河西南！江心洲！南部新城！紫东！10幅涉宅地来了

刚刚（8月19日），南京市土地市场网挂出2019年第六批土地出让预公告。共10幅地，且均为涉宅地，用地总面积近45.4公顷。

值得注意的是，此次披露的地块中，河西终于迎来了2幅纯宅地，分别位于河西南与江心洲，看点十足。除此之外，紫东地区共4幅地，均位于栖霞街道红枫区；南部新城2幅，位于大校场机场片区；城南板桥和六合新城各1幅。

河西板块

建邺区河西南部22-6地块

地块四至图

地块四至：地块位于河西南部，西邻天保街，北临庐山路，东临规划支路，南邻元前路。

规划要点：地块为二类居住用地。用地面积16811.82㎡，容积率1<R≤2.75，建筑高度≤100米。

江苏土地解读

地块首次出现在今年5月30日杭州土地推介会中。

目前，板块内新房项目紧缺，河西南“星八客”时代，也随着今年升龙天汇收官而落幕。但板块热度依旧，周边临近的鱼嘴金茂悦和华润置地鱼嘴润府（即华润置地瑞府）今年接棒入市，均价达3.98万/㎡，中签率仍在个位数，逢开必磬。

河西南多个地王现在仍在站岗，其中以葛洲坝南京中国府为最，地块2016年5月被葛洲坝以32.8亿拿下，楼面价45213元/㎡，成为南京地王。

但值得注意的是，河西南宅地在停供多时后，今年终于解禁。据悉，河西南今年计划出让3幅宅地，炙手可热、房源告急的河西终于补仓又重回视野了。不过，多个地王项目上市难产的河西南，地块将以核价格出让，地王又何去何从，值得关注。

此外，今年6月河西南出让了一幅商办G23地块，被南京河西地铁投资有限公司以地价6.26亿元竞得，除此之外，还有一幅河西南部17-6、7地块，也是商办地块，预计今年出让。

江心洲生态科技岛22-015地块

地块四至图

江心洲地块及周边实景

地块四至：建邺区江心洲南部，北隔绿地至文化三路，东邻住宅用地，南邻文化四路，西邻创意三路。

规划要点：地块为二类居住用地。用地面积25001.71㎡，容积率1<R≤1.8，建筑高度≤35米。

江苏土地解读

该地块首次出现在今年5月30日杭州土地推介会中，与其一同首次曝光的还有江心洲13-034地块。

江心洲22-015地块位于江心洲地铁站南侧，距地铁站约4公里，江心洲中学在其西侧。值得注意的是，地块毗邻大明文化旅游度假区（在建），周边的NO.2016G84地块（在建）项目，规划有五星级酒店、高品质商业街；紧邻本地块规划有基层社区中心、南部居住社区中心。

江心洲此前已2年多无地块出让，但在今年4月底，随着江心洲G08地块出让，让板块热度再度飙升。G08地块遭多家开发商争抢，经112轮竞价后被荣盛拿下，总价15.6亿元，自持13000㎡商品房面积，楼面价31980元/㎡，溢价率42%！而这一现象，从侧面也反映了开发商对于该板块内未来趋势的看好。

目前江心洲在售住宅项目仅升龙桃花园著，项目最近一次项目开盘是8月5日，推102套毛坯叠墅房源，销许均价36404-39428元/㎡，中签率22.8%，据悉当天去化9成。

紫东地区

此次预公告中，紫东地区共披露4幅地块，全部位于栖霞山文化休闲旅游度假区，分别为工农路以西9#、10#、11#和14#地块，紧邻工农路，南北依次相连，将是该板块首批推出的纯宅地。

工农路以西9#地块

地块四至图

地块四至：栖霞区栖霞街道红枫区，东至工农路，南至规划江南路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山北路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积63268.58㎡，容积率1.01<R≤2.3，建筑高度≤60米。

工农路以西10#地块

地块四至图

地块四至：东至工农路，南至规划水泥厂路，西至规划湛墅路，北至规划江南路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积49245.21㎡，容积率1.01<R≤1.7，建筑高度≤35米。

工农路以西11#地块

地块四至图

地块四至：东至工农路，南至规划官窑山路，西至规划湛墅路，北至规划水泥厂路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积30634.61㎡，容积率R≤1.7，建筑高度≤35米。

工农路以西14#地块

地块四至图

地块四至：东至工农路，南至规划红旗路，西至规划湛墅路，北至规划官窑山路。

规划要点：地块为二类居住用地，用地面积39665.41㎡，容积率1.01≤R≤1.7，建筑高度≤35米。

江苏土地解读

四幅地块位于紫东片区规划的九大功能区中的栖霞山文旅科创领航区、环主城东南文化休闲旅游产业带。地块所在的栖霞山文化休闲旅游度假区，预计总投资将超过1000亿元，将建成国家级旅游度假区、5A级景区、国家级绿色建筑和建筑节能示范区、国家级智慧城市和智慧旅游示范区、国家级文化创意产业集聚区。

规划效果图

这四幅地位于栖霞山文化休闲旅游度假区中的栖霞新城板块，紧邻栖霞山风景名胜区，地块一路之隔便是华侨城欢乐谷，区位优势非常明显。地块距规划地铁4号线北延线底站500米，周边公共设施规划齐全，规划小学、初中均位于地块500米范围内，紧邻规划商业中心，配套齐全，生活便利。

工农路地块现状航拍

周边楼盘中，一路之隔就是华侨城翡翠天域，项目在售房源充足，均价在2.2-2.5万/㎡，精装交付。

值得注意的是，工农路以西9#、10#两幅地块内东侧有考古发现的自然山体基岩遗存，应对其原址进行避让保护，并在原址上方进行覆绿处理。

南部新城

秦淮区红花街道华园路两侧地块

地块四至图

华园路两侧地块现状航拍图

地块四至：位于秦淮区南部新城西部，规划华园路南北两侧，北至富华新寓现状小区，西至天华园现状小区，南至明都雅园现状小区，东至响水河。

规划要点：地块分A、B、C三个区域。

地块配建要求

C分区为A、B分区地下连接通道，功能为停车，可根据需要建设；商业服务配套设施（含物业设施）不得大于地上总建筑面积的3%。

本地块位于土山机场净空保护区，建筑控高符合机场控高要求。南部新城区域内采用集中供冷供暖方式，项目可接入南部新城能源中心，做好设备预留，由南部新城能源中心提供冷热源。

秦淮区九龙新寓以东商住混合地块

地块四至图

地块四至：秦淮区，南部新城核心区大校机场片区，北侧、西侧为特色街巷，南侧为东风河路，东侧为天华路。

规划要点：地块分A、B两个区域。

地块配建要求

B分区需配建：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；配建居家养老服务用房，建筑使用面积不小于1500平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米；商业服务设施，建筑面积不小于1500平方米，可与南侧A分区统一设计。

C分区地上为公共特色街巷，地下部分与A、B分区一并出让，作为停车功能，用地面积1838平方米。A、B分区可整体设计，绿地率、建筑面积和容积率可整体平衡。A、B、C分区地下空间结合地铁站点布设不小于50个机动车位的社会公共停车场。

地块设计应与地铁6号线实施方案做好衔接，并征得地铁部门同意，鼓励地铁四小件与建筑一体化设计，经地铁认可的专有部分面积可不纳入容积率计算。

江苏土地解读

今年上海土地推介会中，南部新城披露了8幅地块，此次预公告中的两幅也在其中。

近年来南部新城核心区出让地块以商办为主，如2018年11月，城南G46商办地被南京奥特佳商贸服务有限公司以2.6亿拿下。今年8月7日，南部新城会展中心G39地块以3.9亿元成交，中芬合作交流中心、五星级酒店已在路上。宅地方面，时隔6年，今年7月3日，南部新城G32地块经129轮竞价被金茂以51.5亿元摘得，楼面价29705元/㎡，溢价率33.07%。

城南

雨花台区板桥街道板桥市场G2地块

地块四至图

地块四至：雨花台区板桥街道三山矶，西邻东环路，北邻三山矶路，东邻宁芜公路，南邻振兴西路。

规划要点：地块为商住混合用地，用地面积55090.09㎡，容积率1<Far≤3.3，限高60-100米。

地块配建要求

A分区内地上商业办公建筑面积不得小于地上总建筑面积的15%。区域内目前在售房源较少，为本地块的上市营造出较好的市场契机。

江苏土地解读

板桥新城今年热度颇高，此前板块已有3年未出让宅地，今年6月，板桥G18（板桥新城十一期地块）引起开发商争抢，经106轮竞价，被宋都以楼面价15453元/㎡+自持3000㎡商品房拿下。

此次预公告地块距石林云城（石林大公园二期）项目较近，石林云城上次加推是今年7月，推20、37号楼洋房，共72套房源，户型建筑面积89-168㎡，均价29195元/㎡，精装交付，目前仍有少量房源在售。

该地块地块位于软件谷西片区，所在的板桥市场群为市政府规划建设重点项目，总体规划面积约3000亩。在“谋划市场群，建设生态园，呼应软件谷，创立新板桥”的战略定位指引下，高端商务商贸业、软件信息业等新兴业态不断入驻板桥市场群乃至板桥地区，雨花台区南大门的“商务之谷”即将形成。

本地块毗邻莲花湖体育公园、花生唐、吾悦广场（在建）等公共生活配套中心，人居氛围成熟、配套完善。本地块东侧有规划轨道交通八号线，北侧为现状三山矶路跨线桥高架桥起坡段。

六合新城板块

茉湖畔东南侧地块

地块四至图

地块四至：六合新城，四柳路以北，茉湖路以南，茉湖中路以东，林场路两侧，茉湖东路两侧。

规划要点：如下，地块分A、B、C三个区域。

地块配建要求

地块须按政策规定配建人才房（含租赁住屋），由受让人建成后无偿移交区政府。

住宅建筑高度不应小于24米。A、B、C地块应分别设置地上总建筑面积的2%-5%的配套商业用房，且宜沿林场路布置。

地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑（三层及以下的低层住宅除外）100%实行成品房交付。

江苏土地解读

地块此前曾出现在今年第三批土地预公告，以及今年多次土地推介会中。

地块位于六合新城，规划总面积为7.58平方公里，将建设一座服务于六合及周边区域，具有现代城市综合服务设施和配置标准，以发展高端商贸服务、文化娱乐、医疗卫生、都市旅游休闲等功能为主的江北新区城市副中心。

地块北侧为规划社区中心，将提供更为完善的生活配套，地块周边配套成熟，住宅区密集、人口稠密，对改善型住宅业态有着旺盛的需求。地块可打造高档商住业态，市场潜力较大。

地块现状航拍图

在今年4月底的土拍中，板块内G14（茉湖畔3号地块）经22轮竞价，被荣盛以6.1亿元+自持800㎡商品房拿下，楼面价9470元/㎡，刷新板块地王价格。G14与茉湖畔东南侧地块相距不远，未来该地块将以何种价格床，值得关注。

茉湖畔东南侧地块周边纯新项目有中海棠城公馆(楼面价8949元/㎡）、冠城大通G67地块（楼面价7173元/㎡，六合最大体量的纯新盘），都将现房销售。片区内龙湖棠城去年9月首开，销许均价12967-14267元/㎡，当日售罄。至于二手屋价，据链家数据，周边小区售价多在1.4-1.6万/㎡。

来源：南京城记