个人出售或购买不动产税收政策汇编

出售方：

增值税：

一、应税规定

1、住屋：

应交增值税额=转让收入*5%（个人出售购买不足2年的住屋）

2、非住屋

应交增值税额=（转让收入-购置原价）*5%

二、免税规定

1、根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住屋转让实施差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住屋对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住屋对外销售的，免征增值税。

北上广深四城市，个人将购买不足2年的住屋对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住屋对外销售的，以销售收入减去购买住屋价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住屋对外销售的，免征增值税。

2、个人销售自建自用住屋，免税增值税。

城建、教育附加、地方教育附加：

增值税*12%（不动产在市区）。随增值税征免。

个税：

一、应税规定

核实征收：

个税=（转让收入-房屋原值-转让住屋过程中缴纳的税金-有关合理费用）*20%

注释：

（一）房屋原值具体为：购置该房屋时实际支付的屋价款及交纳的相关税费（包含交纳的增值税）。（财税〔2016〕43号）

（二）转让住屋过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住屋时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金（不包含本次转让交纳的增值税）（财税〔2016〕43号）

（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住屋装修费用、住屋贷款利息、手续费、公证费等费用。

1、支付的住屋装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住屋在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住屋、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住屋：最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明屋价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

2、支付的住屋贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住屋的，其向贷款银行实际支付的住屋贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 本条规定自2006年8月1日起执行。

核定征收：

个税=转让收入*1%

“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。 （国税发[2006]108号、国税发[2007]33号）

二、免税规定

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。

土地增值税：

一、应税规定

非住屋：征收。

计算方法3种：

（1）扣除项目=房屋评估价格（不包括土地价格）+地价及费用+转让环节印花税、城建教育附加、评估费等（购房环节交纳的契税不得扣除）

土地增值税=（销售额-扣除项目）*税率-扣除项目×速算扣除系数

地价不得评估扣除，需出示购地单据才可扣除。

（2）扣除项目=购房发票金额*（1+5%*N）+购房时交纳的契税+转让环节印花税、城建教育附加等

土地增值税=（销售额-扣除项目）*税率-扣除项目×速算扣除系数

购房发票金额按下列规定：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（公告2016年第70号 ）

（3）核定征收。土地增值税=销售额*核定征收率

二、免税规定

住屋：免征。对个人销售住屋暂免征收土地增值税。（财税〔2008〕137号）

印花税：

一、应税规定

非住屋：征收。按所载金额0.5‰贴花。

二、免税规定

住屋：免征。对个人销售或购买住屋暂免征收印花税。（财税〔2008〕137号）

受让方：

契税：

一、住屋

（一）对个人购买家庭唯一住屋（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住屋，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住屋是指已拥有一套住屋的家庭，购买的家庭第二套住屋。（北京市、上海市、广州市、深圳市不实施该项，采用当地规定的契税税率3%）（财税[2016]23号）

二、非住屋

按3%的税率征收契税

印花税：

一、应税规定

非住屋：征收。按所载金额0.5‰贴花。

二、免税规定

住屋：免征。对个人销售或购买住屋暂免征收印花税。（财税〔2008〕137号）

非住屋：征收。按所载金额0.5‰贴花。

另：按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（苏财税﹝2019﹞15号）