430松绑五环外，背后的逻辑是什么？

2024年05月16日19:21:14 财经 5331

节前，北京时隔13年首次放开限购，炸出了群里一众潜水党。

观点争锋，总结下来讨论话题集中在三个方面：

1.出台动机

2.实际效果

3.未来预期

说白了一三问题没有个固定的答案，毕竟观念类的理解，适用于哈姆雷特的一千种视角。但市场给出的数据却是一目了然，结合昨晚直播精华，大王发表见解如下：

1、买卖双方市场信心都在恢复。

没有数据支撑的观点，等于耍流氓。

430新政发布之后，仅仅一个晚上，二手房挂牌量怒降7千套，从14.6降至13.9万套，第二天还在降，后面几天有所回升，截至昨天，挂牌量在14.3万套，总的来看依然有3千套左右的下降。

说明什么？

二手房业主信心在恢复。为了止跌套现出手的人在减少。7k可能是个应激反应，并不理性，一周之后回落仍有3k降量，就有些说法了。

而新房市场，整个五一期间，有十几个项目销量过25套，还就集中在五环外的改善或偏改善类的板块，比如朱辛庄板块的寰宇未来、首钢园的元玺、北神树的北京润府，其他项目想了解的关注私信大王就行。

2、首放给到五环外，一点不稀奇。

憋了13年，第一次放开限购，给到五环外，绝对是有考量的。

老规矩，先看图。

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怎么样，五环外不管是新房还是二手，不论是成交量还是整个占比，都是牛逼克拉斯的存在。

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当然了，不能说偏话，由图可见，确实五环外库存上也占大头。430中央政治局调整房地产措施方向里明晃晃的“消化存量”，库存大哥五环外各板块肯定是要挑大梁的。

3、真突破or假放松？

从力度上来看，这次政策调整有种隔靴搔痒的感觉，使点劲儿挠也不能说没用，但就是让人觉着，没挠舒坦。

其实拉个时间表，可以看到从23年9月份到现在，北京大大小小的政策调整已经有11次了，但只有最后这次，才摸到要害——底层逻辑变了。

以前都是限贷调整，这次限购的命门终于开了，挤牙膏挤到现在，政策力度大王判断已然开到了80%。

但为啥还是不舒坦呢？

因为它开了，但没完全开。政策的光环只笼罩了一部分本身就有买房资格的人群，他们能多买一套了。其余该不能买的还是买不了。

4、斗胆给新政打个分。

政策的理解，自然是无法量化处理，但为了更直观的感受到政策力度和放开的阶段，这个不太准确的数学题，我还是得算算：

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按调整方向不同进行分类，划定分数区间，再将各种政策得分加和，总计得分75。

嗯，还有上升空间。

5、新政的风，吹的是改善盘的风。

从人群来说，最受益的还是资格受限有改善需求的人群。

虽然原文说的是支持刚性和改善住屋需求，但其实对刚需来说恐怕影响不大，因为刚需缺的是钱。

真正利好的还是有资格有改善需求的群体，这部分人手里有钱，但受资格限制，没法买。

6、限购放开后，三类板块镶金边儿。

群里有个问题讨论的挺有意思：

“放开限购，是不是等于五环外更不值钱了？”

这个问题，目前态度有三：

观点a：五环外放开，逆向思考，说明五环内资源更稀缺了，物以稀为贵，以后五环外更不值钱。

观点b：北京不能以环线论，北五环西五环比南二环那不是贵多了？值不值钱得看产业地铁配套和项目品质，搞不好政策一出，五环外竞争上来，开发商哐哐卷品质，反而更牛逼了。

观点c：不买房子难道不是因为手上没钱吗？有资格的才能买，给有钱人的游戏罢辽~五环外还是五环内、值不值钱，跟咱小老百姓有关系吗？

ok，孰对孰错，暂且不论，咱先当个开放题，评论区or群聊再论。

不过五环外有些板块项目的价值，确实有上升的潜质。

第一梯队自然是有强产业、地铁配套的改善板块和项目，如东坝、崔各庄、奶西、永丰、首钢园这些1000万+的改善板块，之前得卖房买房，现在不用卖就能入手。

第二是远郊的低总价别墅项目，怀柔、密云这些地方，很多想要买一个度假或者养老的客户，以前受制于没有资格，现在不用纠结就能买了。

还有就是五环外第二梯队的改善板块了，比如西红门、北神树、运河商务区、后沙峪这些大平层产品，既要钱又要资格的。

至于利空……pua二手房业主赶紧卖的中介，还有想抄底老破小的刚需，可能有苦难言喽~

7、几个在售的热点项目。

新政一周后认购表现顺义、昌平、首钢园、西红门、北神树、这些板块热度都很高，中海寰宇未来、梧桐星宸、华润北京润府、元玺都属于给力热盘。

寰宇未来，朱辛庄的太子盘，产业背景很牛逼，紧邻中关村科学城和未来科学城，地铁朱辛庄站600m，强配套底气，88-145㎡的户型，开到6万3，最低五百多万上车。

，北五环与北六环之间的沙河高教园板块，没啥产业，但是胜在地铁通勤方便，海淀、北三环、昌平南都能覆盖。

北京润府之前细说过，详见链接。

元玺，石景山首钢园内，两条地铁线11号、6号，没有明显短板，均价7万5，120-196㎡的户型，纯改善。想了解更多项目的加v自取购房地图。

8、430新政得长期看才能看出门道。

430新政，政府有自己的站位高度和研判视角，得长期看才能看出门道，短期内的影响是站不住脚的。

这里我们拿之前的三胎政策做个类比，这俩政策貌似没关联，其实十分有可比性。

它们都是政府为了应对当前社会经济形势所采取的宏观调控措施，解决的都是长期性、结构性的问题：一个是人口，一个是实体经济支柱；都是对部分人群生效：一个放开三孩，一个放开三套。

当年三胎政策出台前，人口出生数量那是一路下跌，从2016-2020年4年时间少了600多万，下降率达36.17%；

当然政策出台后，人口出生数还在继续下滑，但是下降速度有明显减缓，21至23年下降了15.07%。

这里头有政策的功劳，即使还在降，但降速变小了，就是效果。

430新政也是这个逻辑，楼市价格能止跌，哪怕是跌幅变小了，对房地产市场的平稳运行那也有贡献。

9、现在就是资产换仓的黄金时期。

之前仔细聊过这个话题，

430新政出台，这个判断似乎又被验证了。

北京新房去化周期21.5个月，其实在全国都是比较健康的一个水平。所以调整政策的目标除了去库存，还想想让市场有信心，后续必然还有更重磅的政策要出台。

最好的换仓时间，到了。

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