这里的新房越卖樾多,大瓦窑双子能实现自我救赎吗?

2024年05月15日18:02:21 家居 4992
北京有一个奇葩的地方,新房卖了三四年也卖不完,结果越卖越多,这里就是丰台西部西四环至西五环。
这里是典型被环线耽搁的区域,五环里,城六区,房企头也不回的做改善,丰台头也不回的供应新地。

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2021年是大瓦窑的高光时刻,远洋国誉万和城和首创天阅山河,贴脸竞争,结果卖到现在都快交付了,还有少量房源。
2022年,大瓦窑周边又迎来了宸知筑和龙樾天元,结果这俩卖到现在网签率不到一半,宸知筑户型太差,龙樾天元卖到了8.5万元/平米,没人买单。
这一年个例外,小瓦窑华曦府横空出世,开盘售罄,现房今年入市,据说早被内部预定一空,华曦府指导价7.5万元/平米,开板价7万出头,跟周边新房有1万元/平米的差价,少了一条现成地铁而已。
华曦府热销说明,西四环至西五环这块披萨饼,买房人的承受度就是7.5万元/平米,高于这个价格就不好卖。
2023年,挨着四环的熙华台入市,指导价8.5万元/平米,同区域对比开盘卖的不错,往前也不足一半,最近我们还掀起了退房潮,我们至少有两个粉丝退房了。
与丰台接壤的衙门口,中海学仕里小户型卖的挺好,结果去年中海学府里偏偏做改善,结果卖不出去了,同板块融创的改善项目长安悦玺卖了四五年,现在还没卖完。
大瓦窑周边被隔离的十分严重,除了京港澳高速,还有好几条铁路盘根错节,就导致周边的城市界面非常差,总给人一种城乡结合部的感觉。
做改善,很多人是不买单的。
大瓦窑唯一的买入逻辑就是14号线,大瓦窑站,串联起北京西部多个产业区,从大瓦窑站到丽泽站只有六站地,开车大约20分钟。
所以大瓦窑的客群主要来自丽泽的首改。
然而,今年郭公庄强势而出,中建云镜、中海丰和叁号院产品碾压大瓦窑不说,郭公庄无论地段,城市界面,产业比大瓦窑都高一等。
今年,大瓦窑又出了双子盘,这个片区新盘已经超过了11个。这些项目定位相同,户型差的也不大,今年大瓦窑想要实现自我救赎,只有降价一条出路了。
京西新房今年形势都很严峻。
前几天,大瓦l44地块地块,京能西贤府产品出炉,我们做过比较详细的测评,新中式产品确实很拉风,但是户型的问题也不小,具体文章可以戳链接了解
最近,中建信合拿下的l42中建和颂九里产品也出炉了,大瓦窑双子之争,一触即发。

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跟西贤府相比,和颂九里地块的硬伤就比较明显了,一是三角地块,不利于楼栋排布,二是地块距离地铁站更远。
好消息是,和颂九里没有任何配建,而西贤府地块的北侧有三栋商业酒店配套,需要自持。拿地成本京能更高。

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从产品看,西贤府一共6栋楼,125~173平米的全四居户型,社区比较纯粹。
和颂九里一共9栋楼,17~18层小高层为主,也有7层的洋房,整体面积段比西贤府略低,主力户型是113平米的三居和135平米的四居,最大163平米的四居。
从户型草图来看,延续丰台高赠送的传统南向双阳台赠送,北向有设备平台的赠送。

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113平米的三居是南向三面宽设计,半开放厨房,增加了收纳,但阻隔了动线和通透性。北校有单独的家政空间,紧挨着公卫,更方便打理。
主卧室赠送飘窗, 卫生间做了三分离,实用性很强,目测该户型的三个卧室面积都比较小。
135平米的四居是典型的四叶草户型, 这个户型跟西贤府165那个户型有异曲同工之妙。利用家政间做成了类似影壁设计,增加了入户的仪式感,也增加收纳空间。但是损失了房间的动线,和通透性,我觉得得不偿失。
北向双设备平台赠送两个次卧都有外拓空间。主卧也有单独的衣帽间设计。
和颂九里是五局继北沙滩学府公馆后再次在北京操盘的项目,从户型看有点差强人意,跟西贤府的中式风相比,落了下风,至少没有炒作的噱头。
和颂九里走的是现代简约风,圆弧形的外立面比较新颖,跟隔壁西贤府锋利的线条正好互补,亮点是阳台,后期可能会打通,跟室内相连。

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社区大门也是简约风

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设计了下沉庭院和会所

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最后,和颂九里的楼座分布图挺有亮点,地块虽然三面换路,但是西侧的绿化带,大约50米宽,避免了临街楼栋噪音影响。

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小区是中心园林景观,社区内部景观资源分给了楼房的几栋楼,不过绿化带如果做的好,也可以当成一个街边公园,还挺舒服的。

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