，都赚到钱了

在我刚去迪拜的时候，情况和现在完全不一样。不是有一个著名的时光机理论吗：十多年前去迪拜，就像坐了一趟时光机，回到了20年前的深圳。

大学时我学的是酒店管理，2012年有出国实习的机会，一个是去迪拜，一个是去美国。考虑到美国是一个很难留下来的国家，我选择了来迪拜，做万豪酒店的服务生，当时的工资是3000元人民币，包吃住。

2012年算是迪拜经历了2008年经济危机后，开始复苏的阶段。来之前，我对迪拜唯一的印象就是超七星酒店帆船酒店，现在人们对迪拜淘金、高薪、免税天堂的想象，当时都没有。我也从来没有想过要暴富、赚大钱，最迫切的就是想着我要在这里生存下去。

● 迪拜帆船酒店。图源：视觉中国

那时我身边在迪拜、去迪拜的中国人也和我一样，是想出国看看，长长见识。和十几二十年前去欧洲、美国等其他国家的人心态差不多，都是做好吃苦的准备，生存是第一目标。开餐馆的人都很少，大部分是做服装、五金等贸易，以浙江人、福建人为主，主要聚集在龙城。

在酒店工作了一年，我觉得工资太少了，于是跳槽到了商场做柜姐卖鞋，工资是14000元人民币，加上提成有25000元人民币左右，后来又有一个机会去卡地亚卖首饰，底薪涨到30000元人民币。这也是大部分中国打工仔的路径。

但是做柜姐，天花板是非常低的。做了不久，有一家奶茶店的老板要回国，我本身是他们的客人，他就问我要不要接这个奶茶店。想了想，24岁正是闯的年纪。我就问家里人借钱，把奶茶店转让了过来。其实差不多30万人民币就可以开一家奶茶店了，但当时他收了我近100万。

这也是我后来才知道的。

在迪拜开一家店，成本主要分成五块。第一块是营业执照，又分为免税区和非免税区，成本是在10万块钱人民币左右，基本可以覆盖80%的行业，特殊行业的话肯定要更多。第二块就是租金，差一点的地段一年在15万人民币左右，好的地段就上不封顶了。我之前有个客户一年的租金200万人民币，也只是一个办公室。第三部分就是装修、设备、采购备货等等，在迪拜从建材的成本到人工的成本都比国内翻了三倍左右。

第四部分就是各种许可，政府的费用，比如说你要开餐厅需要酒类的许可，还有消防、税务等等，不是光有一张执照就够了。这也是很多中国人忽略的地方。很多中国人来了之后就办一张营业执照，甚至有一些营业执照上面会有一个注释，写着你这个营业执照正在审核中，老板也没有注意，就把这张营业执照当成正式的营业执照使用了。

第五块的费用就是人力成本。在迪拜，一个不会说英语的中国人，一般来说五六千人民币一个月。会说英文的中国人的话，最低一般一万五左右人民币一个月。在迪拜工作的还有很大一部分是印巴劳工，如果是这部分人，成本在三千人民币左右。

虽然被骗了转让费，但好在奶茶店生意很好。因为全迪拜奶茶店总共才三家，没有任何竞争。因为做的人少，还上过央视新闻。一杯奶茶的成本在一块钱，可以卖到三四十人民币。一天的营业额在5000人民币左右，所有的成本，包括人工、水电等等正好是一半，利润是50%。我已经很满意了。

我那个时候，或者更早到迪拜的，从奶茶店到按摩店，所有的服务型行业，还有搞贸易的，基本上没有不赚钱的。就像在20年前的深圳，随便干点什么都赚钱。像龙城里做贸易的，毛利率在100%。一个东西在国内卖200元人民币，在迪拜就卖200迪拉姆（400元人民币），外国人看见中国的小商品都走不动道。那个时候也没有太多龙城，只有迪拜的一个龙城。现在整个中东龙城遍地开花，光迪拜就有3个。

加密货币和炒房客，把我推向风口

开奶茶店的时候也只能说是活着，真正赚大钱，是2018年我开始做房地产之后。

2018年迪拜来了一批中国人，是做灰产的，主要是加密货币。因为迪拜这个城市门槛没有很高，免签，不看征信、流水，一本护照就可以。做灰产的人钱很多，热钱涌进，各个方面的消费都拉动起来了，也直接拉动了房地产。

中国人对迪拜房产的投资排不上前三，但可以排到前十。这一年中国领导人也访问了迪拜，宏观层面上两国政府走的更近了。迪拜的开发商也开始重视中国人，阿联酋最大的开发商之一意马尔（emaar），每年放新年烟花的时候，只有三国语言，中文、英文、阿拉伯语。意马尔（emaar）旗下的商场，所有的物料指示牌也都是这三国语言。

● 夜幕下的迪拜世博会中国馆。图源：视觉中国

那年我在奶茶店里遇到一位老板，是做加密货币的，他和身边的其他温州商人一直在投资迪拜房产，需求很大，就想干脆自己开一家房地产公司，觉得我人靠谱，想投资我做这件事。还有一个合伙人，过去在国内在链家上班，也是在奶茶店认识的。

现在回想，这家公司也是大型的“草台班子”。老板有钱，几百万甩在你面前，你去干吧。公司刚刚创立的时候就大张旗鼓，车要买劳斯莱斯，办公室要租最好的市中心的房子，一顿操作下来就花了三四百万。

当时公司在迪拜做的声量特别大，是意马尔（emaar）的中国总代理。最大的烦恼不是找不到客户，而是客户太多了，各种咨询、售后做不过来。看起来欣欣向荣，但实际上回报和投入不成正比。很多时候是和一家公司合作，行业的标准可能是开发商给中介公司40%的返佣，但是我们只要20%，赔钱赚吆喝。

另一个更主要的问题是，投资人、我、合伙人，我们谁也没开过公司，一拍脑袋就干了。利润如何分配、公司架构是什么样的，在一开始就没有说清楚，最后产生了很多纠纷。

早年在迪拜的一批人都是像我们一样，莽夫，也谈不上契约精神。但因为赶上了时机，也能赚到钱。

我也没做过房地产，最大的优势只是我会说英语。很多国内过来的客户是不会说英语的，起居出行都得我一手包办，不仅是中介，还是生活管家，赚的就是翻译+司机的钱。

什么样的事都遇到过，什么样的事都要解决。有一次客户凌晨4点多给我打电话，说出车祸了，警察现在来了，而且他没有驾照。我说你有没有撞到人？他说没有，我说没问题，你待在那边，我去帮你解决。然后我就带着我的驾照过去，因为客户也不会说英语，没法和警察交流，我就准备说我是司机，我回去拿驾照了。

我就是凌晨跑到那里，拿着我的驾照跟警察说，这是我开的车，正常给我开单子走保险就可以了。警察问我，你确定这是你开的吗？我说我确定。他说，那你们现在都跟我去警察局。我抬头一看，客户开了一个两座的跑车，跑车边站着两个人。

最后我就只能去警察局写保证书，保证再也不骗警察。

我们找客户的办法，也都是和国内房地产中介学的。办展会，和旅行社合作，在旅游大巴上宣讲，主要卖点是2020世博会、一带一路、两国关系好……就和国内海景房买房团套路是一样的。只不过区别是，迪拜的投资回报率确实高，我手上卖出去的房产，客户全都是赚钱的。不是说我有多厉害，而是踩上了时代的风口。

在迪拜，普通人的造富神话

2021年之后，我就离开公司单干了。

2018年来买房的客户基本都是来迪拜旅游的普通游客，投资的都是小户型、公寓，到了2021年，变成了专业的炒房客。

迪拜的房产政策不是很健全，买房不用付全款，付到30%，这个房子交没交房都可以再转卖出去了。从2021年开始，我就发现有的客户会用一种叫做“炒楼花”的炒房操作，把一栋楼里面景观最好的一室一厅全部买断，但是只付10%，全部包下来也就60万，然后再每套加个30万、50万再卖出去。

如果还是像以前来旅游顺便投资的小老百姓，大家肯定不知道这还能“炒楼花”。2021年之后来的都是大老板，就是2021年之后，如果身价没有过亿，我都不爱跟人家吃饭。

不同时间来的不同人，对房产的需求也有变化。过去普通游客，可能只在意在迪拜买房子投资能不能赚钱；再到炒房客、做灰产的，在意的是能不能赚快钱；这一两年，更多资本、企业进入迪拜，诉求变成了安不安全。

迪拜从2000年允许卖房给外国人，2005年已经有温商开始炒房了。2008年是一个屋价顶峰，但是很快金融危机降临，国际热钱撤离，房市就又跌回了前两年的水平。从我去迪拜的2012年到2018年之间，屋价没有太大浮动，还是底价，可能2016、2017年开始慢慢回温，真正的爆发是在2020年以后。

2018年之后，迪拜房地产平均涨幅44%，别墅的涨幅150%，公寓我个人体感也是在70%、80%以上。我自己2021 年买的房子是400万，现在这个房子是600万。

● 迪拜，emaar properties pjsc住宅建筑工地。图源：视觉中国

在我身边的同行、朋友中，我已经是买的非常晚的了。2021年开始，房地产越来越热，涌入迪拜的中国人也越来越多，我明显感受到节奏越来越快。一个直接的表现就是，忽然之间身边的朋友都暴富了。

原先大家如果是来打工的，一个月收入比较好的也就三五万。可能有一些老板，那也就一个月一二十万。但是突然有一段时间，迪拜人均百万了。而且就是我身边的中介朋友，有一个朋友三个月囤了25套房子，一套房赚了200多万。

你可以看到身边有很多人，通过各种各样的方式在创造财富神话。但凡在迪拜待得久一点，赶上了房地产风口，年收入100万可能都是贫困人群。

我在来到迪拜之前，也就是一个一无所有的普通学生，拎着个塑料袋，你就闯吧。只要肯学，只要努力，总能熬到你出头的那一天。

迪拜跟其他很多地方有一个最大的不一样，是因为迪拜没有历史，是一个非常草莽的地方。不看人情，不看盘根错节的关系，大家来到这里，起点都是一样的。这里本地人只有10%，90%的人都是从国外来的，都是从零开始。就看你有多少能力，有多少创意，或者有多少的运气。

在其他地方，了解一个人可能会问，你家里是干什么的？但是我发现在迪拜打招呼，我们只会问你从哪个城市来的，不会问你的过去，英雄不论出处。

然后还有一类人，本身在国内有专业背景、有技能积累的，特别是高精尖的行业，也很适合来迪拜，因为国内竞争太大了。迪拜本身也很欢迎这类人。

我之前有个客户，他想要办厂，需要得到一些政策上的支持，所以他就通过一个本地人介绍，去见了一个分管港口的酋长的亲戚。仅仅是为了得到这个面谈的机会，他给了200万人民币。确实是谈上了，聊得非常好。最后手一拍，不认人了。

他花了很多钱去打关系，但是没有一个关系是真正打牢的。因为他是想要一个港口来运输辅助开发石油的器材，这个项目本身对阿联酋来说没有吸引力。如果抱着我想要受到本地人庇护来做一些什么生意的想法，是很难行得通的。

当地人其实看重有才能的人。比如说想接触到酋长，有些人可能就只能去花钱去见酋长，但是你有一个非常好的项目。酋长是有办公室，有邮箱的，把方案做好，如果本地市场真的需要，很容易就可以见到想见的人，甚至拿到投资。

放眼整个中东，迪拜都是非常特殊的地方。虽然其他国家，比如沙特，也在逐渐放开，但在世俗化程度上很难赶得上迪拜。同样都是阿联酋，同样都禁酒，在迪拜喝酒被抓，可能就是大事化小小事化了，罚几万块钱。但过去我有一个在阿布扎比的朋友，过生日喝了点酒，有一点酒气，在走回宿舍的路上全部被抓了，男的判嫖娼，女的判卖淫。2027年，迪拜甚至准备要开赌场了。

虽然那个弯腰捡钱的时代已经过去了，但我依然觉得迪拜是适合普通人、年轻人的地方，只是要不就干中介，要不就做轻资产，如果比较重的实体生意，可能确实没有什么机会了。

今年我回国，本意是觉得接下来迪拜可能会变得很卷了。但就在这一两个月，迪拜的朋友们都说，市场很火热、更火热，你怎么回去了。看着他们一个个又暴富了，我也在想，到底还要不要回迪拜。

（应受访者要求，张敬雅为化名）

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