在这个“比烂”的时代，法拍房竟然是优质资产

刚刚过去的3月，疫情之下的社会，充斥着焦虑与慌乱。

一线城市的上海和深圳，这次都因为疫情的原因，在全社会范围内倡导静态管理，提倡人员不流动，熬死病毒。

人员不流动的另一面其实也意味着经济的停摆。

2021年上海的GDP为4.32万亿元人民币，占比全国接近4%。

上海一天的GDP就是118亿，也就是说封城一天，GDP损失就是百亿，全国经济的4%都会受到影响。

因为大环境实在不太好，法拍数量也暴增：

2017年，阿里法拍平台上，法拍房仅有9000多套；2018年达到了2万多套；2019年猛增到了50万套；2020年，127万套。

而现在，则达到了惊人的168万套。（注：这里所说的法拍房都是住宅）

四五年时间，线上法拍房的数量多了上百倍。

单看这个指数级的数量增长，的确很吓人。

疫情下的2022年，注定是法拍的大年。

上海法怕，出现的“异样“

这次我们主要聊聊近期的上海法拍市场。

3月的上海法拍住宅市场，出现了三个明显的特征。

第一，盲拍行为明显增多，专业人士进场激增。

从总成交总金额上看，3月住宅一共成交了8.4亿元，较2月份8.8亿元的成交量无明显波动。

请大家注意，3月份的后半月基本就是疫情肆虐的时候，很多法拍的标的小区其实是不能去现场看的。

这其实就意味着，大量的标的其实是“被盲拍的”，很多人甚至连法拍房源长什么样都不清楚就直接干了。

甚至，还有些房源，拍品公告里也写的非常的清楚，有正常租客，有清场风险，租约会在2年后才到期。

但即使是这样，面积仅35.44平的老破小，依然经过了多轮拍卖，最后的成交价格达为306万，差不多是市场价格的8.5折左右。

说实话，这样有瑕疵的房子，除了法拍专业人士外，谁敢买，谁会买。

还有些小区，因为处于封闭的状态，是不给看房的。

对于专业人士而言，这都不是事，不看就不看，直接拍，看看法拍网站的图就可以了。

所以，3月份的市场注定是老手们的市场。

第二，豪宅的热度，在法拍市场继续蔓延。

3月11号，1.779亿成交的中粮财富海景复式592平超级豪宅，折合单价超30万元/㎡，刷新了小区的单价记录。

上海的法拍豪宅，没有捡漏行情，能抢到，其实就已经是最大的捡漏。

第三，上海的法拍，正在回归“价值理性”。

从成交率看，3月份住宅挂牌138套，成交88套，成交率60.98%，基本维持了历年的基础水准。

从折扣率（成交价/评估价）看，3月住宅折扣率维持近几个月来的平均水准91.73%。

再加上八成以上的房子都是税费各付的，相当于你的购买成本比正常买二手要便宜的多。

香嘛？当然香。

上海的房子总价这么贵，500万的屋价便宜5个点就是25万，是很多人一年的年薪。

法拍房，其实属于优质资产

目前的时代其实就是“比烂”的时代。

很多找平米买法拍的朋友，差不多3成是自住的，另外7成是用来保值升值的。

很多人说，你就吹吧，目前的房地产，哀鸿遍野，哪有那么多的红利机会。

大哥，你是不是对哀鸿遍野有什么误会。

你看看基金跌成什么样子了，你再看看股票市场，才能真正理解什么才是“哀鸿遍野”。

有一个朋友，2019年的时候在股市上投入了几百万后，经过3年的辛苦劳作，获利颇丰，差不多赚了1倍。

而这一次的股灾，直接让他一夜回到解放前，不仅三年的利润没了，而且本金还折进去了10%。

但是，凡是在3年前买入上海房子的朋友，涨多涨少而已，还没见过亏的。

而且上海的房产才是真的资产，流动性很好，挂牌量也不大。

我当然知道房地产的黄金时代已经过去，想要几年翻倍不现实，我劝你也早点放弃这样的幻想。

但上海的房子，作为保值的资产，跟股市和基金相比，还是非常稳健的。

有些朋友手里就不能存大钱，不然手就很痒，总想去投资，一定要把这个钱花出去才安心。

要么加盟开个奶茶店，要么搞点股票期权，反正就是一路折腾一路亏。

与其这样，说实话，还不如静下心来好好分析分析板块规划和价值潜力，买套房。

当然，对于法拍市场而言，目前依然注定是少部分人才能看的懂的人的游戏。

法拍房，其实风险完全可控

很多人说法拍市场充满着风险，这些其实都是扯淡。

所谓的风险是什么，就是生产目的与劳动成果之间的不确定性。

• 一种表现是收益的不确定性；
• 另一种就是成本或是代价的不确定性。

如果你熟悉法拍市场的话，这两类风险其实完全不存在，可以直接忽略，咱们来逐条分析。

1、第一个风险，收益的不确定性。

其实从你拍下的那一刻，你就应该能完全清晰的知道自己的收益大概是多少。

你的成交价格再加上相关的税费，再叠加你的资金成本，跟当下的二手房同类型的户型去比较下，基本大差不差。

你在拍的时候，就应该设定一个最高的买入上限，超过自己心理的预期价格怎么办。

很简单，不拍不就好了。

又没有人拿刀架在你脖子上一定要你干死对方，就为了赌那一口气。

所以，再强调一遍，法拍市场的收益非常确定，从你拍下的那一刻，其实一切的利润就已经是摆在明面上了。

2、第二个风险，交付不顺利，里面有难搞定的住户。

这个风险是很多人最担心的，我经常看到有媒体会拿这个说事。

这其实就是要做好相关的拍前产调，用伟人的话说，具体问题具体分析。

A、比如里面有正常租户的，大部分情况下都是愿意配合的，就是你需要多赔一点租金给到他，也就乖乖搬走了，房子也不是他的，谁也不想惹事。

B、比如里面有房东的，很多房东没有跑路，一般都是欠钱不多的还想翻身的，他还希望参与竞拍的人多一点呢，这样还能多拍点钱，卖个好价格。

C、还有一种就是有老人在的，死活不肯搬，要么就是价格没谈拢，可能买家还要多付点补偿；要么就是破罐子破摔了，你给多少钱我也不搬了。

在我们所遇到过的上海法拍房源中，从交付层面看，70%的房源都是没啥问题的，20%的房源需要提前协商，另外只有10%的房源确实需要比较长的交付期或是真的搞不定。

你在拍具体房源的时候，其实就应该知道自己的标的在交付方面到底有没有问题，如果有问题你能不能解决。

如果你解决不了怎么办。

很简单，那就索性不拍呗。

重点提醒！重点提醒！重点提醒！

所谓的风险，是你不能掌控的，这才叫风险。

你能掌控但别人不能掌控的，这叫专业水平。

你能掌控并且能走完全流程的，这才能获取超额回报。

买法拍房，牢记三大原则

4月的法拍行情，依旧会随着疫情有所起伏变化，依旧会受到二手市场情绪的影响。

面对以上种种问题，有三个最基本的原则：

原则一，对于小白而言，拍卖过程中有任何的模糊，都应该果断放弃。

法拍房在很多环节确实存在着很多隐藏的风险，很多小白买家其实是搞不清楚的。

千万不要以为这里遍地是黄金，就盲目进场。

原则二，如果要进场，需要提前考虑好资金问题。

很多人可能不清楚，很多法拍的标的往往需要你在15天之内完成付款交易。

这就意味着，你要么是全款，你要么就得提前做好贷款方案。

否则，还是别玩，毁拍的话前期的保证金法院可是一分钱都不会退你。

原则三，依然有很多好的标的，你要学会综合判断。

完美的标的竞拍者一定很多，好房子永远不缺买家，有瑕疵的会适当折价。

最理想的是这个标的有一点点瑕疵，而这样的瑕疵，你还能搞得定，自然可以捡漏。

当然，如果你想在上海的法拍市场捡漏，我们也提供相关的辅拍服务。

今年乃至明年，都将是法拍房的供应大年，时刻准备好吧，总有机会吃到肉。

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