市场认可领展具有韧性的基本面和可持续的派息政策，并憧憬房托基金获纳入沪深港通机制的潜在安排，将为公司带来流动性支持与估值提升。
2025年5月27日，领展资产管理有限公司（下称领展）公布了领展房产基金（0823.hk，下称领展房托）2024/2025财政年度的全年业绩。在外围环境不明朗，宏观经济受压，以及市场发生结构性转变的背景下，领展房托依然凭借其充满韧性的资产与经营表现逆势增长，在波动的经济周期中彰显抗逆力。
领展房托是亚洲最大的房地产投资信托基金，也是港股旗舰恒生指数的成分股，领展资产管理有限公司是领展房托的管理人。在过去一个财年中，由于大部分营运市场的表现均有所改善，领展房托的业绩表现一如既往的稳健，期内录得收益142.23亿港元，物业收入净额106.19亿港元，同比分别增长4.8%和5.5%。受惠于香港零售业绩相对较佳，以及2024年2月收购的上海七宝领展广场的全年业绩贡献，和财务成本减省及一次性税项处置及调整等因素，领展房托的全年可分派总额增长4.6%至70.25亿港元，每基金单位分派同比上升3.7%至272.34港仙。
领展董事会主席欧敦勤称，领展正处于发展里程的重要转折点，尽管部分方面的变动可能导致短期阵痛，但当前充满挑战的环境亦同时可作为推动公司发展的跳板。他表示，领展将保持广阔的视野，捕捉多元化投资新资产及地区的机会，从而稳守盈利，并建立在经济上可持续发展的业务模式。
领展集团行政总裁王国龙称，领展房托将于2025年迎来上市20周年，而领展也在此期间经历了全面转型，过去数年的多元化策略支持业务增长。他表示，未来领展还将继续加强管理团队实力，进一步推动贯彻领展3.0战略，包括多元化拓展领展房托的物业组合，以及拓展领展旗下的房地产投资管理业务，透过与不同资本伙伴合作，以自然增长及并购等策略推动增长。
截至5月27日港股收盘，领展股价收报每基金单位40.90港元，上涨0.12%，即时股息收益率为6.54%。自2025年以来，领展房托的股价已从去年底的阶段性低位大幅反弹，年初至今累计涨幅达24.51%。
香港零售业务继续跑赢市场
领展房托的香港物业组合包含了遍布全港的130个社区商业资产，涵盖必需品零售空间、鲜活街市、停车场及写字楼资产，以及约5.7万个邻近公共屋邨及主要交通枢纽的停车位。
尽管香港经济正在逐渐重拾增长，但本地零售市场仍面临结构性挑战，包括港元强势促使香港市民北上内地消费及外游旅行。此外，虽然访港旅客人数已由谷底逐步回升，但其消费力较以往显著下降。根据香港旅游发展局的统计，香港2024年整体旅客人均消费为5500港元，较2023年的6900港元同比减少20%。内地旅客人均消费下跌至5000港元，是自2017年以来的最低。
面对这一现象，领展也不讳言，消费模式的显著转变使香港零售业的销售情况雪上加霜，尤其是在非必需消费品领域。然而公司亦指出，必需消费品板块虽然也受困于自身挑战，但情况相对较好，所受到的负面影响相对不明显；此外，公司亦观察到领展房托的香港必需消费品类零售物业组合，商户销售额跌幅转趋稳定，每季跌幅逐步收窄，突显出该物业组合在逆境中展现出一定程度的抗逆力。
据领展的观察，新兴的租赁趋势聚焦于学习及兴趣班、特色餐饮、游戏及家庭娱乐场所、时装与配件以及中医诊所等方面。因应消费者日新月异的喜好，领展的租赁团队主动引入了包括特色餐饮等来自内地的商户，为消费者带来独特概念并与本地顾客产生共鸣；在过去一个财年间，公司签订了超过600份新租约，引入受市场欢迎的租户类型。期内，领展房托的香港零售物业组合维持97.8%的高租用率，平均每月每平方呎租金为63.3港元，较去年的64.4港元轻微下降。商户销售额同比下降3%，优于整体市场7%的跌幅。租金对销售额比例保持可持续水平，稳定在13%，续租租金调整率同比下降2.2%。
领展也继续致力提升旗下资产的价值。2024年末，公司落实了富善及秀茂坪商场的资产提升项目，分别投资3700万港元及5500万港元，预计将各自带来17.2%及19.9%的投资回报率。而秀茂坪商场的相关工程，亦是领展自2005年上市以来，在香港完成的第100个资产提升项目。
与此同时，领展房托的停车场及相关业务收益同比增长1.7%，其中月租收入较去年增长0.9%，时租收入增长3.6%，停车场每个泊车位每月收益同比上升1.6%至3391港元。作为成本优化举措的一环，领展通过升级智能泊车系统，提高了全港121个停车场逾5.6万个泊车位的效率。此外，在香港九龙东写字楼市场空置率问题仍存在的背景下，公司合资经营的写字楼海滨汇，凭借其策略选址以及顶级配套设施和多项绿色建筑认证，在截至2025年3月31日时仍录得高达99.2%的租用率。
上海七宝项目贡献增长助推多元化
领展房托在内地的物业组合包括位于一线城市以及周边长三角及珠三角地区的六项零售、一项写字楼及五项物流资产。尽管在过去一个财年内，内地经济增长有所放缓，同时中美贸易紧张局势致使经济前景不甚明朗，但公司物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额，仍然分别录得29.7%及28.9%的同比增长，以港元计算则分别同比增长28.6%及27.5%。
领展房托在过去一年里能够逆风实现不俗的增长，主要归功于上海七宝领展广场自完成全资控股后的全期业绩贡献，以及深圳领展中心城及广州天河领展广场在完成资产提升计划后表现稳健。2024年2月，领展以人民币23.838亿元收购了上海七宝万科广场余下五成的权益，对该物业的持股比例从50%提升至100%，成为这一大型高质量区域性商场的全资拥有人，并在此后整合运营团队，以及将其更名为七宝领展广场。
领展亦按照此前制定的资本开支计划，为广州天河领展广场第二期的资产提升项目预留约人民币1.2亿元，向北京通州领展广场预留约人民币6000万元，两项零售资产的翻新工程已于2024年末动工，并计划于2025年中完工。公司表示，由于消费者日益重视健康与保健，中国体育及娱乐业的零售销售额在过去一年录得11.1%的显著增长，领展也紧抓趋势，引入更多户外运动品牌及ip（知识产权）相关品牌，满足消费者喜好。
截至2025年3月31日，领展房托内地的零售物业组合租用率依然高达95.9%，续租租金调整率仅轻微下跌0.7%，主要是由于北京中关村领展广场仍在进行资产提升工程，公司将继续专注于提升其吸引力、优化商户组合、改善客户体验，吸引更多人流来应对新的竞争。撇除北京中关村领展广场，领展房托在上一财年于内地的物业组合续租租金调整率依然实现了7.6%的增长。
写字楼方面，尽管市场新增供应依然持续，但领展房托位于上海的写字楼租用率仍达到95.4%，高于区内平均水平。公司将继续升级设施，提升客户满意度并吸引新租户，同时对空置单位进行装修配置工程，以提高租用率。此外，受惠于积极的租赁策略，领展房托位于大湾区及长三角一线城市主要交通枢纽的五项优质物流资产，于期内的平均租用率也达到97.4%。
领展持续践行多元化战略，除内地市场外，海外业务亦表现稳定。领展房托的国际物业组合包括澳大利亚、新加坡及英国的12项零售及写字楼资产。在上一财年内，相关收益及物业收入净额分别同比增长2.2%及1.3%，其中零售物业组合受惠于有利的持续租赁需求，接近全面租出，而写字楼资产组合则继续进行租赁及空间优化。
期内，澳大利亚零售物业的租用率达99%，商户销售趋势表现良好，其中餐饮、服装及家品的表现强劲。受惠于中心商业区整体客流量增加及更多本地及国际旅客到访，加上公司通过积极的租赁策略引入新的品牌组合，令商户销售额同比增长7.7%，而新开通的悉尼地铁也完善了铁路网络，相关利好也带动续租租金调整率同比增长4.3%。
在新加坡市场，领展房托旗下的裕廊坊及swing by @ thomson plaza实现了99.6%的高租用率，以及17.8%的强劲平均续租租金调整率增长。市郊零售市场的持续性需求、相关物业的策略性地理位置，以及商场的固定客群，皆助推客流量持续增加，虽然商户销售额因非必需品零售支出减少而轻微下降0.8%，但商场内的餐饮及美容与康健等生活必需品行业均实现增长。另一方面，受惠于4.4年这一相对较长的加权平均租约到期年期，以及逐渐租出空置楼面并在租户续租方面取得进展，领展房托的国际写字楼资产组合在过去一个财年的整体租用率也达到了85.5%。
市场憧憬“房托通”带来流动性支持
随着香港与内地的互联互通机制在2024年迎来开通20周年，市场在监管机构的指引下，愈发憧憬房托基金也能够早日获纳入沪深港通。2025年5月，中国证监会主席吴清在国务院新闻办公室举行的发布会上再次提出，将稳步推出一系列对外开放的务实举措，包括将房托基金纳入互联互通机制。消息一出，领展房托的股价应声大涨，当日以全天最高价39.95港元收盘，大涨6.68%，成交额达到15.39亿港元，不仅为自2024年10月初以来的最高股价，也是近10个月以来的单日最大升幅。
作为亚洲最大的房托基金，以及港股唯一的蓝筹房托，领展房托获纳入沪深港通早已是众望所归，监管机构再次将潜在的“房托通”机制提上议程，令市场憧憬这一政策利好或将随时呼之欲出，带动港股房托基金板块的价值发现与重估。
投资银行瑞银表示，房托基金获纳入沪深港通将对领展房托的股价产生正面影响，公司约7%的股息收益率，以及其与内地宏观经济表现相对较低的关联度，预计将吸引一众内地投资者经沪深港通南下布局。瑞银给予领展房托“买入”评级，目标价为每基金单位41港元。
彭博智库的研究团队指出，领展房托不仅能够凭借旗下零售物业的高出租率，保证获得稳定的租金收入，其股息收益率也大幅高于香港零售地产同业3.3%的平均水平。此外，领展房托与其他港股房托基金的平均预期股息收益率达到7.7%，高于内地a股市场房托基金同业4%的水平，加上中国证监会再次提及将房托基金纳入沪深港通的安排，预计港股房托板块将有望迎来新一轮南下资金的流动性支持。根据该机构的统计，沪深港通的南向港股通资金在今年1月的日均成交额，同比大幅增长132%至618亿港元，于港股市场当月整体日均成交额的占比达到21.5%。
花旗银行在一份研究报告中称，领展房托将是“房托通”的最大受益者，重申对其“买入”评级，目标价上望每基金单位47.82港元。花旗表示，领展房托积极主动的租赁策略和有所下降的融资成本，将对公司的派息提供支持；该行认可公司可持续的派息策略，并预测其在2025/2026财年将实现每基金单位分派2%至3%的同比增长。
汇丰亦在报告中指出，领展房托的借贷成本下降，加上访港旅客消费力有所回升，预计将进一步巩固领展房托派息实力的韧性。与此同时，投资者对“房托通”的看法愈趋正面，这将利好领展房托的估值提升。该行维持对领展房托的“买入”评级，并将目标价从每基金单位41.6港元上调至44.6港元。
汇丰表示，领展房托当前的股价表现反映出投资者已经开始考虑房托基金获纳入沪深港通这一因素，而在获得市场情绪和流动性追捧之余，美联储潜在的减息可能性，以及领展房托自身具有抗逆力的零售业务表现，也将为公司带来更多的基本面支持。汇丰称，在最佳的情况下，假设房托基金获纳入沪深港通的同时，也能够豁免缴纳互联互通机制下的股息税，领展房托的股价（较5月7日39.95港元收盘价）将享有高达37%的潜在上涨空间。
摩根士丹利则在5月20日发布的最新报告中，修改了对领展房托2025/2026财年的预期每单位基金分派展望，由每基金单位分派2.64港元略微上调至2.65港元；该行同时假设，若美国10年期国债收益率为4%，则领展房托当前股息收益率与美国10年期国债收益率之间的利差仅为1.5%，略微低于该指标过去2%的长期平均值。
摩根士丹利称，上述两项指标促使其调整对领展房托的目标价，从每基金单位41港元上调至48港元，上调幅度达17%。该行指出，领展房托将是美国降息以及房托基金纳入沪深港通这两项因素的主要受益者，维持对领展房托的“增持”评级。
